财务数据和关键指标变化 - 公司报告第四季度GAAP净收入为1840万美元，合每股完全转换后普通股0.13美元 [13] - 第四季度可分配收益为1790万美元，合每股完全转换后0.12美元，其中包含980万美元已实现亏损 [13] - 若剔除与债务清偿相关的770万美元亏损和与REO销售相关的亏损，第四季度可分配收益为每股0.22美元，与上一季度基本持平 [13] - 第四季度完成一笔10亿美元的CLO（FL12）交易，增加了非追索权融资能力，但导致债务清偿费用为每股0.07美元 [14] - 第四季度记录了480万美元的净CECL收益，但其中包含对四笔关注名单贷款的300万美元特定准备金 [14] - 第四季度公司回购了1440万美元普通股，为每股账面价值贡献0.05美元 [15] - 董事会重新授权了股票回购计划，在2026年12月31日前提供5000万美元用于未来股票回购 [15] - 期末每股账面价值为14.15美元，股息支付超过了收益 [15] - 净杠杆率保持在目标范围内，为2.5倍，追索权杠杆率为0.81倍 [15] 各条业务线数据和关键指标变化 - **核心贷款组合**：第四季度末核心投资组合规模约为44亿美元，约77%的贷款由多户住宅资产支持，办公室贷款敞口非常有限 [19] - **贷款发放与偿还**：第四季度发放约5.28亿美元新贷款承诺，同时收到约5.1亿美元贷款还款，核心投资组合本金余额小幅增长 [14] - **贷款发放特征**：第四季度发放37笔贷款，加权平均利差为284个基点，多户住宅贷款占新发放贷款的76% [20] - **管道业务**：管道业务季度表现强劲，反映了CMBS市场流动性改善和健康的投资者需求 [21] - **关注名单贷款**：办公室贷款敞口从上一季度的1.3亿美元降至5700万美元，涉及3笔贷款，平均贷款规模1900万美元 [21] - **信用质量**：期末投资组合平均风险评级为2.4，信用质量保持稳定 [22] - **REO（不动产）组合**：期末止赎REO余额降至7项，上一季度为9项，反映了在解决遗留资产方面持续取得进展 [22] - **NewPoint业务**：第四季度贡献有限，机构贷款发放量为11亿美元，预计2026年机构贷款发放量在45亿至55亿美元之间 [16] - **NewPoint 服务组合**：期末MSR（抵押贷款服务权）组合估值约为2.2亿美元，第四季度产生880万美元收入，平均MSR利率约为82个基点，隐含期限为6.4年 [17] - **NewPoint 管理规模**：期末NewPoint管理的服务组合规模为478亿美元 [17] 各个市场数据和关键指标变化 - **市场环境**：市场状况持续改善，流动性充裕，从CMBS到SASB再到CRE CLO的任何资本市场交易都获得大量订单，推动利差收窄 [11] - **利差水平**：利差处于自全球金融危机前以来最紧的水平 [11] - **区域银行活动**：区域银行正缓慢重返市场，主要是在多户住宅领域 [11] - **竞争定价**：有银行对整笔贷款的报价与CRE CLO中AAA级债券的定价相同 [11] 公司战略和发展方向及行业竞争 - **领导层变动**：Mike Comparato被任命为首席执行官，Brian Buffone担任总裁 [4][5] - **股息政策调整**：管理层建议并经董事会批准，从2026年第一季度开始，将季度股息重置为每股普通股0.20美元 [7] - **战略转型**：通过收购NewPoint，公司已从纯粹的抵押贷款REIT转型为商业房地产投资平台，以牺牲部分短期高回报换取更稳定的服务和费用收入 [8] - **收入结构变化**：新的收入类型（服务费收入）通常比纯粹抵押贷款REIT的收益率更低，但能产生更一致和可预测的持续现金流 [9] - **股权投资**：公司近期在商业房地产股权投资方面进行了几项战略性投资，这些投资当前收益率低于信贷投资，但应能提供长期的收益增长和上行空间 [9] - **战略目标**：公司战略重点是平衡有吸引力的当期收入与有纪律的账面价值增长，以增强业务模式的持久性 [10] - **市场定位**：公司不再应与纯粹的抵押贷款REIT进行比较，而是定位为提供差异化组合（股息收益率、稳定性和增长）的公司 [10] - **NewPoint整合**：NewPoint与BSP的整合工作持续推进，BSP贷款的迁移预计将在第一季度中期完成，这将为NewPoint增加约100亿美元的服务规模 [17] - **资本配置策略**：公司未放缓贷款发放，但改变了发放组合，避免追逐市场上利差最紧的“商品化”多户住宅贷款，而是专注于建筑贷款等其他领域 [26][27] - **投资组合目标**：目标是在年底前将核心投资组合规模扩大到48亿至50亿美元 [28] - **股权配置展望**：未来几年，预计会将投资组合的略高比例配置于精选股权投资，但不会达到像同行Starwood那样50%的股权配置水平 [37][39] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - **市场敏感性**：当前市场环境对利率高度敏感，十年期国债收益率25个基点的变动可能导致市场成交量剧增或骤停 [58][59] - **收益前景**：公司预计当前是收益的一到两个低谷季度，仍坚信有能力使每股收益回到0.35-0.36美元的水平，收益预计将在未来几个季度增长 [28][30] - **NewPoint展望**：预计NewPoint的可分配收益贡献将以每年约2500万至3300万美元的速度运行 [16] - **长期信心**：管理层对NewPoint的长期增值效应保持信心，随着发放和服务量的增长以及整合协同效应的持续构建 [18] - **账面价值与股价**：管理层认为当前市场对公司账面价值与股价之间的脱节存在错误定价，公司计划在2026年向市场证明其价值 [61][63] 其他重要信息 - **关注名单动态**：第四季度，两笔贷款从关注名单中移除（一笔全额偿还，另一笔转为REO并随后出售），同时新增了两笔多户住宅资产 [22] - **特定贷款处理**：一笔乔治亚州办公室贷款展期18个月，同时偿还了5%的本金，原贷款金额2750万美元现已偿还至2110万美元，该贷款将保持非应计状态 [22] - **REO处置**：第四季度团队处置了三项REO资产，按调整后的债务基础出售，剩余准备金计入本季度可分配收益 [22] - **新增REO资产**：第四季度新增一项德克萨斯州多户住宅资产为REO，但已收到意向书，预计将在上半年解决 [22] - **融资与流动性**：公司拥有充足的融资能力和流动性，其两个CLO仍有再投资额度可用 [16] 问答环节所有的提问和回答 问题: 关于利差压缩和资本配置策略 [25] - 公司并未放慢贷款发放速度，目标是显著增长收益，这只能通过发放贷款实现 [26] - 公司不积极追逐市场上利差最紧的“商品化”多户住宅贷款，而是专注于建筑贷款等其他业务领域，以获取更宽的利差 [26][27] - 公司拥有17亿美元的申请管道，并未放缓，只是改变了发放组合 [27] 问题: 关于股息重置后的收益基线及核心投资组合规模目标 [28] - 公司当前收益已高于每股0.20美元 [28] - 目标是在年底前将核心投资组合规模扩大到48亿至50亿美元 [28] - 预计当前是收益的一到两个低谷季度，公司仍坚信有能力使每股收益回到0.35-0.36美元的水平 [28] - 收益预计将在未来几个季度增长，当前并非公司的稳态收益水平 [30] - 股息重置是为了避免在收益覆盖不足时过度分配导致账面价值缩水，从而更难回到目标收益水平 [28][29] 问题: 关于股权投资策略及未来资产配置 [33] - 