广州楼市现状 - 截至7月20日广州网签3101套，均价3.26万/平，仅略高于春节月水平，远低于去年同期的5596套 [1] - 7月网签量环比6月6707套下降53.7%，成交面积下降41.1%，成交均价下降19.9% [2] - 市场疲软原因包括：6月冲量消耗购买力、传统淡季影响、新盘供应不足、户型新规观望情绪 [3] 政府稳定楼市措施 - 释放旧改购买力：天河村改造带动城投天禧等项目清盘 [5] - 百亿资金收购存量商品房，部分项目收购量达千套级 [8] - 调整供地策略：增加老城区和珠金琶核心地块供应，越秀广府系、保利天曜等项目取得三赢效果 [8] - 推出8宗优质地块包括越秀区客运站、天河金融城等核心区域 [9] 户型新规调整 - 6月7日新规收紧主要针对存在安全隐患的"偷面积"设计，规范得房率标准 [9] - 实际使用率仍可达到100%以上，主要约束高风险设计而非正常户型 [9] 城市经济活力 - 重点企业落户：抖音华南总部、蚂蚁双中心落户琶洲，华为研发中心开园，微信总部竣工 [11] - 本土企业表现突出：小鹏汽车新能源赛道崛起，SHEIN成为全球时尚独角兽 [11] - 7月地铁客流连续10个工作日破千万人次，城市活力强劲 [12] - 拥有59个线上网红品牌，数量全国第三，涵盖服饰、美妆、家居等多个领域 [12][13][14] 行业发展趋势 - 开发商推盘策略转向现楼销售，迎合村民等务实买家需求 [7] - 楼市调整伴随城市竞争力提升，产业集聚效应逐步显现 [15] - 政府通过土地供应优化、购买力释放、产品规范等多维度稳定市场 [8][9][15]

公司业绩与市场预期 - 公司将于2025年7月22日公布第二季度财报 分析师预计每股收益为3 01美元 营收为44 2亿美元 较去年同期的3 58美元和46亿美元分别下降16%和4% [2] - 历史数据显示 公司股价在财报发布后70%的概率上涨 单日涨幅中位数为4 4% 最高涨幅达9% [2] - 第一季度未交付订单量同比下降16% 订单价值下降12% 可能对未来营收构成挑战 [3] 财务与市场表现 - 公司当前市值为230亿美元 过去12个月营收为180亿美元 营业利润为38亿美元 净利润为29亿美元 [3] - 近5年财报发布后单日回报率为正的概率为70% 近3年该概率上升至75% 正回报中位数为4 4% 负回报中位数为-5 0% [6] 交易策略与历史数据 - 事件驱动型交易者可利用历史回报规律 例如若单日回报与5日回报相关性最强 可在单日回报为正时建立5日多头仓位 [7] - 过去5年共20次财报数据中 14次出现单日正回报 6次负回报 近3年正回报概率更高 [6] - 提供1日 5日和21日财报后回报的详细统计数据 包括相关性分析 [5][8] 行业竞争与挑战 - 公司需应对激烈市场竞争和经济压力 以维持未来季度增长 [3] - 未交付订单量下降表明行业需求可能疲软 需关注后续订单恢复情况 [3]

