财务数据和关键指标变化 - 2025年第一季度摊薄后每股核心FFO为0.36美元，2024年第一季度为0.39美元，下降约0.01美元是由于过去十二个月再融资活动导致净利息支出增加，其余下降归因于两处房产出售以及过去十二个月一些大型租约到期导致的租金收入降低 [23] - 2025年第一季度AFFO约为2350万美元，与过去几个季度持平，第一季度资本支出恢复到更正常的水平 [24] - 公司确认2025年年度核心FFO指导范围为每股1.38 - 1.44美元，预计未来两个季度核心FFO会略有下降，第四季度随着一些大型租约开始生效而改善，2026年NOI将继续改善 [25] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第一季度完成约36.3万平方英尺的总租赁，约一半与新租户租约相关，全年目标为150万平方英尺 [5][14] - 新交易中，约8万平方英尺在2025年上半年开始，10万平方英尺在2026年上半年开始，新租赁加权平均租期为10年 [15] - 连续第三个季度扩张超过收缩，过去十二个月租户保留率为67% [15] - 本季度租金现金和应计基础上分别约有10%和19%的增长，每平方英尺租赁资本支出为6.69美元，高于过去几个季度，平均租金接近每平方英尺47美元，高于2023年的38美元 [16] - 转租可用性约为5%，2025年仅有1万平方英尺到期 [16] 各个市场数据和关键指标变化 - 全国总租赁量在2024年末达到疫情后高点后，第一季度适度放缓，净吸纳量再次转为负数，主要受联邦租约终止影响，不过较2024年第一季度仍有60%的改善 [7][8] - 季度交付量降至十多年来的最低水平，第一季度开工面积不足100万平方英尺 [8] - 亚特兰大是本季度最活跃的市场，完成12笔交易，面积达12.2万平方英尺，占公司总租赁量的三分之一 [16] - 奥兰多是第二活跃的市场，占总租赁量的23%，包括本季度最大的续约交易 [18] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司专注于设计、租赁和管理一流的工作环境，通过投资组合和以客户为中心的场所营造理念在办公领域脱颖而出 [26] - 公司将有选择地部署资本，集中资源提高租赁率和租金，以实现FFO和现金流增长 [26] - 公司计划处置非核心资产，目前已完成一笔，另一笔预计本季度末完成，两笔交易预计产生约3500万美元的总收益 [21][22] - 公司在收购方面保持在关键市场的参与，并创造性地考虑利用运营平台同时节约资本资源 [23] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 占用者市场复苏似乎在继续推进，但第一季度宏观经济不确定性出现，导致全国总租赁量放缓 [6][7] - 尽管经济波动和不确定性存在，但公司认为在不出现衰退的情况下，有望实现或超越2025年目标 [9] - 公司预计租赁成功将保持当前势头，若租赁活动按预期进行且维持当前股息支付，公司需增加杠杆来支持未来增长，但管理层认为增加杠杆不明智，因此决定暂停股息以资助长期增长并保留更多收益 [10][11] - 公司对近期租赁前景持谨慎乐观态度，预计在没有重大经济意外的情况下，能够实现此前发布的年末租赁率89% - 90%的指导目标 [20][21] 其他重要信息 - 公司第一季度完成了所需的再融资活动，包括偿还2.5亿美元的定期贷款和延长6亿美元的信贷额度 [6] - 公司租赁积压从年末的4600万美元增加到6700万美元的年化收入，租赁率和经济租赁率之间的差距达到十多年来的最大，为10.6% [10] - 公司非GAAP财务指标的定义和调整包含在昨晚提交的收益报告和补充财务信息中 [4] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 关于租赁管道和维持指导目标的决策，是否因宏观不确定性而保守？ - 租赁管道强劲，约75万平方英尺，4月已执行27.5万平方英尺，剩余部分预计在未来2 - 4个月执行，尽管管道强劲，但预计不会影响2025年指导目标，对2026年增长有支持作用 [30][31] - 若市场保持强劲，第二季度财报电话会议可能上调全年租赁量指导目标20万平方英尺或更多，但公司持谨慎态度，将在第二季度有更多清晰信息后再做评估 [32] 问题2: 预计租赁率和经济租赁率之间的差距何时缩小？ - 暂停股息每年将为公司保留约6000万美元的现金流，2025年部分保留收益将用于内部增长，2026年更多租约开始产生现金流后，多余的保留收益可用于偿还债务或继续支持租赁业务 [35][36] - 最早在2026年下半年重新评估并考虑恢复股息，以保持流动性和改善资产负债表 [37] 问题3: 谈谈暂停股息的想法，是否有来自银行的压力，评级机构关注哪些指标，节省的资金如何分配？ - 公司自疫情以来租赁面积超过1030万平方英尺，过去18个月约360万平方英尺，占运营组合的四分之一，目前处于现金流因租金减少而受限但租赁势头强劲的特殊时期 [42][43] - 考虑过处置资产、股权融资和增加杠杆等资金来源，但处置资产不确定性增加，当前股价下股权融资不合理，增加杠杆成本较高，而保留收益成本较低，同时考虑到维持投资级信用评级，因此决定暂停股息 [44][46] - 未来一年左右，节省的资金主要用于租赁业务，2026年资本支出可能减少，多余现金流可用于偿还债务或考虑外部增长机会，优先顺序为租赁业务、资产负债表和收购机会 [47][48] 问题4: 300万平方英尺的提案量季度环比增加，哪些市场有增长？ - 达拉斯、亚特兰大和明尼阿波利斯三个市场的空置率较高，新提案活动的87%集中在这三个市场，纽约和奥兰多较为稳定，波士顿约为86%，但增长速度不如前三个市场，原表述中的“达拉斯”应为“DC”，DC市场持平 [51][54]

财务数据和关键指标变化 - 2025年第一季度摊薄后每股核心FFO为0.36美元，2024年第一季度为0.39美元，约0.01美元的下降是由于过去十二个月再融资活动导致净利息支出增加，其余下降归因于出售两处房产以及过去十二个月一些大型租约到期导致的租金收入降低 [24] - 第一季度产生的AFFO约为2350万美元，与过去几个季度持平，第一季度CapEx恢复到更正常的水平 [25] 各条业务线数据和关键指标变化 - 租赁业务方面，第一季度完成约36.3万平方英尺的总租赁，约一半与新租户租约相关，租赁执行的租约在整个投资组合中分布广泛，几乎每个市场都执行了至少一份1万平方英尺或更大的租约，租赁经济状况良好，本季度租金在现金和应计基础上分别有约10% - 19%的增长 [6][17] - 投资业务方面，已完成一项非核心资产处置，另一项预计本季度晚些时候完成，两项交易预计产生约3500万美元的总收益，另有两到三项资产正在营销中 [23] 各个市场数据和关键指标变化 - 宏观市场上，占用者市场复苏似乎在继续推进，但第一季度宏观经济不确定性出现，导致全国总租赁量在2024年末达到疫情后高点后适度放缓，净吸纳量再次转为负数，主要受联邦租约终止影响，不过与2024年第一季度相比仍有60%的改善，季度交付量降至十多年来的最低水平，第一季度开工面积不足100万平方英尺 [8][9] - 公司运营市场中，亚特兰大是本季度最活跃的细分市场，完成12笔交易，面积达12.2万平方英尺，奥兰多是第二活跃的市场，占整体租赁量的23% [17][19] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司专注于设计、租赁和管理一流的办公环境，在办公领域继续脱颖而出，将有选择地进行资本部署，集中资源提高租赁率和租金，以实现FFO和现金流增长 [27][28] - 公司决定暂停股息，以资助增值的长期增长，保留更多收益用于此目的，同时利用留存收益减少资产负债表上的杠杆并改善债务指标，预计2025年最多可实现1%的增值 [12] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层认为尽管当前经济存在波动和不确定性，但如果没有衰退，公司有望实现或超过2025年的目标，预计租赁活动将按预期继续，公司法律阶段的租赁管道受宏观经济不确定性的影响较小 [10][11] - 暂停股息的行动预计在中长期对股东有利，因为公司将部署留存收益，在租赁资本上产生超过25%的平均无杠杆回报 [13] 其他重要信息 - 公司在第一季度完成了最后一部分所需的再融资活动，包括偿还一笔2.5亿美元的定期贷款并延长了6亿美元的信贷额度 [8] - 奥兰多与Travel and Leisure的租约将于第四季度开始，将提供约570万美元的额外年化租金，占ALR的1%或已执行但未开始的未来收入的三分之一 [24] 问答环节所有提问和回答 问题: 关于租赁管道和维持指导的决策 - 公司表示租赁管道强劲，约75万平方英尺，4月份已执行27.5万平方英尺，剩余部分预计在未来两到四个月执行，尽管租赁管道良好，但预计不会影响2025年的指导，将有助于2026年的增长，如果市场保持强劲，第二季度财报电话会议可能会上调租赁量指导 [30][31][32] 问题: 租赁百分比和经济租赁百分比差距何时缩小 - 公司称暂停股息将每年为公司保留约6000万美元的额外现金流，2025年部分保留收益将用于内部增长，2026年更多租约开始产生现金流后，可能会有多余的留存收益用于偿还债务或继续推动租赁业务，最早在2026年下半年重新评估股息 [36][37] 问题: 关于股息决策的考虑因素及资金用途 - 公司表示暂停股息是因为目前处于独特的生命周期阶段，现金流量因租金减少而降低，但租赁势头强劲，考虑到处置资产的不确定性、当前股价不适合股权融资、债务成本以及维持投资级信用评级的承诺，决定利用留存收益，未来一年资金主要用于租赁业务，2026年可能用于偿还债务或考虑外部增长机会 [43][44][48] 问题: 300万平方英尺提案的市场情况 - 公司称87%的新提案活动集中在达拉斯、亚特兰大和明尼阿波利斯，纽约和奥兰多市场稳定，波士顿市场约为86%，但速度不如前三个市场，DC市场持平 [51]

