财务数据和关键指标变化 - 第二季度AFFO每股为0.36美元，上半年业绩基本符合预期 [8][25] - 同店经济占用率较第一季度略有下降，第二季度通常是季节性最低的季度 [4] - 同店仓库服务利润率同比增长90个基点至13.3% [5] - 同店租金和仓储收入每托盘同比增长约1%，同店服务收入每托盘同比增长4% [6][11] - 固定承诺的租金和仓储收入占比为60% [5][12] - 预计全年同店经济占用率将下降250-450个基点，同店吞吐量将下降1%-4% [26] 各条业务线数据和关键指标变化 - 零售和QSR业务在现金流生成方面位居投资组合前列 [5] - 全球仓库业务中，前25名客户占全球仓库收入的约50%，流失率保持在4%以下 [14] - 在欧洲赢得两个重要零售客户，分别位于里斯本和Barnumville，预计占用率将超过90% [15][16] - 开发项目管道保持健康，约有10亿美元的高质量、低风险机会 [23] 各个市场数据和关键指标变化 - 美国市场面临持续的定价压力和需求逆风 [6][37] - 亚洲太平洋地区业务表现优异，占用率超过90% [42][94] - 欧洲市场通过战略合作伙伴关系和新客户赢得市场份额 [16] - 国际业务主要集中在亚洲太平洋地区，这些地区占用率高且投机性开发活动较少 [23] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司通过战略合作伙伴关系（如CPKC和DP World）开发创新市场解决方案 [7][19][20] - 专注于零售和QSR业务的扩展，以及在全球基础设施不足地区进行投资 [9][23] - 通过固定承诺合同和多年协议优化客户结构，提高现金流稳定性 [12][13] - 开发项目集中在客户专用新建、客户驱动的扩建和独特的冷链解决方案 [23] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 当前环境面临利率、关税、通货膨胀、政府福利减少和产能过剩等多重逆风 [8][53] - 预计这些逆风将持续到下半年，客户在不确定的需求环境中对建立库存持谨慎态度 [8] - 公司通过降低成本和捕捉新业务来应对挑战，同时积极寻求替代增长机会 [9] - 尽管面临挑战，公司仍致力于通过战略举措和资本配置推动股东价值 [28] 其他重要信息 - 公司完成了三个开发项目，包括Allentown扩建、Kansas City设施和迪拜旗舰开发，均按时并在预算内完成 [17][18][19] - 公司通过出售非核心资产筹集资金，计划战略性地重新配置资本到更高回报的项目 [31][32] - 公司总净债务为39亿美元，总流动性约为9.37亿美元，净债务与核心EBITDA比率为6.3倍 [30] 问答环节所有的提问和回答 问题: 当前定价环境的竞争程度 - 存储市场在定价方面仍然非常竞争，甚至出现一些非理性行为，预计价格压力将持续到下半年 [37][38] - 公司通过价值增值服务和低流失率（低于4%）来维护定价架构 [38][39] 问题: 固定承诺合同的细节 - 固定承诺合同通常是多年安排，包括固定月费和托盘位置承诺，期限为3-7年 [45][46] - 这些合同不包括年度重置，只有在合同到期时才有机会重新谈判 [47] 问题: 下半年收入增长的压力 - 价格压力和多重需求逆风（利率、关税、通货膨胀等）是抑制收入增长的主要因素 [52][53] - 公司采取了保守的预测方法，移除了传统的季节性库存建立预期 [53][55] 问题: 新资本部署和回报门槛 - 公司仍以10%-12%的投资回报率为门槛进行开发，大多数项目集中在低风险领域 [57][59] - 开发项目通过增强采购流程和地方激励措施实现了预算节约 [59] 问题: 客户自建仓储的影响 - 部分客户更倾向于利用自有仓储空间，这在当前环境下略有增加，但对公司业务影响较小 [74][76] - 预计随着需求恢复，这部分业务将回归正常 [77] 问题: 非核心资产处置 - 大多数处置资产是租赁设施，买家通常是业主，部分资产出售给非冷库用途的买家 [80][81] 问题: 关税对业务的直接影响 - 关税对业务的直接影响很小，主要是通过通货膨胀和消费者信心等间接因素影响需求 [102][103] 问题: 下半年占用率预期 - 公司预计下半年占用率基本持平，移除了假日季节性的预期，但未预见客户流失 [107][108] 问题: 开发项目的NOI增长 - 新开发项目目前产生的最小NOI将在稳定后按预期回报率增长 [110]

