行业动态与公司业绩 - 房地美2026年第一季度实现净利润36亿美元 房地美实现净利润37亿美元 [1] - 超过一半的房主表示近期没有出售房屋的计划 同时能识别出贷款服务商的房主比例同比下降 对服务商沟通的满意度同比下降10个百分点 [2] - 能源成本高企强化了债券市场的看跌环境 通胀保持高位使美联储按兵不动 经济数据韧性导致力量与压力之间的拉锯战 提高了滞胀风险 [17] - 近期市场关注点包括供应管理协会制造业报告 4月非农就业数据以及财政部的再融资公告 就业增长预计将放缓 但劳动力市场仍足够坚挺以推迟失业率大幅上升 [18] - 本周经济数据焦点是周五的就业报告 市场预期4月就业将温和增长 劳动力参与率反弹可能推高失业率 [19] - 本周还将发布多项延迟的数据 包括2月和3月的新屋销售与建筑支出报告 4月ISM服务业指数预计将继续温和扩张 [20] - 本周开始时 机构MBS价格较上周五收盘价下跌0.125-0.250点 2年期国债收益率3.92% 10年期国债收益率4.41% 上周收于4.37% [21] 借款人需求与市场趋势 - 借款人比行业历史上任何时候都更了解信息 抵押贷款生产不仅是数学 更是数学加上人类行为 [1] - 调查显示 借款人希望从贷款机构获得快速答案、清晰的后续步骤以及一个了解情况但不被后台工作淹没的贷款团队 他们通常不想要机器人、47步门户或在下班后费力寻找更新 [3] - 在下一波再融资潮可能竞争更激烈、技术同时提高效率和扩大风险的市场中 成功将属于那些不再等待利率驱动的救援 而是专注于运营纪律、借款人信任和保留策略 并将客户关系视为资产负债表上最有价值资产的组织 [1] - 可负担性压力正在塑造借款人需求和新贷款策略 全球风险会波及抵押贷款市场 [1] 监管与合规更新 - 抵押贷款合规数据集是多年来州抵押贷款监管和检查最重大的变化之一 它通过标准化和统一检查标准来实现检查现代化 最终允许州监管机构依赖和接受其他州进行的检查 [5] - 联邦住房管理局 房地美和房利美正在实施几十年来首个新的抵押贷款信用评分模型 房地美和房利美正推进采用VantageScore 4.0和FICO Score 10T 并立即开始接受来自获批贷款机构的VantageScore评分贷款 [7] - 房利美宣布即将更新其销售指南 允许立即使用VantageScore 4.0 以及未来使用FICO Score 10T信用评分 这是由联邦住房金融局领导的信用评分现代化倡议的又一个重要里程碑 [9] - 房利美发布了关于基于地区收入中位数的贷款级价格调整豁免确定的销售通知 对于通过Desktop Underwriter发起的贷款 将使用DU案例文件创建日期来确定AMI资格 此变更将适用于2027年1月15日或之后创建案例文件并出售给房利美的所有DU承销贷款 [13] - 随着人工智能在抵押贷款运营中扮演越来越重要的角色 新的指导纲要概述了房利美卖方/服务商在发起和服务活动中使用人工智能和机器学习的治理框架 [16] 产品与服务更新 - FirstClose提供的房屋净值贷款平台将申请到交割的时间从45天缩短到少于10天 [1] - ICE 2026年借款人洞察调查发现 服务商比以往任何时候都更需要通过了解房主期望并制定符合其偏好的相关及时外联来弥补日益扩大的互动差距 [2] - LenderLogix的免费电子指南探讨了贷款机构如何利用人工智能减少摩擦、支持贷款团队 并在不失去人情味的情况下创造更积极的借款人体验 [3] - Cenlar作为子服务商 为超过100家金融机构提供服务 通过投资先进技术、严格的网络安全和稳健的运营控制来提供差异化服务 [4] - LoanStream在2026年5月1日至31日期间锁定贷款提供限时特价 非QM Select & Core产品价格改善25个基点 FHA & VA产品价格改善35个基点 FHA & VA Select和Alt Agency产品价格改善12.5个基点 [4] - 房地美多户住宅部门推出了针对1000万美元以下贷款的整合式常规小额贷款产品 旨在使小额贷款与公司核心常规平台对齐 并为贷款机构提供简化的固定利率产品 [8][12] - 房利美的托管报告集成已开放 服务商在上线前必须完成连续两个月的用户界面测试周期 [14] - 房利美4月服务指南更新简化了月末处理 消除了报告期结束后已偿清贷款的错误 并整合了2月11日发布的贷款机构信函中关于困难或灾害相关止赎的最新指导 [15] 政府机构与政策动向 - 华盛顿在中期选举前越来越关注住房可负担性 两党努力通过监管改革、评估豁免等降成本工具 以及可能采用人工智能和VantageScore 4.0等新信用评分模型来现代化抵押贷款体系 以扩大准入并降低借贷成本 [6] - 独立抵押贷款机构因其速度和灵活性仍保持关键优势 核心政策挑战是在不增加复杂性或金融风险的情况下改善可负担性 [6] - 房地美指南公告2026-C宣布更新了公寓项目审查和资格要求 以及财产保险要求 [10] - 房地美已开始接受VantageScore 4.0 有兴趣使用的贷款机构应联系其房地美代表或客户服务 [11]

公司业务与战略转型 - 公司是美国最大的抵押贷款平台 作为发起人运营 将贷款出售给机构投资者 同时保留长期服务权 从而在获得前期佣金的同时创造经常性服务费收入 [2] - 在2025年收购Redfin和Mr Cooper后 公司已发展成为一个涵盖搜索 发起和服务的端到端购房生态系统 [2] - 公司通过收购引领的生态系统扩张进行转型 但股价年初至今下跌约22% 因为市场仍将其视为纯粹的利率杠杆抵押贷款发起人 忽视了其约50亿美元年度服务收入流的稳定作用 [3] 近期财务与运营表现 - 近期业绩显示其基本实力强劲 调整后每股收益为0.11美元 超出预期22% 运营利润率达到24% 为自首次公开募股以来最佳水平 [3] - 整合协同效应进展超前于计划 管理层强调效率提升 在员工减少的情况下使产能翻倍 [3] - 投资论点取决于市场重新评级 即市场认识到其结构性盈利能力和非周期性利率敏感性 催化剂包括5月7日的财报 确认19%的利润率是否可持续 以及实现4亿美元的Mr Cooper协同效应 将利润率推向26%至28% [4] 估值与市场观点 - 截至4月24日 公司股价交易于15.60美元 根据雅虎财经 其追踪市盈率和远期市盈率分别为213.57和20.00 [1] - 估值情景分析显示 12个月基准目标价为21美元 看涨情景为27美元 看跌情景为8美元 而24个月基准目标价上行范围可延伸至24美元每股 [5] - 自2024年12月相关看涨观点发布以来 公司股价已上涨约10.01% [7]