公司目前账上有多项股权投资，总资产规模估计在4亿至5亿美元之间 [34] - 公司希望市场将其视为商业房地产领域的综合性平台，对不同业务（NewPoint服务、抵押贷款REIT、股权投资）应用不同的股息收益率进行估值 [36] - 公司主要是一家债务机构，但预计未来几年会将投资组合的略高比例配置于精选股权投资 [37] - 股权配置比例不会很快达到25%，但几年后可能达到5%或10%，不会达到像Starwood那样50%的股权配置水平 [39] 问题: 关于NewPoint机构业务的财务披露 [42] - 公司将在补充材料和10-K报告中提供更多细分信息，包括业务量、收入构成（服务费、销售利得）和成本结构 [42] - 公司已给出2026年业务量和预期收入贡献的高层范围，作为指引 [42] 问题: 关于受困于非应计贷款和REO中的权益所能释放的收益潜力 [47] - 管理层认为目前可释放的收益潜力略高于之前估计的每股季度0.08-0.12美元 [48] - 收益潜力本身没有实质性变化，关键驱动因素是解锁这些收益的时间，处置过程比预期耗时更长 [48][49] 问题: 关于NewPoint 2026年业务量及收益贡献指引的调整 [50] - 2026年的收益贡献指引范围（2500万至3300万美元）较之前有所上调，主要基于业务扩展计划 [51] - 给出范围是因为该业务季度表现可能不均衡，且收入构成可能变化 [52] - 将公司自身约100亿美元贷款服务簿迁移至NewPoint平台，将是2026年额外收入增长的重要驱动力 [53] 问题: 关于NewPoint机构业务在2026年的发展势头及利率敏感性 [57] - 当前市场对利率高度敏感，十年期国债收益率25个基点的变动可能导致市场成交量剧增或骤停 [58][59] - 利率若下降，预计将看到大量业务量涌入市场；若上升，则情况相反 [59] 问题: 关于贷款组合还款情况及未来展望 [60] - 公司正在处理遗留投资组合，目前仅有32%的投资组合属于“向后看”的遗留部分，进展领先于行业 [61] - 管理层认为市场错误定价了公司价值，当前股价与贷款组合质量所应体现的账面价值存在脱节 [61] - 公司定期重新评估投资组合，除非发生黑天鹅事件，否则预计实际损失将远低于当前账面价值与股价的脱节幅度 [63] - 公司计划在2026年通过持续表现向市场证明其价值 [63]

财务数据和关键指标变化 - 公司报告第四季度GAAP净收入为1840万美元 或每股完全转换普通股013美元 可分配收益为1790万美元 或每股完全转换普通股012美元 [16] - 第四季度可分配收益中包含了980万美元的已实现亏损 其中770万美元与债务清偿相关 其余与REO销售相关 若剔除这些项目 可分配收益为每股022美元 与上一季度基本持平 [16] - 第四季度末每股账面价值为1415美元 反映了股息支付超过盈利的情况 净杠杆率为25倍 追索权杠杆率为081倍 [18] - 第四季度公司完成了10亿美元的CLO发行（FL12） 增加了非追索性融资能力 此举导致债务清偿费用 对每股收益产生007美元的影响 但预计将在2026年降低融资成本并增加有意义的发起能力 [17] - 第四季度核心贷款组合略有增长 新承诺发放约528亿美元 同时收到约510亿美元的贷款还款 核心投资组合本金余额小幅上升 [17] - 第四季度记录了480万美元的CECL净收益 但其中包括为四笔关注名单贷款计提的300万美元特定贷款准备金 其中一笔贷款随后转为REO 相关特定准备金被核销 [17] 各条业务线数据和关键指标变化 - 核心贷款组合在第四季度末约为44亿美元 其中约77%的贷款由多户住宅资产支持 办公室贷款敞口非常有限 [23] - 第四季度新发放37笔贷款 加权平均利差为284个基点 其中多户住宅贷款占新发放贷款的76% [23] - 