财务数据和关键指标变化 - 第二季度AFFO每股为0.36美元 [7] - 同店经济占用率环比第一季度略有下降 但符合季节性预期 [3] - 同店仓库服务利润率同比增长90个基点至13.3% [4] - 同店租金和存储收入同比增长约1% 同店服务收入同比增长4% [5] - 固定承诺合同收入占比维持在60% [10] - 客户流失率保持在4%以下 [12] 各条业务线数据和关键指标变化 - 零售和QSR业务现金流表现优异 近期在欧洲赢得两个重要零售客户 [3][12] - 欧洲新客户将使用里斯本和巴纳姆维尔设施 预计库存周转率约为25次/年 [13] - 全球仓库业务前25大客户占比约50% 构成无重大变化 [12] - 自动化零售技术表现符合预期 兰开斯特设施按计划推进 [21] 各个市场数据和关键指标变化 - 美国市场面临定价压力和需求逆风 [5][7] - 欧洲市场取得重要进展 赢得葡萄牙和荷兰大型超市客户 [3][12] - 亚洲太平洋地区业务表现强劲 占用率达90%以上 [36][84] - 迪拜旗舰设施与DP World合作完成 具有40,000个托盘位置 [17] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 专注于三大核心发展重点：客户专用新建项目、客户驱动扩建项目、战略合作伙伴支持的独特冷链解决方案 [22] - 开发管道保持健康 约10亿美元高质量低风险机会 [22] - 与CPKC和DP World的战略合作伙伴关系持续深化 [16][17][20] - 继续优化资产组合 第二季度完成3处非核心资产处置 获得2000万美元现金收益 [28] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 行业面临多重逆风：利率、关税、通胀、政府福利减少和产能过剩 [7] - 预计下半年需求环境仍具挑战性 移除了传统的季节性库存增长预期 [7][24] - 调整2025年AFFO指引至1.39-1.45美元/股 [24] - 强调公司全球业务布局优势 可在不同地区寻求增长机会 [36][84] 其他重要信息 - 第二季度完成三项重要开发项目：阿伦敦扩建、堪萨斯城与CPKC合作项目、迪拜与DP World合作项目 [15][16][17] - 堪萨斯城项目是北美唯一连接美国、加拿大和墨西哥的冷藏铁路服务 [16] - 继续推进多个国际扩张项目 包括澳大利亚、新西兰和加拿大 [18][20] - 净债务为39亿美元 净债务与核心EBITDA比率约为6.3倍 [27] 问答环节所有的提问和回答 定价环境竞争程度 - 存储市场竞争非常激烈 甚至出现非理性定价行为 预计压力将持续到占用率恢复 [32][33] - 公司通过增值服务差异化 维持较低客户流失率 [33] - 国际业务定价环境相对较好 特别是高占用率市场 [36] 固定承诺合同结构 - 固定承诺合同通常为3-7年协议 包含固定月费和托盘位置承诺 [40][41] - 60%是公司设定的长期目标水平 但可能会有季度波动 [39] 下半年收入预期下调原因 - 多重因素抑制收入增长：定价压力、需求疲软、缺乏季节性提升 [47][48] - 宏观经济因素包括利率、关税、通胀等同时影响需求 [48] 开发项目回报率 - 维持10-12%的投资回报率门槛 [51] - 近期项目通过优化采购流程和地方激励措施降低成本 [52] 客户自建仓储影响 - 部分客户更积极利用自有仓储空间 但影响相对较小 [66][68] - 预计需求恢复后这部分业务将回流 [70] 2026年展望 - 需要部分宏观经济因素改善才能推动需求恢复 [80][82] - 公司将继续通过运营杠杆和业务组合优化应对挑战 [82] - 亚洲太平洋等国际市场仍提供有吸引力的投资机会 [84]