行业背景与演变 - 2014年左右，电子商务兴起导致零售业关店数量超过开店数量，进入“零售末日”时期 [2] - 电子商务在零售总额中的占比逐年扩大，对实体零售构成巨大威胁 [5] - 当时市场观点认为美国人均零售面积远超世界其他地区，实体店数量过多且无法与亚马逊等电商竞争，导致零售REITs陷入困境 [6] - 然而，2026年的行业格局已发生巨大变化 [6] 电子商务市场份额趋势 - 电子商务在零售总额中的占比从2000年的略高于0%快速上升至2020年的16% [7] - 2020年的急剧飙升与疫情导致实体店关闭相关 [7] - 疫情后，电商市场份额虽有所回落，但仍远高于疫情前水平 [9] - 2025年第三季度，电商市场份额达到16.4%，重新触及2020年的峰值 [9] - 目前，电商市场份额的增长斜率已大幅减弱，呈现平台化趋势 [10] 电子商务增长放缓的六大原因 - **运输成本上升**：海外货运费率较十年前翻倍；自2009年以来，国内包裹递送费率增长近三倍 [11][14] - **退货问题**：91%的消费者会使用退货服务，电商退货率因三大原因（运输中损坏、购买前无法查看/感受/试用产品、在线匿名性鼓励“先买多件再退部分”的文化）而不可避免地更高 [16][20] - **补贴结束**：电商平台建立初期，零售商为建立在线业务而补贴成本（如免运费、免费退货、在线价格与实体店持平或更低），如今补贴减少，消费者更可能需要支付运费，退货政策也大幅收紧 [19][22][31] - **选择与触感**：部分商品（如服装）消费者更倾向于亲自挑选 [20] - **服务体验**：实体零售可提供电商无法替代的服务 [24] - **全渠道融合**：零售商普遍选择同时拥有实体和数字存在，即全渠道模式 [13][32] 实体零售的转型与优势 - 零售REITs已将面积转向服务和需要亲身体验的产品类别 [24] - **服务与体验式零售**：例如Whitestone REIT积极调整租户组合，倾向于服务和体验式零售商，创建了能产生高客流量且店铺间相互受益的租户生态系统，从而创造了极具价值的房地产并吸引了大量收购要约 [25][26] - **杂货店的锚定效应**：杂货店虽每平方英尺租金略低，但能带来巨大的客流量。例如Brixmor的策略是聚焦于强大的杂货店主力租户，其在2026年第一季度签约的主力租户租金为每平方英尺15.34美元 [27][29] - 这些杂货店使得Brixmor的小型店铺极具吸引力，使其在2026年第一季度新签的小型店铺租约租金达到每平方英尺35.36美元 [29] 实体零售前景与市场动态 - 鉴于运输成本以及大量商品和服务更适合在店内进行，电子商务市场份额存在上限，当前为16.4%，未来可能继续小幅攀升，但很难大幅超过20% [30] - 零售业的未来将是线上线下共存，全渠道模式成为主流，消费者支出分配将保持相对稳定，线上线下均可享受整体零售额增长的红利 [32] - 零售销售额稳步增长，但购物中心的新供应量极少，因为每平方英尺超过350美元的建造成本与当前的净营业收入不匹配，抑制了新开发项目 [34] - 租金需要再上涨约30%才能解锁显著的新供应 [34] - 这意味着增长的零售销售额将分摊到相对固定的零售面积上，使得现有每平方英尺的价值更高，更高的每平方英尺销售额允许房东收取更高租金 [35] - 该行业空置率略高于5%，略高于摩擦性空置率，在此水平下，谈判开始明显有利于房东，REITs报告的新租和续租租金涨幅非常强劲 [36] 主要REITs运营表现与估值 - **Brixmor**：2026年第一季度新租租金涨幅为+41.8%，续租租金涨幅为+21.3% [37] - **Phillips Edison**：2026年第一季度新租租金涨幅为+36.2%，续租租金涨幅为+21.2% [37] - **Curbline**：2026年第一季度新租租金涨幅为+35.9%，续租租金涨幅为+17.1% [37] - 截至2026年4月28日，行业平均AFFO倍数为18.1倍，在此估值水平下，需要显著的每股AFFO增长来支撑股价继续上涨 [37] - Kimco和Brixmor被认为拥有基本面与价值的最佳结合 [39] - Whitestone基本面也有前景，但由于其交易价格接近收购报价，剩余机会有限 [39]