导管业务在第四季度表现强劲 反映了CMBS市场流动性改善和健康的投资者需求 利率锁定前的贷款承诺约为13亿美元 其中多户住宅占82% [24] - NewPoint在第四季度贡献有限 这符合预期 预计其可分配收益年化贡献率约为2500万至3300万美元 第四季度机构贷款发放量为11亿美元 预计2026年机构贷款发放量在45亿至55亿美元之间 [19] - 截至季度末 MSR投资组合价值约为22亿美元 第四季度产生880万美元收入 平均MSR费率约为82个基点 隐含投资组合寿命为64年 截至季度末 NewPoint管理的服务组合规模为4780亿美元 [20] - 公司正在将BSP的贷款和服务账簿迁移到NewPoint平台 预计将在第一季度中期完成 这将使NewPoint的服务账簿增加约100亿美元 并有助于提升其在2026年的盈利能力 [20] 各个市场数据和关键指标变化 - 市场状况持续改善 流动性充裕 从CMBS到SASB再到CRE CLO 几乎所有资本市场交易都面临大量订单 导致利差收窄 利差已达到自全球金融危机前以来的最窄水平 [13] - 区域性银行正缓慢重返市场 主要是在多户住宅领域 其融资报价通常附带大型存款关系和追索权 但公司听说有银行以与CRE CLO的AAA级债券相同的价格报价整笔贷款 [13] - 公司不愿追逐当前市场上对普通多户住宅贷款的利差水平 因为回报率微薄 且如果SOFR继续下降 情况只会更糟 [14] - 公司拥有约17亿美元的申请中贷款管道 并未放缓业务 但正在改变贷款发放的构成 以避开市场上最窄的利差 主要专注于建筑贷款等其他领域 [30] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司宣布管理层变动 Michael Comparato被任命为首席执行官 Brian Buffone被任命为总裁 这代表了领导层的自然过渡 [5][6] - 公司决定重置季度股息 从2026年第一季度起 将普通股季度股息重置为每股020美元 此举旨在稳定账面价值 并使当前盈利与股息更好地匹配 优先事项是可持续的股息覆盖 账面价值增长以及建立更一致 持久的盈利 [9] - 公司通过收购NewPoint 已不再是纯粹的抵押房地产投资信托基金 而是一个商业房地产投资平台 这意味着更低的整体股息收益率 但盈利稳定性显著增强 长期账面价值增长更强劲 [10] - 公司战略性地将部分信贷投资较高的近期回报 置换为更稳定的持续服务和费用收入 这类收入通常比纯粹的抵押房地产投资信托基金收益率更低 但能产生更一致和可预测的现金流 [11] - 公司还进行了几项商业房地产股权投资的战略投资 在目前的市场环境下 股权投资比信贷投资的当前回报率更低 但应能提供长期的盈利增长和上升空间 [11] - 公司正将自身定位为提供股息收益率 稳定性和增长的差异化组合 这是传统抵押房地产投资信托基金所不具备的 目标是平衡有吸引力的当期收入与有纪律的账面价值增长 [12] - 公司认为不应再将其与纯粹的抵押房地产投资信托基金进行比较 而应将其视为商业房地产领域的综合性平台 其估值应结合抵押房地产投资信托基金业务和持续收入流业务 [12][39] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 市场条件整体持续改善 流动性充裕 利差处于数十年来的最窄水平 [13] - 公司所处的环境对利率高度敏感 利率的微小变动可能对业务量产生巨大影响 如果十年期国债收益率下降 预计市场交易量将激增 反之则可能停滞 [59][60] - 公司预计当前是盈利的低谷期（一到两个季度） 盈利潜力并未改变 仍坚信有能力恢复至每股035-036美元的盈利水平 盈利预计将在未来几个季度内增长 [31][33] - 公司对NewPoint的长期增值效应保持信心 随着发放和服务量的增长以及整合协同效应的持续构建 