报告行业投资评级 未提及相关内容 报告的核心观点 - 6月70城一手房加权平均房价经季节性调整后环比年化下跌2.5%，各线城市房价环比跌幅均扩大，二手房价格过去一年下跌5%-15% [1][7] - 尽管近期地方出台更多住房宽松措施，但低线城市房地产市场因增长基本面较弱，仍面临较大逆风，包括更严重的供应过剩问题 [7] - 高频跟踪数据显示6月30城新房成交量同比下降4%，7月主要城市库存月数略有增加，主要由二线城市带动 [8] - 自去年9月政策转向以来，政策旨在稳定房地产市场，预计将出台更多住房宽松措施以稳定房价并控制房地产行业的尾部风险，但不太可能重演2015 - 18年的棚户区改造计划 [8] 根据相关目录分别进行总结 关键数据 - 6月国家统计局70城一手房加权平均房价环比年化下跌2.5%（经高盛季节性调整），同比下跌3.1%；5月环比年化下跌2.3%，同比下跌3.5% [2] - 6月30城新房成交量同比下降4%，7月主要城市库存月数从6月的25.5微升至26.0，主要由二线城市带动 [8] 价格变化 - 经季节性调整后，6月一手房加权平均房价环比年化下跌2.5%（5月为-2.3%），同比下跌3.1%（5月为-3.5%），二手房价格过去一年下跌5%-15% [1][7] - 一线城市和二线城市6月房价环比年化分别下跌1.3%和2.1%（5月分别为-0.7%和-1.9%），三线城市房价环比年化下跌3.5%（5月为-3.5%） [7] 市场情况 - 高频跟踪数据显示6月30城新房成交量同比下降4% [8] - 7月主要城市库存月数从6月的25.5微升至26.0，主要由二线城市带动 [8] 政策情况 - 自去年9月政策转向以来，政策旨在稳定房地产市场，近期国务院会议提出构建新的房地产发展模式并推进“好房子建设” [8] - 预计将出台更多住房宽松措施以稳定房价并控制房地产行业的尾部风险，包括进一步下调房贷利率、加快地方政府购买生地和现有住房库存、加大对现金支持的城中村改造项目的政策支持，但不太可能重演2015 - 18年的棚户区改造计划 [8]

房地产市场动态 - 2025年6月美国房地产市场出现买卖双方对峙局面 活跃库存同比增长28.1%达到疫情后新高 但下架房源数量同比增长47% 年初至今增长35% 增速超过活跃库存的31.5% [1] - 全国中位挂牌价保持稳定为440,950美元 同比仅增长0.1% 但较2019年6月仍高出37.8% [2] - 价格下调房源比例达20.7% 为2016年以来6月份最高水平 且连续第六个月增长 [5] 库存变化 - 活跃房源连续第二个月突破100万套 但仍比疫情前水平低13% [3] - 全美四大区域库存均增长 西部增长38% 南部增长近30% 拉斯维加斯(+77.6%)和华盛顿特区(+63.6%)领涨50大都会区 [4] - 房源在市场上停留时间中位数增至53天 比去年同期多5天 与疫情前模式相当 [4] 卖方行为变化 - 下架房源与新上市房源比例达13% 意味着每100套新上市房源就有13套被撤回 高于2024年(10%)和2022年(6%)水平 [9] - 凤凰城、迈阿密和加州河滨等热点地区卖家更倾向于在未找到合适买家时下架房源 [10] - 下架房源占活跃房源比例从去年5月的3.2%升至今年4.1% [7] 区域市场表现 - 50大都会区中 夏洛特(+53.6%)、罗利(+56.4%)和圣地亚哥(+55.3%)活跃房源增长最快 [13] - 巴尔的摩(+42.6%)、萨克拉门托(+47.5%)和华盛顿特区(+63.6%)等市场表现突出 [13][14] - 拉斯维加斯价格下调房源比例增幅最大(+8.5个百分点) 纳什维尔则出现下降(-1.9个百分点) [13]

