财务数据和关键指标变化 - 第二季度AFFO每股为0.36美元，上半年业绩基本符合预期 [8][25] - 同店经济占用率较第一季度略有下降，第二季度通常是季节性最低的季度 [4] - 同店仓库服务利润率同比增长90个基点至13.3% [5] - 同店租金和仓储收入每托盘同比增长约1%，同店服务收入每托盘同比增长4% [6][11] - 固定承诺的租金和仓储收入占比为60% [5][12] - 预计全年同店经济占用率将下降250-450个基点，同店吞吐量将下降1%-4% [26] 各条业务线数据和关键指标变化 - 零售和QSR业务在现金流生成方面位居投资组合前列 [5] - 全球仓库业务中，前25名客户占全球仓库收入的约50%，流失率保持在4%以下 [14] - 在欧洲赢得两个重要零售客户，分别位于里斯本和Barnumville，预计占用率将超过90% [15][16] - 开发项目管道保持健康，约有10亿美元的高质量、低风险机会 [23] 各个市场数据和关键指标变化 - 美国市场面临持续的定价压力和需求逆风 [6][37] - 亚洲太平洋地区业务表现优异，占用率超过90% [42][94] - 欧洲市场通过战略合作伙伴关系和新客户赢得市场份额 [16] - 国际业务主要集中在亚洲太平洋地区，这些地区占用率高且投机性开发活动较少 [23] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司通过战略合作伙伴关系（如CPKC和DP World）开发创新市场解决方案 [7][19][20] - 专注于零售和QSR业务的扩展，以及在全球基础设施不足地区进行投资 [9][23] - 通过固定承诺合同和多年协议优化客户结构，提高现金流稳定性 [12][13] - 开发项目集中在客户专用新建、客户驱动的扩建和独特的冷链解决方案 [23] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 当前环境面临利率、关税、通货膨胀、政府福利减少和产能过剩等多重逆风 [8][53] - 预计这些逆风将持续到下半年，客户在不确定的需求环境中对建立库存持谨慎态度 [8] - 公司通过降低成本和捕捉新业务来应对挑战，同时积极寻求替代增长机会 [9] - 尽管面临挑战，公司仍致力于通过战略举措和资本配置推动股东价值 [28] 其他重要信息 - 公司完成了三个开发项目，包括Allentown扩建、Kansas City设施和迪拜旗舰开发，均按时并在预算内完成 [17][18][19] - 公司通过出售非核心资产筹集资金，计划战略性地重新配置资本到更高回报的项目 [31][32] - 公司总净债务为39亿美元，总流动性约为9.37亿美元，净债务与核心EBITDA比率为6.3倍 [30] 问答环节所有的提问和回答 问题: 当前定价环境的竞争程度 - 存储市场在定价方面仍然非常竞争，甚至出现一些非理性行为，预计价格压力将持续到下半年 [37][38] - 公司通过价值增值服务和低流失率（低于4%）来维护定价架构 [38][39] 问题: 固定承诺合同的细节 - 固定承诺合同通常是多年安排，包括固定月费和托盘位置承诺，期限为3-7年 [45][46] - 这些合同不包括年度重置，只有在合同到期时才有机会重新谈判 [47] 问题: 下半年收入增长的压力 - 价格压力和多重需求逆风（利率、关税、通货膨胀等）是抑制收入增长的主要因素 [52][53] - 公司采取了保守的预测方法，移除了传统的季节性库存建立预期 [53][55] 问题: 新资本部署和回报门槛 - 公司仍以10%-12%的投资回报率为门槛进行开发，大多数项目集中在低风险领域 [57][59] - 开发项目通过增强采购流程和地方激励措施实现了预算节约 [59] 问题: 客户自建仓储的影响 - 部分客户更倾向于利用自有仓储空间，这在当前环境下略有增加，但对公司业务影响较小 [74][76] - 预计随着需求恢复，这部分业务将回归正常 [77] 问题: 非核心资产处置 - 大多数处置资产是租赁设施，买家通常是业主，部分资产出售给非冷库用途的买家 [80][81] 问题: 关税对业务的直接影响 - 关税对业务的直接影响很小，主要是通过通货膨胀和消费者信心等间接因素影响需求 [102][103] 问题: 下半年占用率预期 - 公司预计下半年占用率基本持平，移除了假日季节性的预期，但未预见客户流失 [107][108] 问题: 开发项目的NOI增长 - 新开发项目目前产生的最小NOI将在稳定后按预期回报率增长 [110]