核心财务业绩 - **整体业绩强劲**：2026年第一季度净利润为36亿美元，同比增长27% [3][6]；净收入为61亿美元，同比增长5% [1][3][6] - **净利息收入驱动增长**：净利息收入为56亿美元，同比增长10%，主要得益于抵押贷款投资组合增长以及抵押贷款相关投资组合的扩张 [1]；净息差同比增加5个基点至65个基点 [1] - **非利息收入下降**：非利息收入为5.14亿美元，低于2025年第一季度的7.5亿美元，主要原因是担保收入下降、净投资收益减少以及债务清偿损失 [6] - **非利息支出减少**：非利息支出总计20亿美元，同比下降3%，主要受薪酬及员工福利减少以及信用增强费用下降驱动 [7] - **信用储备释放带来收益**：公司记录了3.2亿美元的信用储备收益，而去年同期为2.8亿美元的拨备费用，主要源于对房价增长预测的变化 [7] 单户住宅业务 - **收入与利润显著增长**：单户住宅业务第一季度净利润为30亿美元，同比增长32% [5][8]；该部门净收入为52亿美元，同比增长5% [8] - **业务量结构变化**：新业务量为1030亿美元，其中再融资贷款占比达42%，为过去四年来的最高季度份额 [5][12]；房地美在GSE单户住宅市场的总份额为51% [12] - **信用状况稳健**：加权平均贷款价值比为53%，加权平均信用评分为753分 [5][11]；严重拖欠率为60个基点，较上年同期和上季度均微增1个基点 [5][11]；净冲销额为1.18亿美元，低于去年同期的1.64亿美元 [10] - **房价预测上调**：公司更新了房价增长预期，预计未来12个月增长2.3%，随后12个月增长2.4%，高于2025年12月预测的0.5%和1.4% [9][10]；第一季度房价实际环比上涨0.1% [9] - **储备释放与支持措施**：单户住宅业务录得3.11亿美元的信用储备收益，而去年同期为2.28亿美元的拨备费用 [5][9]；公司通过贷款调整帮助约2.4万户家庭保住住房，季度末62%的单户住宅组合拥有某种形式的信用增强 [12] 多户住宅业务 - **战略转型推动业绩**：多户住宅业务第一季度净利润为5.82亿美元，同比增长9% [4][13]；净收入为10亿美元，同比增长3% [14] - **业务模式向全担保证券化转变**：新业务活动总额为130亿美元，同比增长25% [15]；当季证券化了240亿美元贷款，其中近全数为全担保证券化，同比增长超过一倍 [4][15] - **收入结构变化**：净利息收入同比增长43%，主要得益于业务模式转变带来的担保费收入增长 [14]；非利息收入同比下降22%，反映了收入结构随战略转变而调整 [14] - **信用指标改善**：多户住宅业务录得900万美元的信用储备收益，而2025年第一季度为5200万美元的拨备费用 [14]；信用损失备抵覆盖率季度末为42个基点，低于2025年第四季度的46个基点和上年同期的49个基点 [14]；拖欠率为43个基点，同比和环比均有所下降 [16] - **投资组合与可负担性**：多户住宅抵押贷款组合季度末达4980亿美元，同比增长7% [16]；约66%的第一季度业务（基于未偿本金余额）属于使命驱动的可负担住房 [15]；季度末91%的总体多户住宅抵押贷款组合有信用增强覆盖 [16] 资本状况与运营 - **净资产增长但资本缺口仍大**：季度末净资产为740亿美元，同比增长18% [3][4][17]；根据监管资本规则，总要求资本为1610亿美元（包括600亿美元的压力和稳定性缓冲） [17]；剔除缓冲资本后，公司的资本缺口为1050亿美元，自2022年底以来资本赤字已减少370亿美元 [4][18] - **提供市场流动性**：公司为美国住房市场提供了1160亿美元的流动性，抵押贷款总组合增至3.7万亿美元 [2][6]；当季活动帮助约38万户家庭购买、再融资或租赁房屋，其中大部分融资的房屋和公寓对收入不超过地区中位数收入120%的工薪家庭而言是可负担的 [2] - **运营里程碑**：公司成为首家使用VantageScore 4.0信用评分完成从贷款收购到证券化全流程的GSE，旨在通过引入信用评分替代方案促进竞争 [18]

President Dashiell Robinson said Sequoia led the quarter with another record, logging $6.5 billion of locks, up 22% from the fourth quarter. He said the results reflected market share gains within Redwood’s originator network, supported by the rollout of additional products beyond its core jumbo offering.Abate also pointed to the pace of loan turnover and securitization. Redwood completed 11 securitizations in the quarter—an “in-house record,” he said—supported by what he described as a high capital turnove ...