NewPoint将带来增值 [21] - 公司认为市场对其定价存在误解 其贷款组合的质量若在市场上出售 交易价格应接近账面价值 当前股价与账面价值之间的脱节难以解释 公司计划在2026年向市场证明这一点 [62][63] 其他重要信息 - 公司在第四季度继续实施股票回购 回购了1440万美元的普通股 为每股账面价值贡献了005美元 季度结束后 董事会重新授权了公司的股票回购计划 在2026年12月31日前提供5000万美元用于未来股票回购 以进一步支持股价 [18] - 截至季度末 关注名单上的办公室贷款敞口仅为5700万美元 涉及三笔贷款 平均贷款规模为1900万美元 较上一季度的13000万美元有所下降 原因是第四季度有两笔办公室贷款全额偿还 [24] - 投资组合整体信用质量保持稳定 季度末平均风险评级为24 季度内有两笔贷款从关注名单中移除 一笔全额偿还 另一笔转为REO并随后出售 同时新增了两笔多户住宅资产 [25] - 止赎REO余额在季度末降至7项 上一季度为9项 反映了在解决这些遗留资产方面持续取得进展 季度内团队处置了三项资产 按调整后的债务基础出售 季度内新增一项德州多户住宅资产至止赎REO 但已收到意向书 预计将在上半年解决 [26] - 公司预计到2026年底 核心贷款账簿规模将达到48亿至50亿美元 [31] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 关于利差压缩和资本配置 - 管理层表示并未放慢贷款发放速度 目标是显著增长盈利 但这需要通过发放贷款来实现 公司没有积极追逐市场上利差最窄的普通多户住宅贷款 而是专注于建筑贷款等其他业务领域 公司拥有17亿美元的申请中贷款管道 并未放缓 只是改变了贷款发放的构成以获取更宽的利差 [28][29][30] 问题: 关于股息重置和盈利前景 - 管理层表示当前盈利已高于每股020美元 预计当前是盈利的低谷期（一到两个季度） 公司盈利潜力未变 仍相信能恢复至每股035-036美元的水平 盈利预计将在未来几个季度增长 股息重置是为了避免因过度派息而收缩资产负债表 使恢复目标水平变得更难 遗留资产处置进度慢于预期是原因之一 [31][32][33] 问题: 关于资本配置和股权投资 - 管理层确认公司目前账上有多项股权投资 总额约在4-5亿美元 公司希望市场将其视为商业房地产领域的综合性平台 其估值应结合抵押房地产投资信托基金业务 持续收入流业务和股权投资 公司未来几年可能会略微提高对精选股权投资的比例 但不会很快达到25% 公司仍将主要是一家金融公司 [36][37][39][40][42][43] 问题: 关于NewPoint业务的披露 - 管理层表示补充材料中有相关信息 10-K文件中也会有更详细的细分信息 包括业务量 收入构成（服务 销售利得）和成本结构 公司已提供了2026年业务量和预期收入贡献的高层范围作为指引 [45] 问题: 关于REO中锁定的盈利释放潜力 - 管理层表示此前估计的每季度008-012美元的可分配收益潜力今天可能略高 问题的核心在于释放这些盈利的时间 而非潜力本身发生了变化 时间延迟是导致股息削减决定的原因之一 [49][50][51] 问题: 关于NewPoint 2026年指引的变化 - 管理层解释此前指引是针对2025年 2026年的指引范围是基于过去一年讨论的扩张计划而略有上调 提供年度范围是因为该业务季度表现可能不均 将BSP约100亿美元的账簿整合到该业务中 将是2026年额外收入增长的重要推动力 [52][53][54] 问题: 关于NewPoint机构业务在2026年的前景 - 管理层表示当前环境对利率高度敏感 利率的微小变动可能对业务量产生巨大影响 如果十年期国债收益率下降 预计市场交易量将激增 反之则可能停滞 这对所有业务线都是如此 [58][59][60] 问题: 关于贷款组合还款情况 - 管理层表示正在处理遗留投资组合 目前只有32%的投资组合是“向后看的” 市场目前错误定价了公司 若将公司当前质量的贷款组合拿到市场上出售 交易价格应接近账面价值 公司计划在2026年向市场证明这一点 并继续处理REO投资组合和回收遗留头寸 [61][62][63]

