商业地产抵押贷款支持证券概述 - CMBS代表商业地产抵押贷款支持证券 是一种由大型银行或金融机构发起 然后与另外100-150笔贷款打包成总额约5亿至20亿美元的抵押贷款池 再由华尔街进行证券化并作为债券出售给50至200名投资者的贷款产品 [3] - 证券化后 贷款池中的每笔贷款由主服务商管理 如果贷款出现问题 则转移给“特殊服务商”处理 [3] - 目前所有商业地产贷款中约有10-15%通过CMBS进行证券化 [4] CMBS的市场角色与吸引力 - 对于大型银行等发起机构 CMBS能带来巨大利润 通常收取贷款池总额1-2%的费用 其核心风险在于证券化市场在华尔街售出贷款池前恶化 [5] - 相较于保险公司等竞争对手 CMBS最大的吸引力在于其相对可得性 保险公司承保标准更高 而CMBS愿意承做保险公司不会考虑的贷款 [6] - 相较于资产负债表贷款机构 CMBS虽然收费更高 但能提供更高的贷款额度 例如70%的贷款价值比 并提供十年期 有时仅付利息 且无需个人担保的贷款 而银行可能将期限限制在五到七年 并要求分期偿还本金和提供担保 [7] - 对于新开发商或项目资质一般的经验丰富的开发商而言 CMBS可能是唯一的选择 因为保险公司和资产负债表贷款机构都非常看重借款人的过往记录和财务报表 [8] CMBS贷款的主要风险与限制条款 - 贷款文件冗长复杂 内含诸多限制性条款 例如贷款在前两到五年内不可提前偿还 即所谓的“锁定期” [9][10] - 若借款人希望出售物业并让买家承接CMBS贷款 需获得主服务商的批准 过程可能长达数月 且买家必须是仅为持有该单一资产而成立的“破产隔离特殊目的实体” 这极大地限制了买家范围 此外还需支付1%的承接费以及服务商的所有法律 产权 评级机构费用 总额可达2.5万至10万美元 [10] - 一旦发生违约 基础利率将跃升5%或更多 [11] - 服务商在处理问题时没有协商余地 必须严格按协议条款执行 借款人需支付高额费用 [12][15] 实际案例揭示的运营风险 - 一家公司在2010年通过富国银行CMBS团队借款620万美元为其Safeway购物中心再融资 当私募股权收购导致Safeway失去信用评级时 主服务商依据贷款协议条款认定其为“触发事件” 要求公司立即存入87.5万美元以避免违约 尽管Safeway从未拖欠租金且贷款余额不到项目价值的三分之一 [13][14] - 另一案例中 公司于2018年借款450万美元为一家Rite Aid药店融资 当Rite Aid失去信用评级后 服务商根据协议启动了“现金截留” 将此后Rite Aid支付的所有租金扫入无息账户 迫使公司自掏腰包支付物业所有持续费用 截至发稿 服务商已在该账户中截留50万美元 并收取了3100美元费用以及每月660美元的管理费 尽管贷款从未出现货币违约 [16] - 作者将CMBS贷款类比为死亡率约1/60至1/100的极限运动“定点跳伞” 并指出其公司使用CMBS的“死亡率”是2/10 意味着进行足够多的此类贷款 迟早可能面临严重风险 [17][18] CMBS的各方态度与作者观点 - 发明者Ethan Penner认为CMBS拯救了商业地产行业 但作者本人表示厌恶并声称不再做CMBS贷款 而Penner后来也表示自己也不会再做 [1][2] - 作者基于自身经历总结 CMBS在项目一切顺利 无需提前出售 主力租户保持健康 且能在到期时偿还贷款的情况下 借款人可以安然无恙 但一旦触发某些隐蔽条款 将面临巨大且无法协商的风险 [15][17]