纪要涉及的行业 美国房地产行业 纪要提到的核心观点和论据 - **核心观点**：美国房地产行业处于收缩状态，房价下跌使持续高通胀可能性降低，房地产行业收缩是美国经济放缓的早期预警，美联储官员未来几个月可能会更多考虑这些鸽派因素并恢复降息 [1][4][7] - **论据** - 凯斯 - 席勒房价指数连续两个月下降，4 月全国房价指数环比下降 0.41%，3 月环比下降 0.27%；20 城指数 4 月环比下降 0.31%，3 月环比下降 0.16%，且今年截至 5 月每月中位现房销售价格都在下降 [1][3] - 高房价和高抵押贷款利率使住房难以负担，供应超过需求致房价下跌，新建单户住宅建设许可数量近期急剧下降 [4] - 此前房价受供应不足支撑，但现在需求已大幅减弱，市场上的房屋库存无法按当前价格出售 [5] - 房价下降通常发生在美联储提高政策利率、推动抵押贷款利率上升时，当前情况是因抵押贷款利率居高不下，同时需求疲软和极端供应限制有所缓解 [6] - 房价下跌可能使住房通胀保持低迷，房地产行业收缩是经济活动更广泛放缓的领先指标，预计美联储 9 月将政策利率下调 25 个基点，并在随后每次会议继续下调 25 个基点，到 2026 年 3 月将利率降至 3.00 - 3.25% [7] 其他重要但是可能被忽略的内容 - **分析师认证与利益冲突**：分析师对报告内容负责并独立表达观点，分析师薪酬与公司整体盈利能力相关，公司可能与研究报告覆盖的公司有业务往来，存在利益冲突 [8][9] - **产品相关披露**：公司在某些金融工具交易中可能充当做市商、流动性提供者或交易主体，研究报告可能参考公司与研究对象的讨论，但分析师不能向研究对象发送报告草稿 [10][26] - **不同地区适用情况及监管**：产品在全球多个国家和地区提供，各地区有不同的监管机构和适用规定，如澳大利亚、巴西、智利等，投资非美国证券有特定风险 [28][29][27] - **投资风险提示**：投资有价格和价值波动风险，某些高波动性投资可能大幅贬值，CMO 收益率和平均寿命会受多种因素影响，投资可能有税收影响，报告建议为一般性建议，投资者需考虑自身情况 [49][50] - **数据来源及使用限制**：报告数据可能来源于 dataCentral 等，部分数据有特定使用限制和保密要求，如 Card Insights 数据、MSCI 信息等，报告研究数据有特定使用限制，禁止未经授权使用和分发 [51][52][54]

报告行业投资评级 未提及相关内容 报告的核心观点 - 中国房地产行业自2021年开始下行，虽在2025年初有短暂企稳迹象，但近期价格和活动再度疲软，新开工和销售大幅下降 [4][5] - 全球历史上住房泡沫破裂后，实际GDP增长大幅减速、通胀放缓、投资下降、净出口占比上升，政策通常会大幅宽松，实际汇率往往贬值 [4] - 中国房地产下行轨迹与全球不同，其与疫情和复苏、政府投资及政策反应有关，但全球经验仍有借鉴意义，房价可能再跌10%、出口强进口弱、需更多政策宽松 [4] 根据相关目录分别进行总结 中国房地产现状 - 中国房地产下行周期始于2021年政策收紧和2022年疫情封锁，2025年初短暂企稳后近期再度疲软，截至2025年5月新开工降75%、销售降50% [5] 历史住房泡沫破裂特征 - 定义住房泡沫破裂为实际房价从周期峰值下跌超20%，自60年代以来15个经济体有21次，中位数下跌约30%，持续约六年 [4][8][10] - 房价下跌幅度在新兴市场、高通胀环境和住房可负担性差时更大，中国通缩环境暗示跌幅小，但住房可负担性低暗示跌幅大 [14] 对中国经济的影响 - 实际GDP增长通常在住房泡沫破裂后大幅下降，中国因疫情和复苏使增长模式扭曲，但仍低于繁荣时期水平，通胀通常放缓，中国也存在持续通缩 [20] - 投资方面，非住宅和住宅投资是增长的最大拖累，中国住宅投资占GDP比重暴跌，非住宅投资因政府投资而反弹 [24][25] - 私人消费占GDP比重相对稳定，政府消费占GDP比重在泡沫破裂后第一年上升，中国政府消费增长相对温和 [26][28] - 净出口占GDP比重通常在住房泡沫破裂后上升，中国也出现出口强进口弱的情况，预计2025年经常账户盈余达GDP的2.3% [32][50] 政策反应 - 全球住房泡沫破裂后通常会进行财政扩张和激进的货币宽松，中国政策宽松更为渐进和谨慎，受政策目标、过去经验和外部约束影响 [36][37][41] 对中国的启示 - 中国实际房价已下跌20%，若遵循典型路径，可能再跌10%，2027年左右企稳，地区差异将导致分层复苏 [11][49] - 中国出口强劲和进口疲软可能持续，预计经常账户盈余将维持在2%以上 [50] - 中国政策反应有限，需更多宽松政策以防止住房下行导致需求疲软，预计财政政策将承担更多稳定负担 [52]

