文章核心观点 公司（Ares Commercial Real Estate Corporation, ACRE）在2025年成功执行了战略转型，重点在于优化资产负债表、积极处置高风险资产（风险评级四和五的贷款）并减少办公楼贷款敞口，同时利用市场环境改善的时机，重启并扩大了在新贷款领域的投资活动，为2026年的增长和收益恢复奠定了基础 [1][4][5][9][11] 市场与行业环境 - 2025年商业地产市场经历过渡，上半年宏观经济和地缘政治不确定性压制了估值和交易活动 [1] - 下半年随着美联储开始放松货币政策，市场状况改善，稳定性增强，交易量反弹，价值趋于稳定 [4] 公司战略与2025年业绩重点 - 核心目标是通过审慎行动优化资产负债表，以处理风险评级四和五的贷款，减少办公楼和不动产资产，并积极投资以重塑投资组合 [4] - 成功在2025年通过适度杠杆和超过**1亿美元**的充足流动性，在资产负债表上创造并保持了灵活性 [4] - 资产负债表的重塑为处理表现不佳的贷款提供了机会，并支持了近期新贷款投资活动的增加 [5] 高风险贷款处置进展 - 风险评级四和五的贷款剩余**5**笔，其中最大的两笔约占该部分贷款总额的**85%** [6] - 最大的一笔是风险评级五的芝加哥办公楼贷款，账面价值为**1.4亿美元**，占风险评级四和五贷款组合的约**44%**，该贷款仍处于非应计状态，但物业基本面稳定，入住率保持在**90%**以上，加权平均租期为**8**年，借款人正考虑出售资产 [7] - 第二大的是风险评级四的纽约布鲁克林住宅公寓贷款，账面价值为**1.3亿美元**，占该组合的约**41%**，项目施工按计划推进，外部工程已按时按预算完成，软性和正式营销已启动，预计**2026年**开始销售 [8][9] - 2025年第四季度，风险评级四和五的贷款环比减少了**13%**，主要得益于对亚利桑那州办公楼贷款的 restructuring [16][17] 办公楼贷款组合优化 - 自2024年底以来，办公楼贷款减少了**30%**，至**4.47亿美元** [5] - 通过主动管理和深度结构重组能力，增加了还款，并选择性地退出和重组贷款以降低风险，2025年重组了两笔办公楼贷款，引入了借款人的额外股本 [5] - 第四季度，办公楼贷款环比减少**10%**，至**4.47亿美元**，占贷款组合总额的比例从2025年底和2024年底的**38%**下降至**28%** [15][16] - 公司已退出由专用生命科学物业担保的一笔贷款，且不预期对其它办公楼物业做出新的承诺 [6] 新贷款投资与组合重塑 - 2025年公司重启投资，共完成**13**笔新贷款承诺，总额**4.86亿美元**，其中超过**50%**的新增贷款由住宅和工业地产担保 [9][10] - 第四季度投资活动加速，完成了**8**笔新贷款承诺，总额**3.93亿美元**，这使得公司贷款组合未偿还本金余额达到**16亿美元**，较2025年增长**24%** [15] - 2025年新增的贷款现已占贷款组合总额的**29%** [15] - 超过一半的新贷款承诺金额代表了与Ares管理关联基金共同投资的机会，这有助于扩大公司获取优质大规模机构机会的渠道，并根据可用资本和适宜性调整承诺规模，同时增强多样化和资本部署效率 [10] 财务业绩概览 - 2025年全年，公司报告GAAP净亏损**100万美元**（或每股摊薄**0.02美元**），可分配收益亏损**700万美元**（或每股摊薄**0.12美元**） [13] - 2025年第四季度，公司报告GAAP净亏损约**400万美元**（或每股摊薄**0.07美元**），可分配收益约为**800万美元**（或每股摊薄**0.15美元**），其中包括与部分出售北卡罗来纳州办公楼不动产资产相关的**200万美元**（或每股摊薄**0.04美元**）已实现收益 [13] - 第四季度，公司从非应计贷款中收到了**200万美元**（或每股摊薄**0.04美元**）的现金利息，这部分被计为贷款基础的减少 [14] 资产负债表与资本状况 - 第四季度末，净债务与权益比率（不包括CECL）为**1.6倍**，高于上季度的**1.1倍**，公司计划近期杠杆率最高达到**2.0倍**左右，长期目标仍是恢复到**3.0倍**的历史水平 [15][36] - 第四季度末，可用资本为**1.1亿美元** [21] - 通过三项行动增加了借款能力并降低了成本：将富国银行信贷额度增加**1.5亿美元**至**6亿美元**；行使选择权在2026年1月将摩根士丹利信贷额度增加**1亿美元**；在季度结束后通过赎回FL4 CLO证券化降低了借款成本 [21] 贷款损失准备与账面价值 - 截至2025年底，CECL（当前预期信用损失）准备金总额为**1.27亿美元**，较2024年12月31日减少**1800万美元**，但较2025年9月30日增加**1000万美元**，其中**40%**的增长来自新贷款的关闭 [19] - **1.27亿美元**的CECL准备金约占投资持有贷款未偿还本金总额的**8%**，其中**92%**（即**1.17亿美元**）与风险评级四和五的贷款相关，约一半归因于组合中那笔风险评级五的办公楼贷款 [20] - 每股账面价值为**9.26美元**，其中已包含**1.27亿美元**的CECL准备金 [20] 2026年展望与股息 - 2026年的重点仍然是解决剩余的风险评级四和五贷款，并继续减少办公楼贷款，以重新定位投资组合实现未来增长 [11][19] - 董事会宣布2026年普通股定期现金股息为每股**0.15美元**，以2026年2月5日的股价计算，基于第一季度股息的年化股息收益率约为**12%** [12][22] - 公司相信执行业务计划将创造收益增长路径，以维持当前的股息水平 [12] 问答环节要点补充 - **布鲁克林公寓项目**：销售预计在2026年下半年开始，销售收入将首先用于偿还该资产上的债务，随后公司才会获得流动性回报 [24][25] - **芝加哥办公楼贷款**：资产基本面稳定，入住率高，租期长，为公司解决该资产提供了耐心，公司正积极寻求解决方案，潜在出售是选项之一 [26][27] - **杠杆目标**：随着投资活动增加和风险贷款逐步解决，公司预计杠杆率将向长期目标**3.0倍**的债务权益比迈进 [36] - **目标组合规模**：若达到**3.0倍**的杠杆目标，预计将对应约**15亿美元**债务和约**20亿美元**的贷款组合规模 [43] - **新贷款收益率**：公司强调在波动后的市场中，首要关注点是本金保护和资本结构的持久性，收益率因广泛的机会集而具有吸引力，物流/工业和多户住宅领域的利差可能略紧，自助仓储和精选的酒店领域可能提供更高收益率 [30][31][32] - **市场利差展望**：对于商业地产金融领域近几个季度的利差压缩，公司认为大规模发起机构能实时感知市场变化，近期其他市场的波动可能在未来几个月扩大机会集，但不会立即传导至直接发起端 [46][47][49]