财务数据和关键指标变化 - 2025年第四季度核心每股运营资金为0.35美元，低于2024年同期的0.37美元，下降原因包括年内出售两个项目以及因再融资活动导致的净利息支出增加，但部分被因经济占用率提高和租金增长带来的运营增长所抵消 [26] - 2025年第四季度调整后运营资金约为1870万美元 [26] - 2026年全年核心每股运营资金指引范围为1.47美元至1.53美元，较2025年结果中值增长0.08美元，增长主要源于物业净营业收入增加约每股0.08-0.13美元，以及利息支出减少约每股0.01-0.02美元 [28] - 2025年第四季度租赁资本支出为每平方英尺6.12美元，较过去十二个月下降0.46美元 [17] - 2025年第四季度净有效租金约为每平方英尺21美元，与前一季度持平 [17] - 公司预计2026年已开始/占用百分比将从2025年底的81%提升约400个基点至85%，这将推动盈利增长 [30] 各条业务线数据和关键指标变化 - **租赁活动**：2025年全年完成250万平方英尺租赁，约占投资组合的16%，创下十多年来的最高纪录，并超出原定年度指引100万平方英尺 [8] 第四季度完成约679,000平方英尺租赁，其中近70%为新租户 [10] - **租金增长**：第四季度，针对空置期不足一年的空间，新签租约的租金在现金制和权责发生制下分别增长约12%和21% [11] 过去八个季度，平均权责发生制租金涨幅达17% [17] - **租约期限与结构**：新租约的加权平均租期约为9年，与之前季度一致 [16] 新签租约中近90%将在2026年开始确认GAAP租金 [15] - **投资组合占用率**：年末总租赁百分比为89.6%，较2025年初增长120个基点 [10] 停运中的投资组合（包含两个明尼阿波利斯项目和一个奥兰多项目）在年末的租赁率为62%，若包含处于法律阶段的交易则接近80% [10][20] - **待生效租约**：未开始执行的租约积压强劲，涉及近200万平方英尺，代表未来年度化现金租金6800万美元，绝大部分将在2026年底前开始执行 [11] - **同店净营业收入**：投资组合在过去5年每年都实现了现金制同店净营业收入的正增长 [8] 预计2026年现金制和权责发生制下的同店净营业收入均将实现中个位数增长 [29] 各个市场数据和关键指标变化 - **亚特兰大**：第四季度最活跃的市场，完成23笔交易共336,000平方英尺，占公司总交易量的一半，其中新租交易占该市场交易量的一半以上 [18] Galleria on the Park项目达成一笔48,000平方英尺、为期10年的公司总部搬迁交易，创下租金新高，并推动要价租金从12个月前的每平方英尺40美元提升至48美元 [18] 999 Peachtree项目在过去一年完成9笔新交易共130,000平方英尺，目前租赁率达93% [19] - **奥兰多**：第四季度完成10笔交易共125,000平方英尺，占公司交易量的18% [19] 222 Orange再开发项目新增三层租赁，租赁率从46%提升至77%，要价租金从12个月前的每平方英尺37美元提升至42美元 [19] - **达拉斯**：与亚特兰大一起是强劲租赁经济表现的驱动力 [17] 正在努力保留Epsilon租户，并为该租约到期空间（占Las Colinas Connection项目一栋楼的全部）吸引新客户，该项目目前租赁率为99% [20] - **明尼阿波利斯**：两个再开发项目正在吸引大量新客户 [20] - **纽约**：60 Broad项目已与纽约市新政府就租约条款达成一致，预计将在今年晚些时候签署正式租约 [21] - **华盛顿特区**：市场整体仍具挑战性，但北弗吉尼亚地区出现更多积极迹象 [40] 公司有一栋位于华盛顿特区的建筑在市场上出售，但市场接受度不强 [43] - **休斯顿**：资产被视为非核心，公司将继续寻求变现 [43] 公司战略和发展方向和行业竞争 - **战略定位**：公司专注于提供经过近期翻新、地理位置优越、配套设施丰富且融入酒店式服务模式的物业，作为新建建筑的理想且高性价比替代方案 [9][31] - **市场趋势**：全国写字楼市场势头在2025年下半年发生转变，多个独立研究报告认为本轮周期的空置率已见顶 [4] 财富100强公司中要求员工每周五天到岗办公的比例已从两年前的约5%飙升至约55% [5][6] 需求在地理上扩散，2025年有50个市场录得正吸纳量，为2019年以来最高 [6] - **供应端**：转租可用面积已从2024年初的峰值下降，2025年第四季度仅交付400万平方英尺新办公空间，为2012年以来最低 [7] 2025年是自1988年有市场追踪以来，首次出现库存减少（拆除或改造）超过新竣工量的年份，公司所在市场几乎没有新项目在建 [7] - **竞争优势**：公司物业的要价租金仍比新建建筑所需租金低25%-40%，这为公司可持续的盈利增长奠定了基础 [9] 公司产品不严重依赖科技行业需求，因此在当前科技行业增长疲软时未受影响 [51] - **管理层变动**：Alex Valente被提升为联合首席运营官，将与George Wells共同领导公司的新运营计划，并监管几乎全部东部投资组合 [12] - **投资活动**：2025年交易活动平静，完成了一处位于波士顿外围的较小规模资产处置 [24] 有两块土地处于合同阶段，正在进行耗时的重新分区程序，预计分别于2026年中和2026年底或2027年初完成交易，总收益略高于3000万美元 [24] 公司积极评估潜在收购机会，并乐观预计将在2026年恢复更活跃的资本循环计划 [25] - **资本回收**：公司考虑将休斯顿资产以及纽约60 