核心观点 - KB Home (KBH) 第二季度财报超预期但同比下滑 股价上涨3% [1] - 房地产市场疲软导致公司下调2025财年指引 主要因高利率抑制购房需求 [2] - 公司通过缩短建造周期和控制成本应对市场挑战 同时维持定价透明度 [3] 财务表现 - 调整后EPS为1.5美元 超预期3.5% 但同比下降30% [4] - 总营收15.3亿美元 超预期2.3% 但同比下滑10.5% [4] - 现金及等价物降至3.089亿美元 总流动性11.9亿美元 [11] - 债务资本比率从29.4升至32.2 [11] 住宅建造业务 - 营收15.25亿美元 同比降10.4% 交付量3,120套降11% [5] - 平均售价(ASP)同比增1.2%至48.87万美元 [5] - 净订单量3,460套降13% 订单价值16.11亿美元降21% [6] - 未交付订单量4,776套 潜在收入22.88亿美元降27% [7] - 社区数量254个同比增5% [7] 利润率变化 - 住宅毛利率(不含库存费用)降150基点至19.7% [8] - 运营利润率(不含库存费用)降210基点至9% [9] - SG&A费用占营收比例升60基点至10.7% [8] 2025财年指引调整 - 住宅营收预期下调至63-65亿美元(原66-70亿) [13] - ASP预期收窄至48-49万美元 [13] - 住宅毛利率预期下调至19-19.4%(原19.2-20%) [14] - 运营利润率预期下调至8.6-9%(原9.4%) [14] - SG&A费用占比预期上调至10.2-10.6% [15] 其他业务 - 金融服务营收490万美元同比降41.3% [10] - 税前利润820万美元同比降38.5% [10] 资本运作 - 季度回购373万股普通股耗资2亿美元 [12] - 剩余回购授权额度4.5亿美元 [12]

房产过剩争议与开发商持续建房的驱动因素 核心观点 - 全国六亿栋房屋总量过剩但实际流通不足 开发商持续建房由房产金融化 城镇化进程 改善型需求和生存压力共同驱动 [1][8] 房产金融化加剧供需错配 - 住房总量过剩但大量房产被少数人囤积未进入流通 导致市场实际供给不足 [1] - 开发商建房行为主要填补刚需和改善型购房群体的市场缺口 [1] 城镇化进程持续驱动住房需求 - 中国城镇化率达66.16% 较发达国家75%仍有提升空间 [2] - 数亿农村人口向城市迁移产生持续住房需求 开发商建房动力强劲 [2] 改善型住房需求释放 - 经济条件改善或家庭人口增加推动小户型换大户型需求 [6] - 对房型设计现代化和舒适度的追求形成稳定市场空间 [6] 开发商生存压力与融资链条 - 持续拿地建房是维持银行贷款和资金链的关键 [7] - 停止开发将导致融资中断和资金链断裂风险 [7]