财务数据和关键指标变化 - 公司报告第四季度GAAP净收入为1840万美元 或每股完全转换普通股013美元 [14] - 第四季度可分配收益为1790万美元 或每股完全转换普通股012美元 其中包括980万美元的已实现损失 [14] - 若剔除与债务清偿相关的770万美元损失和REO销售相关的损失 第四季度可分配收益为每股022美元 与上一季度基本持平 [14][15] - 每股账面价值在季度末为1415美元 反映了股息支付超过了收益 [17] - 净杠杆率保持在目标范围内 季度末为25倍 追索杠杆率为081倍 [17] - 公司第四季度回购了1440万美元普通股 为账面价值贡献了005美元 董事会随后重新授权了5000万美元的股票回购计划 有效期至2026年12月31日 [17] 各条业务线数据和关键指标变化 - 核心贷款组合在第四季度略有增长 新承诺发放约528亿美元贷款 同时收到约510亿美元贷款还款 本金余额小幅上升 [16] - 第四季度发放了37笔新贷款 加权平均利差为284个基点 其中多户住宅贷款占新发放贷款的76% [21] - 导管业务在第四季度表现强劲 反映了CMBS市场流动性改善和健康的投资者需求 [22] - 截至季度末 核心投资组合规模约为44亿美元 其中约77%的贷款由多户住宅资产支持 办公室贷款敞口已降至5700万美元 涉及3笔贷款 [21][22] - 截至季度末 办公室贷款敞口从上一季度的13亿美元下降至5700万美元 原因是第四季度有两笔办公室贷款全额偿还 [22] - 信用质量保持稳定 季度末平均风险评级为24 [23] - 止赎REO资产余额在季度末降至7项 上一季度为9项 第四季度出售了3项资产 并按调整后的债务基础计价 新增一项德克萨斯州多户住宅REO资产 但已收到意向书 预计在上半年解决 [24] - 第四季度记录了480万美元的净CECL收益 其中包括为四笔观察名单贷款计提的300万美元特定准备金 其中一笔贷款随后转为REO 相关特定准备金被核销 [16] 各个市场数据和关键指标变化 - 市场条件持续改善 流动性充裕 从CMBS到SASB再到CRE CLO的任何资本市场交易都获得大量订单 推动利差收窄至全球金融危机前以来的最紧水平 [12] - 区域性银行正缓慢重返市场 主要在多户住宅领域 其融资报价通常附带大型存款关系和追索权 但银行报出的整笔贷款价格与CRE CLO的AAA级债券价格相同 [12] - 公司不愿追逐当前市场上商品化多户住宅贷款的利差水平 因为回报率很低 且如果SOFR继续下降 情况只会更糟 [12] - 由于产品供应广泛 公司仍能发放大量符合其信贷标准并能为其投资者带来更有吸引力回报的贷款 [13] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司宣布管理层变动 Mike Comparato被任命为首席执行官 Brian Buffone被任命为总裁 [4][5] - 公司决定从2026年第一季度开始 将季度股息重置为每股普通股020美元 优先考虑可持续的股息覆盖 账面价值增长以及建立更一致 持久的收益 [6][7][8] - 股息重置的驱动因素包括SOFR近期下降 公司放贷和还款的时间安排 贷款组合的整体规模 利差处于数十年来的低点 以及REO清算时间长于预期 [8][9] - 通过收购NewPoint 公司已不再是纯粹的抵押贷款REIT 而是一个商业房地产投资平台 这意味着整体股息收益率更低 但收益稳定性显著增强 