财务数据和关键指标变化 - 2025年全年运营资金为每股2.25美元，同比增长5.6%，处于指引范围的高端 [8] - 2025年全年同店净营业收入增长4.2%，尽管公司回收了150万平方英尺的主力店空间 [8] - 第四季度同店净营业收入增长6%，其中基础租金增长贡献了360个基点，辅助及其他收入贡献了200个基点 [14] - 2025年全年同店净营业收入增长4.2%，尽管面临超过200个基点的租户中断阻力，基础租金贡献了360个基点，辅助及其他收入贡献了110个基点 [15] - 2025年公司实现了创纪录的7000万美元年化基础租金新租约，并通过执行另外7000万美元的净新租金完全补充了该体量 [15] - 截至年底，已签约但尚未开始的租金管道总额为6200万美元，平均每平方英尺23美元，其中包含5000万美元的净新租金 [16] - 2026年指引：同店净营业收入增长4.5%-5.5%，预计基础租金贡献将超过450个基点 [16] - 2026年指引：运营资金为每股2.33-2.37美元，中点增长率为4.4%，同时需消化因租赁终止收入回归历史水平带来的0.03美元阻力以及更高的利息支出带来的0.03美元阻力 [17] - 2025年整体资本支出同比下降14%，为2021年以来最低水平，维护性资本支出为2016年以来最低（除疫情年份外） [10] - 截至期末，公司拥有16亿美元可用流动性，债务与税息折旧及摊销前利润比率为5.4倍 [18][19] - 预计2026年不可收回收入占收入总额的75-100个基点 [17] - 净有效租金创下每平方英尺23.66美元的纪录，投资回收期平均为两年 [18] 各条业务线数据和关键指标变化 - 小型商店入住率在2025年创下92.2%的新高 [8] - 整体入住率在第四季度环比增长100个基点至95.1%，为公司历史上最大的连续季度增长 [8] - 小型商店租金的70%来自多单元运营商 [9][22] - 2025年新租约租金增长率为39%，续租租金增长率为15%，连续第三年实现中双位数续租增长 [10] - 截至年底的租户保留率为87%，较去年改善了180个基点 [10] - 截至年底的租赁与建成入住率差为350个基点 [16] - 预计已签约但尚未开始的租金管道中约有4300万美元将在2026年迅速开始 [16] - 截至年底的运营费用回收率达到创纪录的92.3% [10] 各个市场数据和关键指标变化 - 2025年收购了位于休斯顿、南加州和丹佛的价值约4.2亿美元的资产 [7] - 第四季度在丹佛和南加州收购了2个高质量的杂货店锚定中心 [12] - 第四季度完成了1.7亿美元的资产处置，包括在阿拉巴马州的最后一项资产 [13] - 2025年稳定了价值1.83亿美元的再开发项目，增量收益率为10% [11] - 截至年底，活跃的再开发管道价值3.36亿美元，包括本季度新增的位于纽约都会区的Rockland Plaza项目 [11] - 公司拥有深厚的“影子”再开发项目管道，为现有资产提供了多年的价值创造机会 [11] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 新任首席执行官布莱恩·芬尼根强调将继续并加速公司的资产再投资和积极运营战略 [43] - 公司运营模式在近期不会改变，但部分领导职责将扩大 [6] - 18个月前实施的运营重组（从四个区域合并为三个）继续通过提高效率、更强的租赁执行力和严格的资本配置带来效益 [7] - 公司正进一步投入技术和数据分析，人工智能和自动化在租约摘要、租户健康分析和租赁勘探工具等领域已取得早期积极成果 [7][44] - 在外部增长方面，公司将保持纪律性但抓住机会，过去五年中有四年是净收购方 [7] - 公司计划将资本配置到其平台能够创造超额价值的机会上，而不依赖收购来实现增长，并在每个资本配置决策中考虑资产负债表状况 [8] - 行业基本面有利：消费者具有韧性，成功的租户正在扩大实体店存在，新的零售供应仍处于历史低位 [6] - 行业竞争：私人资本和养老基金资本正涌入露天零售领域，推动资本化率压缩，尤其是东南部和加州等高需求市场的小型杂货锚定交易和无锚定带状中心，资本化率已降至5%左右 [30] - 公司认为其低租金基础继续提供行业领先的按市值计价机会，未来的再投资和已签约但未开始的管道为未来增长和现金流提供了无与伦比的可见性 [6] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 露天、杂货店锚定的零售基本面依然有利 [6] - 对高质量租户的需求依然强劲，小型商店租户的深度和信用质量令人印象深刻 [9] - 租户健康状况趋势令人鼓舞，公司投资组合的潜在信用状况是历史上最强的 [13][22] - 公司对2026年的前景感到兴奋，业务势头强劲，投资组合和资产负债表均处于历史最佳状态 [13] - 公司预计基础租金增长将在全年加速，因为已签约但尚未开始的管道中蕴含的大量租金将开始计入 [17] - 交易市场环境令人鼓舞，在竞争激烈的环境中发现了运用平台创造价值的机会 [28] - 租赁需求环境依然令人鼓舞，零售商在实体店空间稀缺的环境下寻求开店，公司有信心持续补充已签约但尚未开始的租金管道 [68] - 公司认为其定位优于同行，能够利用强劲的环境实现增长 [103][104] 其他重要信息 - 布莱恩·芬尼根作为公司永久首席执行官首次主持电话会议 [5] - 斯泰西·斯莱特晋升为执行副总裁，负责资本市场、公司战略和投资者关系；马特·瑞安扩大职责，担任南区总裁并兼管全国物业运营 [6] - 公司物业去年接待了超过900万次访问 [13] - 2025年第四季度运营资金为每股0.58美元，受益于强劲的同店净营业收入表现和较高的租赁终止收入 [14] - 第四季度较高的租赁终止收入主要来自东湾地区一个独特的机会，公司控制了整个场地，获得了超额的终止费 [58][59] - 在正常年份，投资组合产生的终止费约为400万至600万美元 [59] - 非现金收入与部分租户破产相关的会计准则加速确认有关，预计不会重现 [60] - 公司利用技术和人工智能评估租户健康状况，旨在获得早期预警信号，以做出更多数据驱动的决策 [87][88] - 较低的资本支出水平被认为是可持续的，原因包括竞争空间、租户更愿意接受现有条件、延期维护问题已解决以及运营费用回收率提高 [90][92] - 公司处置资产时关注投资回报率，将资本回收到能获得更增值回报的地方，而非单纯考虑入住率影响 [98][99] - 公司认为其债务与税息折旧及摊销前利润比率在5倍左右是合适的，能够支持业务计划 [106] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 关于2026年坏账准备指引（75-100个基点）的细节，以及该指引在多大程度上反映了对租户破产的预见 [21] - 公司对投资组合中的租户健康趋势感到鼓舞，通过资产回收等工作吸引了更强大的租户，这反映在未来的指引中 [22] - 与之前75-110个基点的历史运行率相比，新指引主要是将上限降低了10个基点，并且在逐空间预算过程中未看到未来有太多中断，因此对指引范围感到满意 [23] 问题: 关于收购环境、2026年投资和资本回收活动的展望，以及指引中对交易相关增长的0.01美元的解释 [27][28] - 交易市场令人鼓舞，过去五个季度完成了投资总监马克上任以来40%的交易量，在竞争环境中找到了运用平台的机会 [28] - 收购管道持续增长，直接营销私人所有权群体取得了成效，公司将保持机会主义，但自由现金流将优先用于再开发，因为该部分业务回报率很高 [29] - 整体市场出现资本化率压缩，受私人资本和养老基金推动，小型杂货锚定交易资本化率降至5%左右，而像Chino这样需要运营能力的大型交易竞标者较少，适合公司平台 [30] - 指引中的增长分解旨在帮助理解组成部分，而非资本配置指示，预计收购资产在初始年份影响中性，但其增长曲线将超过出售的资产 [31] 问题: 关于同店净营业收入指引上限（5.5%）似乎相对保守的假设和实现路径 [35] - 达到指引上限取决于团队能否像2025年一样继续执行，尽早开始已签约但尚未开始的租金管道，并在全年持续补充该管道 [36] - 2025年收入中有一部分与已提及的租户相关，这部分收入在2026年需要克服 [37] - 驱动因素在增长分解中清晰可见，包括能否提前实现租金、持续推动租金增长等，公司对指引范围感到满意，团队执行良好 [38] 问题: 新任首席执行官是否有新的举措或对公司有不同看法 [42] - 公司加速资产再投资和积极运营的战略不会改变，反而会加速 [43] - 交易方面将保持纪律，但也是创造超额价值的机会 [43] - 将继续深入应用技术和数据分析，在租约摘要、法律支出效率、租户健康分析和租赁勘探工具等方面已取得早期成果 [44] - 公司处于强势地位，将推动业务计划加速 [45] 问题: 关于已签约但尚未开始的租金管道的构成和增长潜力，以及其是否对运营资金和调整后运营资金更具增值性 [49][50] - 该管道包含公司历史上最高的租金和最强的租户，并且由于环境竞争和租户更愿意接受现有条件，资本支出效率更高，这些因素将吸引更强的租户、实现更高租金并更高效地完成 [51] - 公司一直在这样做，并将继续，因为投资组合的定位和当前环境使得租户蓬勃发展，中心客流量大 [52] 问题: 关于第四季度租赁终止费和非现金收入的驱动因素及2026年展望 [56] - 核心业务（不含终止费）在回收150万平方英尺主力店空间的情况下，同店净营业收入增长仍超过4%，2026年增长会更高 [58] - 