报告投资评级 * 报告未明确给出行业投资评级 [1][2][3][5][33][34][35] 报告核心观点 * 曼谷写字楼市场在2025年第四季度呈现稳定态势，需求增长与供应增长基本同步，市场开始企稳 [3][5][33] * 市场结构性分化显著，高品质、绿色认证的写字楼持续受到租户青睐，表现优于老旧和非认证物业 [15][20][34] * 展望未来，未来供应管线的减少可能逐步缓解市场基本面压力，但短期内，特别是2026年大量新增供应入市，将维持竞争的租赁环境，租户仍拥有较强的议价能力 [10][35] 市场总体概览 * **供应**：2025年第四季度曼谷写字楼总存量稳定在**649万平方米**，环比无变化，同比增长**2.9%** [3][5][9] * **需求与去化**：已占用面积持续温和扩张至约**500万平方米**，环比增长**0.5%**，同比增长**2.8%** [3][5] * **空置率**：整体空置率环比改善**0.4个百分点**至**77%**，与去年同期基本持平 [3][5] * **租金**：市场平均要价租金环比微降**0.3%**至**每月每平方米850泰铢**，但同比仍增长**1.0%** [3][5] * **经济背景**：泰国经济在2025年第四季度环比扩张，制造业产出因内外需订单增强而增长，私人消费和投资持续扩张，政府支出增加，商品出口改善 [5] 供应分析 * **当前供应**：绿色写字楼存量稳定在**235万平方米**，占总存量的约**36%**，其存量同比增长**11.3%**，远高于市场平均的**2.9%** [9][11] * **未来供应**：未来供应已放缓至约**85.1万平方米**，其中约**68%** 正在建设中 [10] * **供应高峰**：**2026年**将是关键年份，预计将有约**43.6万平方米**（占剩余管线的**51%**）的新增供应完工，部分原定于2025年第四季度的项目被推迟至2026年，加剧了短期内的供应集中度 [10][35] 需求分析 * **租赁活动**：季度租赁量（Take Up）保持稳定，略升至**10.2万平方米** [15] * **净吸纳量**：季度净吸纳量为**2.5万平方米**，支撑了已占用面积的环比增长 [15] * **需求分化**：绿色与非绿色建筑的净吸纳量差距持续拉大，绿色建筑净吸纳**1.85万平方米**，而非绿色建筑仅净吸纳**0.63万平方米**，显示对可持续工作空间的持续偏好 [15] 市场动态（按等级划分） * **空置率**：所有等级空置率均环比改善，其中A级和B级均上升**0.3个百分点**至**77%**和**74%**，C级改善最显著，上升**0.8个百分点**至**81%** [20][22] * **年度趋势**：A级空置率同比改善**1.8个百分点**，表现最佳，体现了租户持续的“追求品质”趋势；B级空置率同比下滑**1.1个百分点** [20][22] * **租金**：各等级租金走势不一，A级租金环比上涨**0.5%**至**每月每平方米1,247泰铢**，B级环比微涨**0.2%**至**865泰铢**，C级环比下降**0.5%**至**545泰铢** [21][31] 市场动态（按区域划分） * **中央商务区**：平均要价租金环比下降**0.4%**至**每月每平方米965泰铢**，空置率环比微降**0.4个百分点**至**75%** [27][32] * Ploenchit–Chidlom–Wireless：租金环比微涨**0.3%**至**1,075泰铢**，空置率环比降**0.5个百分点**至**75%** [27][32] * Nana–Asoke–Phrom Phong：租金环比降**1.4%**至**920泰铢**，空置率环比降**0.2个百分点**至**79%** [27][32] * Silom–Sathorn–Rama IV：租金环比微降**0.1%**至**988泰铢**，空置率环比降**0.5个百分点**至**75%** [27][32] * **非中央商务区**：平均要价租金环比微降**0.1%**至**每月每平方米688泰铢**，但空置率显著改善，环比上升**1.5个百分点**至**79%** [28][32] * Petchburi–Rama IX–Ratchada：租金环比降**0.5%**至**731泰铢**，空置率环比大幅上升**2.0个百分点**至**83%** [28][32] * Phaholyothin–Viphavadi：租金环比降**0.5%**至**719泰铢**，空置率环比降**0.4个百分点**至**71%** [29][32] * Bangna–Srinagarindra：租金环比涨**0.8%**至**630泰铢**，空置率环比大幅改善**5.3个百分点**至**76%** [30][32] * **净吸纳表现**：2025年全年，除Nana–Asoke–Phrom Phong子市场外，所有子市场均录得正净吸纳量，其中非中央商务区净吸纳**10万平方米**，中央商务区净吸纳**3.6万平方米** [32][33]