Broad项目（在租约签署后）的部分权益作为潜在的资本回收对象 [43][44] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - **行业前景**：需求保持强劲，真正的顶级资产空置率极低 [7] 供应减少正在开始使市场重新平衡，CBRE指出，尽管2025年净吸纳量仍显著低于30年平均水平，但新供应的大幅下降足以推动空置率出现五年多来的首次同比下降 [7] - **公司前景**：公司投资组合的占用率低谷出现在2025年第四季度 [12] 预计2026年和2027年将推动中个位数的有机每股运营资金增长 [12] 2025年创纪录的租赁成功将转化为2026年显著的同店净营业收入增长 [9] 预计2026年租赁活动依然强劲，在170万至200万平方英尺之间，年末总投资组合（包括运营中和停运的再开发项目）租赁率约为89.5%-90.5% [29] 公司认为整个投资组合租赁率可以提升至91%-92%（疫情前水平），甚至在未来几年可能超过92% [40] - **租金增长潜力**：公司认为其阳光地带投资组合存在显著的市场租金重估空间，幅度在20%-40%之间 [54] 鉴于顶级物业市场供应紧张且新建成本持续上升，预计未来一年自身租金仍有约25%的上涨空间 [55] - **融资环境**：公司在第四季度完成了重要的再融资活动，发行了4亿美元新债券，并利用净收益回购了约2.45亿美元利率9.25%的2028年到期债券，剩余收益用于偿还循环信贷额度余额，此项再融资及年内其他操作预计每年节省约0.04美元 [27] 目前公司无最终债务到期日直至2028年 [27] 基于当前远期收益率曲线，预计本十年内到期的所有无担保债务均可以更低利率再融资，从而成为每股运营资金增长的顺风因素 [28] 其他重要信息 - **大型用户趋势**：公司2025年完成了28笔整层或更大面积的交易，而前四年的平均数为9笔 [6] 第四季度完成了10笔此类交易，另有6笔已签署或处于后期阶段 [15] - **租户保留与扩张**：第四季度续租率保持高位，为63% [16] 扩张面积连续六个季度超过收缩面积，以容纳客户的有机增长 [16] 团队成功将四个大型转租户转为直接租户，涉及近10万平方英尺，租金大幅提升约35% [16] - **餐饮业态**：本季度新增两笔餐饮租赁，增强了物业配套的独特性和吸引力 [16] - **租赁管道**：2026年已签署超过20万平方英尺租约，且有约60万平方英尺的租赁管道目前处于法律阶段 [11][22] 整体租赁管道（运营和再开发投资组合合计）为180万平方英尺 [22] - **到期租约**：2026年约有9%的投资组合租约到期，其中绝大部分与Eversheds、Epsilon和纽约市租约相关，第二季度受影响最大 [23] 除这三份租约外，2026年剩余到期租约可忽略不计 [23] - **投资者会议**：管理层将参加3月2日至4日在佛罗里达州好莱坞举行的花旗集团会议 [58] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 关于2026年1.7-2百万平方英尺租赁指引中，续租与新租的构成比例以及续租率的预期 [33] - **回答**：新租活动与续租活动比例大致为50/50 [34] 对于2026年到期的租约，预计将保留纽约市租约的绝大部分空间，Eversheds将退租，Epsilon将续租并可能吸引新客户填补约一半空间 [35] 整体投资组合约有9.5%到期，上述三份租约占其中约6%，对于剩余部分，预计续租率在60%-65%左右 [35][36] 问题2: 考虑到部分市场（如华盛顿特区）存在结构性空置，公司投资组合的租赁率上限如何 [38] - **回答**：公司通过创造独特环境，有信心将历史上具有挑战性的空间（如低楼层）租赁率提升至95%以上，甚至达到高水平 [39] 承认波士顿和华盛顿特区存在挑战，但北弗吉尼亚出现积极迹象，且停运投资组合将继续推动吸纳 [40] 指引2026年末租赁率为89.5%-90.5%，并认为整个投资组合可以提升至91%-92%（疫情前水平），未来甚至可能超过92% [40][41] 问题3: 关于2026年的交易活动计划，目标处置的资产类型以及买家群体的变化 [42] - **回答**：公司有土地合同在推进中 [43] 在处置方面，华盛顿特区一栋建筑的出售市场接受度不强，将暂时持有 [43] 休斯顿资产被视为非核心，将继续寻求变现 [43] 纽约60 Broad项目在租约签署后，也可能在2026年下半年考虑出售部分权益以实现资本回收 [44] 当前指引未包含任何潜在的处置或土地销售 [44] 问题4: 推动当前强劲需求环境的主要因素是什么 [48] - **回答**：主要驱动因素包括用户升级办公体验的决策，这推动了大型交易流 [49] 财富500强公司提高返岗要求并支持这些要求，导致公司所在子市场的有机增长 [49] 现有租户因业务扩张而增加面积，第四季度有11次扩租对3次收缩 [49][50] 公司投资组合经过翻新、配套完善且性价比高，目标市场广阔，且不依赖科技行业需求，因此未受科技行业疲软影响 [51][52] 问题5: 未来1-2年阳光地带投资组合的租金增长潜力如何 [53] - **回答**：公司认为存在显著的市场租金重估空间，幅度在20%-40% [54] 新建建筑成本租金在许多市场已达每平方英尺70-80美元（总租金），而公司项目现有租金在45-60美元之间，鉴于顶级物业供应紧张且新建成本上升，预计未来一年自身租金仍有约25%的上涨空间 [55] 增长动力来自投资组合的继续租赁、有机的市场租金重估以及自身租金的提升 [55]