抵押贷款利率动态 - 截至2026年4月30日当周，30年期固定抵押贷款平均利率上升至6.30%，高于前一周的6.23% [1] - 同期15年期固定抵押贷款平均利率上升至5.64%，高于前一周的5.58% [1] - 两项利率均低于去年同期水平 [1] 购房需求变化 - 随着过去几周利率小幅下降，购房需求加速，购房申请量同比增长超过20% [1] - 购房需求保持韧性，潜在买家对利率小幅下降以及比过去几年更多的库存做出反应 [2] 房地产市场面临的挑战 - 全美房地产经纪人协会将其2026年房屋销售增长预测从14%下调至4%，原因是持续的负担能力压力和宏观经济不确定性 [2] - 尽管2025年平均房价下跌1.7%，但美国房产税总额增长3.7%至近3970亿美元，导致全国实际税率升至2020年以来最高水平 [3] - 地缘政治紧张局势持续施压借贷成本，美伊和谈陷入僵局推动10年期国债收益率升至4.3%以上 [4] - 经合组织预测2026年通胀率为4.2%，限制了近期利率下行的空间 [4] 政策与市场供应 - 政府已签署行政命令放宽抵押贷款市场监管，声称通过降低合规成本可为每笔抵押贷款节省约5000美元 [5] - 尽管需求回升，但市场背景是负担能力困难，且大多数主要市场的结构性负担能力挑战依然存在 [2][5] - 购房者面临的选择库存较过去几年有所增加 [2]

住房抵押贷款利率 - 基准30年期固定抵押贷款平均利率本周升至**6.3%**，较上周的**6.23%**略有上升，但低于去年同期的**6.76%** [1] - 15年期固定抵押贷款平均利率本周升至**5.64%**，高于上周的**5.58%**，但低于去年同期的**5.92%** [4] - 抵押贷款利率密切跟踪10年期美国国债收益率，该收益率在周四下午徘徊在**4.37%**左右 [4] 购房需求与市场动态 - 随着过去几周利率适度下降，购房需求加速，购房申请量同比增长超过**20%** [2] - 购房需求保持韧性，潜在买家对利率适度下降以及比过去几年更多的库存选择做出反应 [2] 利率影响因素与前景 - 美联储周三决定将基准联邦基金利率目标区间维持在**3.5%**至**3.75%**不变 [5] - 尽管美联储做出关键决策且面临领导层过渡，但地缘政治在短期内可能成为抵押贷款利率更大的驱动因素 [8] - 随着本周美伊和平谈判陷入僵局，10年期美国国债收益率在美联储维持利率不变并表达对中东紧张局势相关不确定性的担忧后，升至**4.3%**以上并突破**4.4%**关口 [9]

公司业绩发布 - 公司于2026年5月某日通过网络直播形式发布了2026年第一季度财务业绩 [1][2] 公司管理层 - 本次业绩发布会由企业传播总监Terence O'Hara主持 [1][2] - 公司代理首席执行官兼首席运营官Peter Akwaboah以及首席财务官Chryssa C. Halley将发表讲话 [4]

财务数据和关键指标变化 - 公司2026年第一季度总经济回报为负2.0%，账面价值从2025年12月31日的每股11.13美元下降至2026年3月31日的每股10.57美元，包括每股0.34美元的普通股股息后，季度经济回报为负2% [7][11] - 公司第一季度综合亏损为2470万美元，合每股0.24美元 [11] - 净利息和服务收入（GAAP净利息费用与扣除运营成本前的净服务收入之和）下降，主要原因是浮动收益利率降低、因MSR（抵押贷款服务权）销售和季节性因素导致的余额下降、以及未偿本金余额（UPB）降低导致的服务费收取减少，部分被融资利率降低所抵消 [11] - 机构RMBS（住房抵押贷款支持证券）和TBA（待宣布证券）的按市价计值出现亏损，原因是第一季度利率上升和利差扩大，而第四季度因收益率曲线陡峭化和利率变动而录得收益 [12] - MSR的按市价计值亏损减少，原因是用于MSR公允价值评估的估值输入和假设出现轻微有利变化（第四季度为不利变化），以及因销售和实际提前还款速度降低导致的MSR余额减少，进而降低了投资组合的流失率 [12] - 用于对冲或利率风险敞口的其他衍生工具（包括掉期、期货和反向纯利息证券）在第一季度录得按市价计值净收益，而第四季度为净亏损 [12] - 季度末，公司资产负债表上持有超过5亿美元的现金，并已在2026年1月15日到期日全额偿还了价值2.619亿美元的可转换优先票据 [14] - 季度末，公司机构RMBS回购的加权平均到期天数为71天 [14] - 公司通过双边贷款协议为MSR（包括MSR资产和相关服务垫款义务）融资，未偿借款额为15亿美元，季度末拥有9.77亿美元的未使用MSR资产融资能力，服务垫款融资额度已提取6900万美元，另有8100万美元可用额度 [14][15] 各条业务线数据和关键指标变化 - **直接面向消费者（DTC）贷款平台**：第一季度，尽管利率上升，公司仍发放了9200万美元的一押和二押贷款，与第四季度大致持平，此外还经纪了3800万美元的二押贷款，季度末管道中另有5700万美元贷款 [10] - **机构RMBS投资组合**：截至3月31日，投资组合规模为119亿美元，包括89亿美元的已结算头寸和30亿美元的TBA，季度环比主要风险指标变化不大，经济性债务与权益比率降至6.4倍，投资组合对25个基点利差收紧的敏感性从3.7%微降至3.2% [17] - **MSR投资组合**：第一季度通过批量销售和回捕渠道增加了1.52亿美元的UPB MSR，由于抵押贷款利率上升和RMBS利差扩大，MSR的价格倍数从上一季度微升至5.9倍，60天以上拖欠率保持在低于1%的低位 [24] - **MSR提前还款表现**：季度环比，MSR投资组合的提前还款率（CPR）降至5.6%，反映了冬季月份典型的较低房屋周转率，且大部分投资组合的提前还款速度低于预期，对回报产生了积极推动 [25] - **投资组合静态回报估计**：公司估计约65%的资本配置于服务业务，静态回报预期为11%-14%，其余资本配置于证券，静态回报估计为11%-15% [25] - **整体潜在回报**：考虑投资组合配置并扣除费用后，在应用任何资本结构杠杆之前，投资组合的静态回报估计在8%至11.4%之间，在考虑无担保票据和优先股的影响后，普通股的潜在静态回报率在7.3%-12.9%之间，或相当于每股季度静态回报0.19-0.34美元 [26] 各个市场数据和关键指标变化 - **利率与收益率曲线**：市场对美联储2026年底有效利率的预期从12月31日的3.06%升至季度末的3.57%，美国国债收益率曲线熊市趋平，两年期收益率上升32个基点至3.79%，十年期收益率上升15个基点至4.32% [8][9] - **抵押贷款市场与RMBS表现**：1月份是抵押贷款表现优异的月份，彭博美国MBS指数实现了52个基点的超额回报，为一年多来最佳月份，但受中东冲突影响，2月下旬风险情绪急剧恶化，导致RMBS利差扩大 [7][16][17] - **抵押贷款利率与利差**：30年期抵押贷款利率季度环比上升约25个基点至6.5%，当前票息抵押贷款相对于掉期的名义利差和期权调整后利差分别扩大26个基点和15个基点，季度末分别达到141个基点和60个基点 [19][21] - **MSR市场活动**：第一季度MSR活动依然活跃，服务转移量超过930亿美元UPB，超过了2025年第一季度，但低于前两个季度，供应主要来自非银行贷款机构，买家类型更加多样化 [22] - **房地产市场**：房地产市场依然缓慢，许多市场持续的库存短缺预计将继续对价格构成上行压力，但南部市场存在疲软点，建筑商继续提供买断利率以消化库存，随着抵押贷款利率上升，自2025年中以来一直在改善的住房负担能力可能会逆转 [23] - **房价与交易量展望**：公司预计房价将以个位数年化速度上涨，住房周转率将继续同比上升约5% [24] 公司战略和发展方向和行业竞争 - **与CrossCountry Mortgage的合并**：公司董事会一致认为CrossCountry Mortgage的收购提案更优，并于2026年3月27日与其签署了新合并协议，CrossCountry将以每股10.80美元现金收购Two Harbors，随后在2026年4月20日收到UWMC的竞争性提案后，公司与CCM签署了修正协议，将每股现金对价提高至11.30美元，该交易预计在2026年下半年完成，不受任何融资条件限制，合并将创建一家完全整合的抵押贷款公司 [4][5][6] - **股东投票与股息**：公司将于5月19日东部时间上午10点召开特别会议，就与CrossCountry的合并进行投票，在交易完成前，公司计划继续按以往做法支付常规季度股息（但不支付存根股息） [6] - **DTC平台与合并协同效应**：公司认为即将与CrossCountry合并应能将贷款发放工作提升到新水平，并预计回捕工作将大幅改善，使服务客户受益 [10] - **投资组合构建策略**：公司倾向于将MSR与RMBS配对的投资组合构建方式，预计这将在广泛的市场结果范围内带来有吸引力的回报 [28] - **行业监管与需求**：除了政府支持企业（GSEs）的需求外，最新的巴塞尔协议III终版提案可能带来提振，因为银行应有更多资本用于购买MBS和持有抵押贷款，这可能会降低证券化率和RMBS供应 [27] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - **宏观经济与地缘政治**：第一季度，通胀和经济增长预测变得更加不确定，中东局势高度不稳定，存在广泛的可能性，短期内地缘政治紧张局势仍将是市场情绪和经济前景的主要驱动因素 [7][16][26] - **美联储政策与通胀**：美联储在2月和3月会议上维持利率不变，其3月份发布的中值预测仍预计2026年将降息125个基点，核心PCE通胀预测从2.5%上调至2.7% [8][9] - **市场波动性与前景**：利率波动前景不太确定，尽管第一季度波动性从季度低点大幅上升，但期限结构的大部分波动性仅回到了2025年第四季度末的水平，相对于那个时期，当前票息利差在季度末略微收紧，反映了该行业获得的明确政策支持 [26][27] - **RMBS市场技术面**：尽管抵押贷款利差扩大，但由于有利的供需技术面（包括政府明确支持抵押贷款基差），其表现优于波动性的增加，RMBS用掉期对冲后具有良好的名义收益率和平衡的表现特征，但对波动性方向有关键依赖 [16][27] - **MSR市场**：MSR市场仍然得到很好的支持，拥有广泛的买家群体 [27] 其他重要信息 - **提前还款表现与S曲线**：3月份可再融资贷款的提前还款率跳升，对多年低点的抵押贷款利率作出反应，但经利率激励调整后，实际上更为温和，提前还款S曲线不如第四季度反应灵敏，当时媒体效应更为突出 [21] - **投资组合的赎回保护**：在较高票息的TBA提前还款速度保持较快的情况下，公司精心挑选的特定池提供的赎回保护效果明显，对于5.5%及更高票息，公司持有的特定池的提前还款速度仅为TBA速度的一小部分 [22] - **MSR投资组合的利率敏感性**：在当前抵押贷款利率约6.5%的水平下，公司MSR投资组合中被视为“价内”（可再融资）的比例降至1%，如果抵押贷款利率降至5%左右，价内部分将升至约9% [23] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 希望分解本季度账面价值表现，了解MSR策略和对冲机构策略各自的表现情况 [30] - 回答：MSR对冲策略在本季度表现非常好，是对冲证券部分投资组合的抵消因素，本季度实际和隐含波动率都有相当大的上升，凸性对冲成本肯定比上一季度有所增加，从相对表现来看，如果单独看投资组合并与其他REIT投资组合比较，可能看起来相当有利，但由于服务业务导致较高的费用基础，以及一些同行因溢价发行股票而获得账面价值增值，这些因素影响了相对表现，经调整后，公司投资组合表现实际上相对有利 [31][32][33] 问题: 询问本季度至今的账面价值更新 [38] - 回答：本季度至今账面价值上涨了约2% [39] 问题: 询问与UWM的合并情况是否已结束，还是在股东投票前仍有可能 [40] - 回答：公司已与CCM执行了修订后的合并协议，正致力于完成合并流程，股东投票定于5月19日，公司专注于尽一切努力完成该交易 [40] - 追问：在投票发生前是否仍有出价空间 [41] - 回答：合并协议有非常明确的规定，并详细说明了如果有人感兴趣应如何操作 [41] 问题: 询问支持11.30美元现金对价的融资方案细节，以及合并协议是否包含融资条件或与账面价值、抵押贷款利差或利率波动性相关的市场重大不利变化例外条款 [45] - 回答：所有可披露的信息均已披露在公开提交的合并协议中，建议参考该文件以获取答案 [46]

财务数据和关键指标变化 - 公司第一季度经济回报为负2.0% [7] - 截至3月31日，公司账面价值下降至每股10.57美元，而去年12月31日为每股11.13美元 [11] - 包括每股0.34美元的普通股股息在内，公司当季经济回报为负2% [11] - 公司第一季度综合亏损为2470万美元，合每股0.24美元 [11] - 净利息和服务收入（GAAP净利息费用与扣除运营成本前的净服务收入之和）有所下降，原因是浮动收益利率降低、MSR（抵押贷款服务权）销售和季节性因素导致余额减少，以及未偿本金余额（UPB）降低导致服务费收入减少，部分被融资利率下降所抵消 [11] - 机构RMBS（住房抵押贷款支持证券）和TBA（待定证券）的市值损失是由于第一季度利率上升和利差扩大所致，而第四季度的收益则是由收益率曲线陡峭化和利率变动共同推动的 [12] - MSR的市值损失减少，是由于用于MSR公允价值评估的估值输入和假设发生了略微有利的变化（与第四季度的不利变化相比），以及由于销售和实际预付速度降低导致MSR余额减少，从而降低了投资组合的流失率 [12] - 用于对冲或利率风险敞口的其他衍生工具（包括掉期、期货和反向纯利息证券）在第一季度实现了净市值收益，而第四季度为净亏损 [12] - 季度末，投资组合总规模为119亿美元，包括89亿美元的已结算头寸和30亿美元的TBA [16] - 季度末，公司经济负债与权益比率较低，为6.4倍，而投资组合对25个基点利差收紧的敏感性从3.7%略微下降至3.2% [16] - 第一季度，公司通过流量销售和回捕渠道增加了1.52亿美元UPB的MSR [24] - 由于抵押贷款利率上升和RMBS利差扩大，公司MSR的价格倍数环比小幅上升至5.9倍 [24] - 季度末，公司MSR投资组合的预付率（CPR）下降至5.6%，反映了冬季月份典型的较低住房周转率 [25] - 公司估计约65%的资本配置于服务业务，静态回报率预计为11%-14%，其余资本配置于证券，静态回报率估计为11%-15% [25] - 考虑费用后，投资组合的静态回报率估计在8%至11.4%之间，在应用任何资本结构杠杆之前 [26] - 在考虑无担保票据和优先股的影响后，公司认为普通股的潜在静态回报率在7.3%至12.9%之间，或每股季度静态回报在0.19美元至0.34美元之间 [26] 各条业务线数据和关键指标变化 - **直接面向消费者（DTC）贷款平台**：第一季度，公司提供了9200万美元的一级和二级留置权贷款，与第四季度大致持平，尽管利率上升；此外，公司还经纪了3800万美元的二级留置权贷款；季度末，公司还有5700万美元的贷款在渠道中 [10] - **机构RMBS投资组合**：第一季度，由于中东冲突爆发，包括RMBS在内的风险资产表现恶化 [7]；公司降低了抵押贷款风险敞口，主要是通过出售4.5%的特定池和5%的TBA [17]；随着抵押贷款利差变得便宜，公司在季度末转而提高利差风险敞口，同时增加了一些5.5%的特定池 [18]；总体而言，资产池的预付速度（CPR）从上一季度的8.6%上升至9.8%，主要是由这些较高息票证券的速度增加所驱动 [22] - **抵押贷款服务权（MSR）投资组合**：第一季度MSR的活动和需求保持高位，服务转移额超过930亿美元UPB，超过了2025年第一季度，但低于前两个季度 [22]；季度末，公司MSR投资组合中60天以上逾期率保持在较低水平，低于1% [24]；公司拥有的特定池的看跌期权保护效果明显，对于5.5%及更高息票的证券，其特定池的预付速度仅为TBA速度的一小部分 [22] 各个市场数据和关键指标变化 - **宏观经济与利率环境**：市场对美联储2026年底有效利率的预期从12月31日的3.06%上升至季度末的3.57%，基本上抹去了2026年美联储降息的前景 [8]；美国国债收益率曲线熊市平坦化，2年期收益率上升32个基点至3.79%，10年期收益率上升15个基点至4.32% [9]；美联储3月发布的中值预测继续预计2026年将降息125个基点，尽管核心PCE通胀预测从2.5%上调至2.7% [9]；30年期抵押贷款利率季度环比上升约25个基点至6.5% [20] - **抵押贷款与RMBS市场**：1月份是抵押贷款表现出色的一个月，彭博美国MBS指数实现了52个基点的超额回报，为一年多来的最佳月份 [16]；隐含波动率（以10年期掉期利率的两年期期权衡量）在1月27日降至73个基点，为2021年10月以来的最低水平 [17]；在1月8日指示政府支持企业（GSE）购买MBS的公告后，利差进一步收紧 [17]；当前息票证券相对于掉期的名义和期权调整后利差在1月12日达到季度最窄水平，较季度初收紧10至15个基点 [17]；季度末，2年期、10年期掉期期权的隐含波动率名义上上升5个基点至85个基点 [18]；当前息票证券相对于掉期的名义和期权调整后利差分别扩大26和15个基点，季度末分别达到141和60个基点 [18]；利差曲线（无论是名义上还是风险调整后）在季度内变得陡峭，较低息票证券接近不变，而4.5%及更高息票证券的利差扩大，5.5%至6%息票证券的利差最大 [19]；2月和3月，彭博美国MBS指数（以国债为基准衡量）的累计超额回报为负36个基点 [20] - **住房市场**：住房市场依然缓慢，许多市场持续的库存短缺预计将继续对价格构成上行压力 [23]；南部市场存在疲软点，建筑商继续提供买断利率以消化库存 [23]；自2025年中以来一直在改善的住房负担能力，鉴于抵押贷款利率上升，可能会发生逆转 [23]；公司预计房价将以个位数年化速度上涨，住房周转率将继续保持同比约5%的较高趋势，特别是因为当前的主要利率低于一年前同期水平 [24] 公司战略和发展方向和行业竞争 - **合并交易**：公司董事会一致认为CrossCountry Mortgage（CCM）的收购提议更优，符合股东最佳利益，并于2026年3月27日与CCM执行了新的合并协议，CCM同意以每股10.80美元现金收购Two Harbors [4]；随后，公司与CCM签署了修订协议，将每股现金对价提高至11.30美元 [5]；与CCM的业务合并将美国领先的零售贷款发起商与RoundPoint一流的服务平台相结合，创建一家完全整合的抵押贷款公司 [5]；该交易预计在2026年下半年完成，且不受任何融资条件限制 [6]；在交易完成前，公司打算继续按以往做法支付定期季度股息，但不支付存根股息 [6]；公司将于5月19日东部时间上午10点召开特别会议，批准与CrossCountry的合并 [6] - **业务展望与投资组合构建**：公司相信与CrossCountry的合并应将贷款发起工作提升到新水平，并预计其回捕工作应会大幅改善，使服务客户受益 [10]；公司看好MSR与RMBS相结合的投资组合构建，预计其将在广泛的市场结果范围内提供有吸引力的回报 [28] - **行业动态**：除了GSEs的需求外，最新的巴塞尔协议III终版提案可能提供助力，因为银行应有更多资本用于购买MBS和持有抵押贷款，这可能会降低证券化率和RMBS供应 [27]；MSR市场仍然得到非常广泛的支持，拥有广泛的买家群体 [27] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - **经营环境**：季度初，RMBS表现受到隐含波动率持续下降以及FHFA局长1月8日指示GSEs购买2000亿美元机构MBS以明确收紧抵押贷款利差（作为降低抵押贷款利率更大努力的一部分）的公告的提振 [7]；主要是由于中东冲突的爆发，包括RMBS在内的风险资产在季度剩余时间里的表现恶化 [7]；随着季度展开，对通胀和经济增长的预测变得更加不确定 [8]；中东局势目前乃至今天仍然高度不稳定，存在广泛的可能性结果 [15]；短期内，地缘政治紧张局势仍将是市场情绪和经济前景的主要驱动因素 [15]；由这场冲突引起的经济动荡 inherently hard to gauge [26] - **未来前景**：季度末利差的扩大使业绩结果更加平衡，并提高了公司投资组合的回报潜力 [15]；尽管RMBS市场的技术因素对该行业是积极的，但利率波动的前景不太确定 [26]；值得注意的是，尽管第一季度波动率从季度低点大幅上升，但期限结构的大部分波动率仅回到了2025年第四季度末的水平 [27]；相对于那个时间段，当前息票利差在季度末略窄于当时，这反映了该行业从政府获得的明确支持 [27]；总的来说，用掉期对冲的RMBS具有良好的名义收益率和平衡的业绩特征，尽管关键依赖于波动率的方向 [27] 其他重要信息 - 公司季度末资产负债表上持有超过5亿美元现金 [13] - 公司在2026年1月15日到期日全额偿还了2.619亿美元的可转换优先票据 [13] - RMBS融资市场在整个季度保持稳定且可用，回购利差约为SOFR加15至18个基点 [13] - 季度末，公司机构RMBS回购的加权平均到期日为71天 [13] - 公司通过五家贷款机构为其MSR（包括MSR资产和相关服务垫款义务）融资，双边融资项下未偿还借款为15亿美元 [13] - 季度末，公司拥有9.77亿美元未使用的MSR资产融资能力 [14] - 公司在服务垫款融资额度下提取了6900万美元，另有8100万美元的可用额度 [14] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 关于季度账面价值表现，希望分解MSR策略和对冲机构策略各自的表现 [31] - **回答**: 本季度，公司对冲的MSR策略表现非常好，这是积极的一面；投资组合中对冲证券部分抵消了这一表现；本季度实际和隐含波动率都有相当大的上升，凸性对冲成本肯定比上一季度有所增加；对冲MSR的表现优于对冲证券 [32]；相对于其他REITs投资组合，公司投资组合在比较基础上可能看起来相当有利，但较高的服务业务费用基础抵消了部分优势；此外，与其他在季度内因交易价格高于账面价值而增发股票并获得一些增值的同行不同，公司没有这种情况；经过这些调整，公司投资组合的表现实际上看起来相对有利 [33][34] 问题2: 能否提供季度至今的账面价值更新？ [39] - **回答**: 季度至今账面价值上涨了约2% [39] 问题3: 关于合并，与UWM的情况是否已经结束，还是在股东投票前仍然存在变数？ [41] - **回答**: 公司已与CCM执行了修订后的合并协议，正在努力完成合并流程；股东投票定于5月19日进行，公司专注于尽一切努力完成该交易 [41]；合并协议有非常明确的规定，并详细说明了如果有人有兴趣应如何操作的细节和情况 [42] 问题4: 能否说明支持11.30美元现金对价的融资方案细节（是债务赞助、私募股权还是内部现金）？合并协议是否包含融资条件或与每股账面价值、抵押贷款利差或收盘时利率波动相关的市场重大不利变化例外条款？ [46] - **回答**: 所有可披露的信息均已披露在公开提交的合并协议中，建议参考该文件以回答相关问题 [47]