长期账面价值增长更强劲 [9] - 公司用信贷投资的一些较高近期回报 换取了更稳定的经常性服务费和收入流 这类收入通常比纯粹的抵押贷款REIT交易收益率更低 因为它能产生更一致和可预测的持续现金流 [9][10] - 公司最近在商业房地产股权投资方面进行了一些战略性投资 在当前市场环境下 股权投资的当前回报率低于信贷投资 但应能提供长期的收益增长和上行空间 [10] - 机构服务平台和精选股权投资是公司战略的关键 旨在为股东带来更强的长期账面价值增长 并创建一个总回报比仅股息回报更有意义的公司 [11] - 公司正将自身定位为提供股息收益率 稳定性和增长的差异化组合 这是传统抵押贷款REIT所不具备的 [11] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司预计NewPoint的可分配收益贡献将以每年约2500万至3300万美元的速度运行 机构贷款发放量在第四季度达到11亿美元 预计2026年机构贷款量将在45亿至55亿美元之间 [18] - 截至季度末 MSR投资组合价值约为22亿美元 第四季度产生880万美元收入 反映平均MSR利率约为82个基点 该组合的隐含寿命为64年 [19] - NewPoint管理的服务组合在季度末为4780亿美元 BSP贷款的整合迁移工作正在进行中 预计在第一季度中期完成 这将使NewPoint的服务账增加约100亿美元 并有助于增加其2026年的收益能力 [19] - 公司对NewPoint的长期增值能力保持信心 随着发放和服务量的增长以及整合协同效应的持续增强 [20] - 公司预计2026年收益将受益于核心贷款组合的增长以及NewPoint贡献的更加稳定 [18] - 公司预计当前是收益的一两个低谷季度 公司的收益潜力并未改变 仍相信有能力恢复到每股035-036美元的收益水平 但所需时间比预期要长 [29][30] - 公司预计收益将在未来几个季度内增长 并回到每股三十多美分的水平 [31][32] - 市场目前处于高度利率敏感的环境 利率的微小变动可能对交易量产生巨大影响 如果10年期国债收益率下降 预计将有大量交易量涌入市场 反之则会停滞 [57][58] 其他重要信息 - 公司在第四季度早期完成了规模10亿美元的CLO FL12 增加了非追索权融资能力 此举导致公司赎回了几只已过再投资期的旧CLO 产生了债务清偿费用 [16] - 新的CLO应能降低2026年的融资成本 并增加有意义的发放能力 [16] - 截至季度末 预锁定利率的贷款约占贷款承诺总额的32% 即13亿美元 其中多户住宅占82% [22] - 信用组合保持稳定 76%的遗留贷款风险等级为2或3级 [22] - 观察名单发生变化 两笔贷款被移除 一笔全额偿还 另一笔转为REO并随后出售 同时新增两笔多户住宅资产 [23] - 佐治亚州办公室贷款展期18个月 并偿还了5%的本金 原始贷款金额2750万美元现已偿还至2110万美元 借款人继续按月支付债务服务款项 该贷款将保持不计息状态 [23] 问答环节所有提问和回答 问题: 关于利差压缩和资本配置 如果核心组合发放量有所抑制 应如何看待本季度的资本配置 [26] - 公司并未在发放上减速 目标是大幅增长收益 这只能通过完成贷款发放来实现 公司没有积极追逐市场上商品化的多户住宅贷款 而是专注于业务的其他方面 如建筑贷款等 公司有17亿美元的申请管道 并未放缓 只是改变了发放组合 以避免追逐市场最紧的利差 通常试图在更宽的利差领域操作 [27][28] 问题: 股息重置后 每股020美元是否应视为未来收益的基准运行率 以及到年底理想的核心组合规模是多少 以达到每股020美元的覆盖 [29] - 公司目前的收益已高于每股020美元 目标是在年底将核心账目规模扩大到48亿至50亿美元之间 公司完全预计当前是一两个收益低谷季度 公司的收益潜力并未改变 