财务数据和关键指标变化 - 全球投资12亿美元 加权平均初始现金收益率为7.2% 较短期加权平均资本成本高181个基点 [6] - 投资组合加权平均租期约15.2年 [6] - 本季度处置73处房产 总净收益1.17亿美元 其中1亿美元涉及空置房产 [11] - 投资组合入住率达98.6% 较上季度提高10个基点 高于2010-2024年历史中位数98.2% [11] - 租金回收率为103.4% 涉及9700万美元年化现金租金 93%租赁活动来自现有客户续约 [11] - 2025年投资量指引上调至约50亿美元 AFFO每股指引下限提高至4.24-4.28美元 [12] 各条业务线数据和关键指标变化 - 欧洲投资占总投资量76% 达8.89亿美元 加权平均初始现金收益率7.3% [8] - 美国投资2.82亿美元 加权平均初始现金收益率7% [9] - 零售业收购占比从72%降至47% 主要因工业领域机会更多 [96] - 数据中心投资机会增加 但保持选择性 [98] - 零售公园在英国和爱尔兰表现强劲 成为最大零售公园所有者 [34] 各个市场数据和关键指标变化 - 欧洲市场占比提升至年化基础租金17% [8] - 本季度进入波兰市场 完成两笔交易 [24] - 欧洲债务资本成本较美元低约120个基点 [8] - 波兰GDP增速在欧洲排名第二 人口排名第八 GDP总量排名第六 [24] - 美国交易量有所放缓 反映选择性而非机会缺乏 [9] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 利用平台优势拓展私人资本和信贷投资等相邻增长领域 [5] - 建立常青美国核心+基金 作为全球扩展核心战略 [17] - 欧洲分散的竞争格局和更大总可寻址市场提供增长机会 [8] - 私人资本对净租赁房地产兴趣增加 黑石等机构创建净租赁基金 [52] - 利用长期客户关系提供定制化资本解决方案 [10] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 预计2025年潜在租金损失约75个基点 略高于历史经验 [12] - 信用观察名单占年化基础租金4.6% 中位数客户风险仅3个基点 [13] - 关税政策不确定性保持保守预测 受影响行业主要为家具、服装和电子 [40] - 欧洲工业资产定价较美国更理性 因竞争较少 [65] - 利率环境不确定 但平台优势可应对各种经济背景 [20] 其他重要信息 - 拥有15,600处房产 覆盖91个行业和1,600多个客户 [10] - 专有预测分析工具支持全流程决策 [10] - 季度内通过ATM筹集6.32亿美元股本 加权平均股价56.39美元 [14] - 6月欧元债券发行11亿欧元 超额认购5倍 总成本3.69% [44] - 季度末流动性54亿美元 包括8亿美元现金和40亿美元信贷额度 [16] 问答环节所有提问和回答 关于波兰市场 - 波兰GDP增速快 法律环境有利 首两笔交易为工业资产 [24] - 波兰交易将贡献未来投资量 [25] 关于收购指引 - 上调收购量但保持AFFO上限不变 反映政策不确定性 [26] - 收购影响主要在2026年显现 [27] 关于收购选择性 - 放弃37亿美元交易因收益率不足 选择性比率降至3% [30] - 私人资本平台可承接部分放弃交易 [31] 关于欧洲投资 - 欧洲工业资产占本季度投资近半 [35] - 欧洲债务成本优势明显 较美元低160个基点 [44] - 美国投资者开始关注欧洲市场 [107] 关于租户健康 - 4.6%观察名单已考虑关税影响 [40] - 平均每个风险客户仅影响4个基点 [41] 关于资金和流动性 - 多种资金来源支持投资活动 包括未结算股本6.54亿美元 [16] - 下半年预计自由现金流4.5亿美元 [16] - 债务到期8.5亿美元 但流动性充足 [81] 关于私人资本平台 - 平台可承接低初始收益率但长期IRR好的项目 [87] - 限制因素主要是募资规模而非机会 [90] 关于数据中心 - 保持选择性 寻找合适合作伙伴和位置 [98] - 数据中心机会增加 但需符合标准 [111] 关于利率影响 - 利率下降可能提高美国投资能力 [115] - 但十年期利率影响不确定 [116] 关于外汇对冲 - 采取平衡对冲策略 锁定部分收益 [121] - 2019年做了15年跨货币互换 [122]