财务数据和关键指标变化 - 公司第一季度综合亏损为2470万美元，合每股0.24美元 [12] - 账面价值从2025年12月31日的每股11.13美元下降至2026年3月31日的每股10.57美元，包括每股0.34美元的普通股股息后，季度经济回报率为负2% [12] - 净利息和服务收入（GAAP净利息费用与运营成本前净服务收入之和）下降，原因是浮存金收益率降低、MSR销售和季节性因素导致余额减少，以及未偿本金余额减少导致服务费收入降低，部分被融资利率下降所抵消 [12] - 机构RMBS和TBA的按市值计价亏损，主要由于第一季度利率上升和利差扩大，而第四季度因收益率曲线变陡和利率变动曾实现收益 [13] - MSR的按市值计价亏损减少，原因是估值输入和假设略有有利变化，以及因销售和实际提前还款速度降低导致的投资组合流失减少 [13] - 用于对冲或利率风险敞口的其他衍生工具（包括互换、期货和反向纯息证券）在第一季度实现净按市值计价收益，而第四季度为净亏损 [13] - 截至季度末，公司资产负债表上持有超过5亿美元现金 [14] - 公司于2026年1月15日到期日全额偿还了2.619亿美元的可转换优先票据 [14] - 截至季度末，公司机构RMBS回购的加权平均到期天数为71天 [14] - 公司通过双边信贷额度为MSR（包括MSR资产和相关服务垫款义务）融资，未偿还借款为15亿美元 [14] - 季度末，公司拥有9.77亿美元的未使用MSR资产融资能力 [15] - 公司在服务垫款融资额度上提取了6900万美元，另有8100万美元可用额度 [15] 各条业务线数据和关键指标变化 - **直接面向消费者（DTC）贷款平台**：第一季度发放了9200万美元的一押和二押贷款，与第四季度基本持平，尽管利率上升；此外还经纪了3800万美元的二押贷款；季度末，管道中另有5700万美元贷款 [11] - **机构住宅抵押贷款支持证券（RMBS）投资组合**：截至3月31日，投资组合规模为119亿美元，包括89亿美元的已结算头寸和30亿美元的TBA [17] - **抵押贷款服务权（MSR）投资组合**：第一季度通过批量销售和回捕渠道增加了1.52亿美元的未偿本金余额（UPB）MSR [25]；由于抵押贷款利率上升和RMBS利差扩大，MSR的价格倍数环比小幅上升至5.9倍 [25]；60天以上逾期率保持在1%以下的低位 [25]；MSR投资组合的提前还款率（CPR）环比下降至5.6%，反映了冬季月份典型的较低住房周转率 [26] - **投资组合表现**：第一季度，公司的对冲MSR策略表现极佳，而对冲证券部分则表现疲软 [32]；提前还款率从8.6% CPR上升至9.8% CPR，主要由高息票券的增速推动 [22]；公司持有的特定贷款池的提前还款速度远低于同息票TBA的速度，显示出良好的赎回保护特性 [22] 各个市场数据和关键指标变化 - **宏观经济与利率环境**：市场对美联储2026年底有效利率的预期从12月31日的3.06%上升至季度末的3.57%，这基本上消除了2026年降息的可能性 [9]；美国国债收益率曲线熊市变平，2年期收益率上升32个基点至3.79%，10年期收益率上升15个基点至4.32% [10]；美联储3月份发布的预测中值仍预计2026年将降息125个基点，尽管核心PCE通胀预测从2.5%上调至2.7% [10] - **抵押贷款市场**：30年期抵押贷款利率季度环比上升约25个基点至6.5% [21]；1月份是抵押贷款表现出色的月份，彭博美国MBS指数实现了52个基点的超额回报，为一年多来最佳月份 [17]；隐含波动率（以10年期互换利率的2年期期权衡量）在1月27日降至73个基点，为2021年10月以来最低水平 [18]；受1月8日政府支持企业（GSEs）购买MBS的公告推动，利差进一步收紧 [18]；当前息票利差在1月12日达到季度最窄水平，名义和期权调整后（OAS）利差较季度初收紧10-15个基点 [18]；然而，在2月和3月，受中东冲突开始、已实现和隐含波动率上升以及收益率曲线趋平影响，表现恶化 [19]；季度末，2年期10年期互换期权的隐含波动率名义上上升5个基点至85个基点 [19]；当前息票相对于互换的名义和OAS利差分别扩大26和15个基点，季度末分别达到141和60个基点 [19]；季度内利差曲线（名义和风险调整后）均变陡，低息票接近不变，而4.5%及更高息票利差扩大，5.5%至6%息票的利差达到峰值 [20] - **住房与抵押贷款服务权（MSR）市场**：第一季度MSR活动与需求保持高位，服务权转移超过930亿美元UPB，超过2025年第一季度，但低于前两个季度 [22]；供应主要来自非银行贷款机构，买家类型更加多样化，包括其他非银行贷款机构、银行和REITs [23]；在抵押贷款利率约为6.5%的当前水平下，公司MSR投资组合中被视为“价内”（in the money）的比例降至1%；若抵押贷款利率降至5%左右，价内部分将升至约9% [24]；住房市场依然缓慢，许多市场持续库存短缺预计将继续对价格构成上行压力 [24]；南部市场存在局部疲软，建筑商继续提供买断利率以消化库存 [24]；自2025年中以来一直在改善的住房可负担性可能因抵押贷款利率上升而逆转 [24]；公司预计房价将以个位数年率上涨，住房周转率将继续同比上升约5% [25] 公司战略和发展方向和行业竞争 - **合并交易**：公司董事会一致决定，CrossCountry Mortgage（CCM）的主动全现金收购提议更优且最符合股东利益，并于2026年3月27日与CCM签署了新的合并协议，根据该协议，CCM同意以每股10.80美元现金收购Two