仍相信有能力恢复到每股035-036美元的收益水平 但所需时间比预期要长 公司不希望继续通过过度派息来缩小资产负债表规模 因为这会使恢复收益水平更加困难 收益的不可预测性与借款人的行为以及REO处置的时间有关 尽管市场比两年前好得多 但进展比预期慢 不应将当前股息视为公司的稳态收益 预计收益将从这里开始走高 [29][30][31][32] 问题: 关于资本配置和股权投资 公司是否会有更多资本配置于直接房地产股权投资 还是仅此一次 [35] - 公司实际上有不止一项股权投资 在2025年购买了两项大型资产并成立合资企业 目前账上约有4亿至5亿美元的总资产 公司确实拥有比那一个Academy Sports分销设施更多的股权投资 公司正试图让市场将其视为商业房地产领域的综合性企业 将NewPoint业务的股息收益率视为4%或5% 抵押贷款REIT业务视为8%-10% 股权投资视为4%或5% 因为这正是权益型REIT的交易水平 这些也是公司增长的头寸 需要时间教育市场并证明这一点 公司主要是一家债务机构 但也在FBRT之外的其他工具中进行了大量股权投资 在过去18个月购买了近10亿美元的商业房地产资产 预计未来几年账目中精选股权投资的比例会略有提高 但不会很快达到25%的股权占比 可能几年后达到5%或10% 但目标不是成为像Starwood那样拥有50%股权投资的公司 [36][37][38][40] 问题: 关于NewPoint的机构业务 是否能从TRS角度看到其发放 销售和服务业务的运营细节 [43] - 补充资料中有相关页面 10-K文件中也会有更多细分信息 能够看到交易量信息 按组成部分划分的收入 服务费 销售收益以及成本结构 公司还提供了2026年交易量和预期收入贡献的高层范围 以作为指引 [43] 问题: 基于团队自2025年初以来的进展 目前估计可从非应计贷款和REO中释放的每股季度收益潜力是多少 [47] - 目前该数字实际上略高于之前估计的008-012美元 收益潜力是明确存在的 问题在于何时能收回 不幸的是 所需时间比预期要长 潜在收益能力的数量并未发生实质性变化 关键驱动因素是时间而非收益潜力的改变 公司仍在努力收回这些资金并重新配置到核心组合中 [48][49] 问题: 关于NewPoint 2026年全年交易量和可分配收益贡献的指引变化原因 [50] - 之前的指引是2500万美元 现在范围是2500万至3300万美元 这比2025年有所提高 基于公司多次讨论过的扩展计划 该业务季度表现可能不均衡 因此给出年度范围以覆盖各种结果 服务整合将是2026年额外收入增长的重要推动力 将100亿美元的自有账目纳入该业务将驱动收入增长 [51][52] 问题: 关于NewPoint机构业务在2026年的进展和前景 2025年房利美的多户住宅交易量很高 这种势头是否延续到2026年 [56] - 当前市场高度依赖利率 利率的微小变动可能产生巨大影响 如果10年期国债收益率下降 预计将有大量交易量涌入市场 反之则会停滞 目前处于极其利率敏感的环境 这对所有业务都是如此 [57][58] 问题: 关于贷款组合还款 还款率仍然很高 但发放量略高于还款量 大部分还款是否已经过去 2026年上半年是否还会看到较高的还款数字 [59] - 还款既是福也是祸 公司正在处理遗留组合 在这方面远远领先于行业 截至季度末 32%的组合是遗留贷款 市场目前错误定价和误解了FBRT 仅关注股息收益率 而未考虑总回报 如果以当前市场出售这种质量的贷款组合 交易价格会是097美元 公司账面价值与股价之间的脱节无法解释 公司将继续处理REO组合 回收遗留头寸 每个季度都会重新评估该组合 除非发生不可预测的黑天鹅事件 否则账面价值脱节与实际将实现的损失相差甚远 公司计划在2026年向市场证明这一点 并对此有最高信心 将在未来几个季度完成这个过程 [60][61][62]