政府抵押贷款支持证券购买计划 - 特朗普政府计划购买高达2000亿美元的抵押贷款支持证券，旨在提高住房可负担性 [1][10] - 但该计划对降低抵押贷款利率或改善可负担性的效果可能有限，因住房市场核心挑战是供应不足而非需求或融资问题 [1][10] 抵押贷款利率走势 - 基准30年期抵押贷款利率在计划宣布前已开始下降，主要因美联储为支持疲软劳动力市场并控制通胀而降息 [2][11] - 房地美数据显示，平均30年期固定抵押贷款利率在2025年底降至6.15%，较2023年底的近8%大幅下降 [3][11] - 在政府指令房利美和房地美开始回购债券后，利率曾短暂跌至2022年以来最低点，随后再次小幅上升 [3][11] - 抵押贷款银行家协会最新数据显示，上周抵押贷款利率进一步下降至2024年9月以来最低水平，推动再融资活动升至数月高点 [4][11] 计划实施与美联储背景 - 政府已确认购买正在进行，但未披露操作细节如购买速度或总量 [6][11] - 财政部长表示，该举措部分目的是抵消美联储持续缩减其抵押贷款支持证券持仓的影响 [7][11] - 美联储的缩表使其抵押贷款债券组合从2022年中的约2.7万亿美元减少至约2万亿美元 [7][11] 政策效果质疑与市场挑战 - 经济学家质疑抵消美联储缩表的理由，认为资产负债表政策的主要市场影响通常在宣布阶段而非逐步缩减期间产生 [8][11] - 多数分析师认为，没有足够证据表明美联储相对温和的缩表步伐推高了抵押贷款利率 [8][11] - 几位美联储官员间接怀疑仅靠债券购买能否解决住房可负担性问题，并多次指出主要住房市场的结构性供应限制是价格高企的主因 [11] - 同时，下降的抵押贷款利率面临新的阻力，因长期国债收益率上升，10年期美债收益率已升至数月高位，部分由日本市场动荡引发的全球债券抛售所致 [8][11] - 与特朗普贸易威胁和与盟友对抗相关的地缘政治紧张也抑制了对美国资产包括国债的需求，这可能推高借贷成本，削弱债券购买带来的有限收益 [9][11] 总体结论 - 路透社总结认为，该政府策略可能在边际上提供短期缓解，但若无住房供应的实质性扩大，不太可能显著改善大多数美国人的可负担性 [10][11]