澳洲房地产市场趋势 - 悉尼所有住宅月度增长0.39%，年度增长2.7%，中位价达112.4万澳元，较2020年3月上涨41.3% [1] - 墨尔本月度增长0.79%（全澳最高），但年度增长-0.38%，中位价78.2万澳元，较峰值低2.85% [1][2] - 布里斯班年度增长8.38%，中位价88.9万澳元，较2020年3月上涨85.3% [1] - 阿德莱德年度增长11.04%，中位价80.5万澳元，较2020年3月上涨87.3% [1] - 珀斯年度增长8.4%，中位价78.7万澳元（十年来首次超越墨尔本），较2020年3月上涨86.7% [1][2] 区域市场分化 - 首都城市整体月度增长0.45%，年度增长3.71%，中位价87.7万澳元，较2020年3月上涨44.8% [1] - 偏远地区年度增长5.19%，中位价67.2万澳元，较2020年3月上涨65.7% [1] - 南澳偏远地区年度增长11.83%，但月度增长-0.3%，中位价48.6万澳元 [1] - 西澳偏远地区年度增长8.84%，中位价57.8万澳元，较峰值低0.76% [1] 珀斯市场驱动因素 - 矿业投资复苏推动周期性上涨，相对可负担性吸引东海岸移民和投资者 [2][3] - 州际净移民转正，海外移民激增导致住房存量压力，新房供应短缺加剧竞争 [3][5] - 租赁市场空置率创历史新低，租金快速上涨强化"资本增值+租金回报"的投资逻辑 [5][9] 墨尔本市场疲软原因 - 过去五年房价涨幅不足20%，远低于其他首府城市60%的平均涨幅 [6] - 全澳最高物业税及租赁住房立法成本导致投资房产抛售潮 [7] - 人口增长放缓和房价动能减弱形成负反馈循环 [6][7] 未来市场展望 - 珀斯低空置率、人口增长和稳健劳动力市场将继续支撑需求 [8][9] - 降息预期和供应受限可能推动2025年房价继续（但放缓）增长 [9] - 西澳住房市场逆转由可负担性、人口增长和供应短缺等多因素驱动 [1][3]

报告行业投资评级 - 对COLI、CR Land、Greentown、Jinmao、Longfor给予买入评级；对China Vanke (H)、Gemdale、ОСТ、Vanke (A)给予卖出评级；对Seazen、CMSK、Poly给予中性评级 [61] 报告的核心观点 - 中国住房供应比率在国家层面合理但城市层面存在差异，库存集中在三四线城市，考虑未售库存后不同情景下住房供应比率变化不同，去库存需万亿资金，看好部分开发商 [5][8][35] 根据相关目录分别进行总结 住房供应比率现状 - 选取78个样本城市，占2023年约一半人口和住房存量、2024年约60%GDP和财政收入，2023年末一线、二线、三四线样本城市住房供应比率分别约为0.7X、0.89X、1.02X，约37%样本城市供应比率低于0.9X，26%高于1.1X，多为三四线样本城市 [8] - 多数发达市场住房供应比率约为1.1X，中国城市人均居住面积提升空间有限 [8] 考虑未售库存的情景分析 - 2025年1季度末样本城市未售住宅库存超15亿平方米，近半为生地，平均可售库存26个月，总未售库存6年 [22] - 设定四种情景计算住房供应比率变化，保守情景下一线和二线城市供应比率仍较稳健，三四线样本城市不然 [27] - 情景1最保守，假设城市家庭数量和人均居住面积无变化；情景2假设家庭数量不变，人均居住面积扩大0 - 5%；情景3假设人均居住面积不变，城市家庭数量增加2 - 10%；情景4最乐观，结合情景2和3假设 [28][29] 结构性去库存资金需求 - 假设1.1X住房供应比率合理，供应不足和长期土地供应短缺城市需额外土地供应，相当于2018 - 2024年平均年土地成交量的5 - 6倍，这些城市占2018 - 2024年全国住宅土地销售的53% - 68% [35][37] - 供应过剩城市需回购超70%的1季度末未售库存，资金约7000亿 - 1.6万亿元，相当于2024年全国GDP的0.5 - 1.2%、财政收入的3 - 7%，政府自3月加速土地回购，截至5月中旬已宣布近4000亿元，70%用于回购地方政府融资平台土地，超80%位于低线城市 [37] 对开发商的观点 - 看好部分开发商，因其一手房均价表现更具韧性，新项目投资与表现好的市场更契合，2024 - 1季度25其土地储备投资86%集中在前十城市，2023年平均住房供应比率为0.8X，保守情景下为0.9X [50] - 2025年投资改善，旧低毛利土地储备销售贡献减少，预计2027年后利润率和净资产收益率提升，支持估值进一步改善，覆盖开发商2025年目标市净率平均为0.6X，较当前高0.1X，2026 - 2027年平均有1个百分点的净资产收益率恢复空间 [51]