第四季度有一笔超额的终止费，源于东湾地区一个独特机会，公司控制了整个场地，有重新分区为住宅的潜在可能，因此时机非常机会主义 [58][59] - 正常年份，投资组合产生约400万至600万美元终止费，公司将继续机会主义地处理 [59] - 非现金收入与部分租户破产相关的会计准则加速确认有关，预计不会重现 [60] 问题: 关于第四季度收购（传统杂货锚定）与2025年早些时候讨论的价值增值生活方式机会相比，当前风险调整后回报的看法 [62] - 公司的收购重点是在其业务范围内寻找能够驱动超额资本回报率机会的资产，不局限于资产类型，可以是生活方式中心（如LaCenterra）或大型再开发机会（如Britton Plaza） [63][64] 问题: 关于在租赁需求强劲和空置率存在的情况下，对已签约但尚未开始的租金管道未来补充能力的看法 [68] - 尽管每季度开始1500万至2200万美元的租金，但该管道一直稳定在约6000万美元，因为公司持续进行补充 [68] - 租赁入住率仍比前期峰值低50个基点，且当前投资组合状况更好，因此对整体需求环境感到鼓舞，有信心补充管道 [68][69] 问题: 关于2026年指引中其他收入（辅助收入）部分的假设 [71] - 公司专注于通过内部专业团队最大化物业收入，例如奥兰多Pointe的停车协议是经常性项目，但该收入线不单独提供指引，预计不会显著影响指引范围 [72][73] - 公司作为运营商，正在挖掘收入机会，如电动汽车充电站、太阳能、临时内联空间等，专业团队与运营平台合作良好，这些趋势具有持续性 [74][75] 问题: 关于处置管道规模、节奏、竞标者深度和类型 [77] - 2025年处置资产的平均资本化率在7%低段，市场允许公司以优于预期的资本化率退出增长较低、位于投资组合底部的资产 [78] - 公司相信能够出售这些低增长资产并将资本回收到像Chino、Broomfield这样的高增长机会中，收购资产的内涵报酬率通常在9%高段至10%左右，高于处置资产 [78][79] - 竞标者群体取决于资产规模，小额资产竞标者众多，大额资产（如1.38亿美元的Chino）竞标者较少，市场参与者包括养老基金、高净值人士、本地团体等 [79][80] 问题: 关于租户观察名单的构成，是集中于特定行业还是更多个案 [82] - 公司观察名单规模在同行中表现良好，主要得益于对药店和影院的低敞口 [83] - 几年前实施了严格的承销标准，吸引了更多多单元运营商等信用状况更强的小型商店租户 [84] - 月度审查租户健康状况，趋势积极，未看到拖欠或正常搬离增加，保留率上升，续租增长中双位数，观察名单上的名字很少 [85] 问题: 关于使用技术和人工智能评估租户健康是否显著改变了观察名单 [87] - 应用旨在获得早期预警信号，例如观察付款日期变化，以便提前与租户沟通，这是利用数据做出更明智决策的一部分 [87] - 作为重组的一部分，公司注重使用一致的仪表板来衡量任务和改进运营指标，团队已采纳这种思维模式 [88] 问题: 关于改善的保留率（87%）和创纪录的低资本支出（同比下降14%）的可持续性 [90] - 公司认为当前资本支出水平是可持续的 [90] - 资本支出下降源于租赁方面空间竞争和投资组合改善、租户更愿意接受现有条件、延期维护问题已解决（维护性资本支出连续三年处于低位）以及运营费用回收率提高等因素 [90][92] 问题: 关于部分处置资产入住率较低，为何选择出售而非内部驱动入住率 [97] - 处置决策基于投资回报率，如果无法增值地投入资本，公司会比较持有与出售决策，将资本回收到能获得更增值回报的地方 [98] - 入住率影响在全年处置中占比很小，并非主要动机，关键在于这些资产所在市场公司业务不多，且看不到驱动入住率所需的投资回报率 [99] 问题: 关于行业整体强劲背景下，公司成功的关键差异化因素 [101] - 行业环境确实强劲，但公司凭借低租金基础、入住率上升空间、再开发管道的可见性以及现有资产中的重大再开发项目（如与Publix的合作、纽约都会区项目、达拉斯大型Target开业）而处于优势地位 [103] - 公司实现增量增值增长的能力使其脱颖而出 [104] 问题: 关于净债务与税息折旧及摊销前利润比率5.4倍的看法及目标范围 [106] - 公司对资产负债表保持严格管理，在当前增长前景下，认为5倍左右的比率是合适的，但会持续关注 [106] 问题: 关于小型商店租户中多单元运营商占比（约70%）的历史背景对比 [108] - 该比例确实有所上升，公司强调这一点是因为在数据分析中发现，成功的小型商店租户更多是成熟运营商，这印证了投资组合的积极轨迹 [108] - 吸引的租户质量更高，包括高端快餐、健康餐饮（如CAVA、Tatte Bakery）以及丝芙兰、Warby Parker等品牌，这些在七八年前可能无法吸引到，反映了团队再投资工作和市场需求升级的成果 [108][109]