Harbors [4]；随后，公司于2026年4月29日宣布与CCM签署了经修订的合并协议，将每股现金对价提高至11.30美元 [5]；与CCM的业务合并将美国领先的零售贷款机构与RoundPoint一流的服务平台相结合，创建一家完全整合的抵押贷款公司 [5]；该交易预计在2026年下半年完成，且不受任何融资条件限制 [6]；在交易完成前，公司打算继续按惯例支付定期季度股息，但不支付存根股息 [6]；公司将于5月19日东部时间上午10点召开特别会议，就CrossCountry合并案进行表决 [6]；公司董事会一致建议所有股东投票赞成与CrossCountry的交易 [7] - **投资组合与风险管理**：公司偏好将MSR与RMBS配对的投资组合构建方式，预计这将在广泛的市场情景下带来有吸引力的回报 [29]；在整个季度中，鉴于宏观波动性处于高位，公司总体上并沿整条曲线保持较低的利率风险 [17]；季度末，经济性债务与权益比率较低，为6.4倍，投资组合对25个基点利差收紧的敏感性从3.7%略微下降至3.2% [17]；公司估计约65%的资本配置于服务业务，静态回报率预计为11%-14%；其余资本配置于证券，静态回报率估计为11%-15% [26]；考虑投资组合配置并扣除费用后，在应用任何资本结构杠杆之前，投资组合的静态回报率估计在8%至11.4%之间 [27]；在考虑无担保票据和优先股的影响后，公司认为普通股的潜在静态回报率在7.3%至12.9%之间，或每股季度静态回报在0.19美元至0.34美元之间 [27] - **行业展望**：RMBS市场技术面因素对该行业是积极的 [27]；除了GSEs的需求外，最新的巴塞尔协议III终局规则提案可能带来提振，因为银行应有更多资本用于购买MBS和持有抵押贷款，这可能降低证券化率和RMBS供应 [28]；用互换对冲的RMBS具有良好的名义收益率和平衡的表现特征，尽管关键依赖于波动率的方向 [28]；MSR市场仍然得到非常广泛买家群体的有力支持 [28] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - **经营环境**：季度初，RMBS表现受到隐含波动率持续下降以及联邦住房金融局（FHFA）局长于1月8日指示GSEs购买2000亿美元机构MBS以明确收紧抵押贷款利差（作为降低抵押贷款利率更大努力的一部分）的公告支撑 [7]；但主要由于中东冲突爆发，包括RMBS在内的风险资产表现在季度剩余时间里恶化 [8]；通胀和经济增长预测在季度内变得更加不确定 [9]；对通胀的担忧重燃（源于核心PCE通胀持续高企和油价冲击），导致利率在季度末上升 [10]；中东局势在季度末乃至当前都高度不稳定，存在多种可能结果 [16]；短期内，地缘政治紧张局势仍将是市场情绪和经济前景的主要驱动因素 [16]；季度末利差扩大使表现结果更加平衡，并提高了公司投资组合的回报潜力 [16]；中东局势仍然高度不稳定，冲突造成的经济破坏 inherently hard to gauge [27]；利率波动率的前景不太确定 [27] - **未来前景与展望**：公司相信与CrossCountry的合并将把贷款发放工作提升到新的水平，并预计回捕工作将大幅改善，使服务客户受益 [11]；展望未来，公司预计房价将以个位数年率上涨，住房周转率将继续同比上升约5% [25]；尽管第一季度波动率较季度低点大幅上升，但期限结构的大部分波动率仅回升至2025年第四季度末的水平 [28]；相对于那个时期，当前息票利差在季度末略窄于当时，这反映了该行业从政府获得的明确支持 [28] 其他重要信息 - 公司DTC平台自2024年6月发放第一笔贷款以来取得了良好进展 [10] - 公司投资组合中较高息票TBA的提前还款速度保持较快，但公司精心挑选的特定贷款池提供的赎回保护效果明显 [22] - 第一季度，可再融资贷款的提前还款率在3月份跳升，对多年低点的抵押贷款利率做出反应 [21]；尽管可再融资息票的绝对提前还款率达到了与2025年10月相似的水平，但在调整了利率激励后实际上更为温和，提前还款S曲线的反应性也不像第四季度媒体效应更突出时那么强 [21] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 希望公司能帮助分解季度账面价值表现，说明MSR策略和对冲机构策略各自的表现情况 [31] - **回答**：第一季度，公司的对冲MSR策略表现极佳，而对冲证券部分则表现疲软 [32]；季度内已实现和隐含波动率都有相当大的上升，凸性对冲成本较前一季度明显增加 [32]；若单独比较投资组合，相对于其他REIT的投资组合，公司的表现可能看起来相当有利；但由于公司拥有服务业务，费用基础较高，这相对于一些同行是一个抵消因素 [33]；此外，与其他在季度内增发股票并因此获得一些账面价值增长（因其交易价格高于账面价值）的同行不同，若进行这些调整，公司的投资组合表现实际上看起来相对有利 [34] 问题: 能否提供季度至今的账面价值更新？ [40] - **回答**：季度至今，公司账面价值上涨了约2% [40] 问题: 关于合并，与UWM的情况是否已经结束，还是在股东投票前仍然存在变数？ [41] - **回答**：公司已与CCM执行了经修订的合并协议，正在努力完成合并程序；股东投票定于5月19日举行，公司专注于尽一切努力完成该交易 [41]；合并协议有非常明确的规定，并详细说明了如果有人感兴趣应如何操作 [42] 问题: 请说明支持11.30美元现金对价的融资方案细节（是债务融资、私募股权还是内部现金？），以及合并协议是否包含融资条件或与每股账面价值、抵押贷款利差或收盘时利率波动率相关的市场重大不利变化条款？ [46] - **回答**：所有可披露的信息均已披露在公开提交的合并协议中，建议参考该文件以获取答案 [47]