行业背景与季节性预期 - 房地产行业传统上依赖春季销售旺季（3月至4月）来奠定全年基调，从业者通常对此抱有乐观预期 [1] 2026年初的积极信号 - 进入2026年，抵押贷款利率从2025年近7%的高位下降，2月底典型利率自2022年以来首次跌破6%，这显著降低了购房者的月供 [2][6] - 全国范围内工资增长速度超过了房价增长速度 [6] - 失业率保持在相对较低的4.3% [6] - 行业机构对2026年销售增长持乐观预测：全美房地产经纪人协会预测成屋销售将大幅增长14%；Zillow预测全年成屋销售量为426万套，较去年增长4.3%；Compass和John Burns等机构也预测会有低个位数的增长 [7] 地缘政治冲击与市场逆转 - 伊朗战争爆发导致借贷利率飙升，典型30年期贷款利率在4月初跃升至近6.5%，并引发消费者对经济和工作的不安，严重打击了春季购房活动 [3][8][9] - 地缘冲突导致汽油等日常用品价格上涨，影响了消费者的财务状况和心理 [3][9] - 冲突时机极差，恰好发生在卖家通常开始挂牌销售的春季初期 [3][4] 当前市场动态与供需关系 - 买家拥有更多选择权和杠杆，卖家更愿意提供维修补贴、承担过户费用等优惠 [5][13] - 年初市场活跃库存同比增加：2026年1月活跃库存较2025年1月增长约5.44%，较2023年同期高出32% [10] - 许多潜在卖家也在观望，不愿放弃现有的低抵押贷款利率，导致新增供应有限 [10][11] - 市场呈现显著地域差异：中西部和东北部70%和74%的经纪人认为其所在地区是卖方市场，而南部和西部这一比例仅为13%和22% [11] - 疫情期间的热点市场如凤凰城正在经历回调，截至4月下旬，待完成房屋销售数量较去年下降约2% [11][12] 行业观点与修正后的展望 - 经济学家认为任何增长都非常脆弱，并将年初的乐观预测下调 [8][14] - 市场复苏的配方很简单：伊朗战争迅速结束、就业稳定增长以及抵押贷款市场稳定 [12] - 尽管面临挑战，部分机构仍维持温和增长预期，如Zillow首席经济学家仍预计今年销售量将增长约2%或3% [14] - 行业高管认为，若利率能保持稳定、波动性降低，可负担性将得到改善，并对2027年表示乐观 [15] - 行业普遍认为2026年将类似于2024和2025年，成为又一个历史性的缓慢年份，而非新周期的开始 [14]