财务数据和关键指标变化 - 2025年第一季度摊薄后每股核心FFO为0.36美元，2024年第一季度为0.39美元，减少约0.01美元是由于过去十二个月再融资活动导致净利息支出增加，其余减少归因于两处房产出售以及过去十二个月一些大型租约到期导致的租金收入下降 [23] - 2025年第一季度AFFO约为2350万美元，与过去几个季度持平，第一季度资本支出恢复到更正常的水平 [24] - 公司确认2025年年度核心FFO指导范围为每股1.38 - 1.44美元，预计未来两个季度核心FFO会略有下降，第四季度随着一些大型租约开始生效而改善，2026年NOI将继续改善 [25] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 第一季度完成约36.3万平方英尺的总租赁，约一半与新租户租约有关，全年目标为150万平方英尺 [6][16] - 新交易中，约8万平方英尺在2025年上半年开始，10万平方英尺在2026年上半年开始，新租约加权平均租期为10年 [16] - 过去十二个月租户保留率为67% [16] - 第一季度租金现金和应计基础上分别有约10%和19%的增长 [17] - 租赁资本支出为每平方英尺6.69美元，高于过去几个季度，平均租金接近每平方英尺47美元，高于2023年的每平方英尺38美元 [17] - 转租可用性约为5%，2025年仅有1万平方英尺到期 [17] 资产处置业务 - 一处非核心资产已完成出售，另一处预计本季度晚些时候完成，两笔交易预计产生约3500万美元的总收益 [22] - 另有两到三处资产正在市场上出售，但目前无法提供具体信息和时间 [22] 各个市场数据和关键指标变化 宏观市场 - 第一季度全国总租赁量在2024年末达到疫情后高点后适度放缓，净吸纳量再次转为负数，主要受联邦租约终止影响，主要影响华盛顿特区地铁区域，但与2024年第一季度相比仍有60%的改善 [9] - 季度新开发交付量降至十多年来的最低水平，第一季度开工面积不足100万平方英尺 [9] 公司运营市场 - 亚特兰大是本季度最活跃的市场，完成12笔交易，共12.2万平方英尺，占公司总租赁量的三分之一，其中8笔新交易共9.9万平方英尺 [17] - 奥兰多是第二活跃的市场，占总租赁量的23%，包括本季度最大的续约交易 [19] - 纽约市60 Broad的租约，公司有信心延长大部分租约，并预计在年底完成修订 [19] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司专注于核心业务，即设计、租赁和管理一流的工作环境，通过近期对投资组合的投资和以客户为中心的场所营造理念在办公领域脱颖而出 [26][27] - 公司将有选择地部署资本，集中资源提高租赁率和租金，以实现FFO和现金流增长 [27] - 由于公司处于特殊的生命周期阶段，现金流量因租金减少而减少，但租赁势头强劲，为了继续保持租赁势头并避免增加杠杆，公司决定暂停股息，将节省的资金用于内部增长、偿还债务和改善资产负债表 [12][35][36] - 公司在收购方面将继续在关键市场保持参与，并创造性地利用运营平台，同时节约资本资源 [23] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 占用者市场复苏似乎在继续推进，更多全国性雇主改变工作模式，增加了对办公空间的需求，但第一季度宏观经济不确定性出现，导致全国总租赁量放缓 [8][9] - 资本匮乏的业主因租户流失和债务问题而缺乏翻新，这有利于资金充足的业主，如公司，随着对优质物业的需求增加，公司租赁空间的能力将继续受益 [10] - 尽管当前经济存在波动和不确定性，但公司相信在不出现衰退的情况下，有望实现或超越2025年的目标 [10] - 公司对近期租赁前景持谨慎乐观态度，预计在没有重大意外的情况下，能够实现此前公布的年底租赁率指导目标89% - 90% [21][22] 其他重要信息 - 公司Galleria 600大堂翻新项目获得国际室内设计协会佐治亚分会的最佳特殊项目奖 [15] - 亚特兰大Midtown改善区宣布购买一块毗邻公司1180 P Street塔楼的四英亩未开发土地，将创建一个永久性的标志性公共空间，这将为公司租户提供无与伦比的景观，并增加公司投资的价值 [18] - 公司在奥兰多与Travel and Leisure的整栋大楼总部租约获得CoStar 2025年影响奖，彰显了市中心吸引优质租户的活力和有效性 [20] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 关于租赁管道和维持指导目标的决策，是否因当前宏观不确定性而存在保守性？ - 公司表示租赁管道强劲，4月份已执行约27.5万平方英尺，剩余部分预计在未来两到四个月执行，但由于从租赁到施工、开始、免租期到现金支付租金需要较长时间，预计不会影响2025年的指导目标，但将为2026年的增长提供支持 [30][31] - 如果市场保持强劲，公司可能在第二季度的财报电话会议上上调全年租赁量指导目标，但目前由于市场不确定性，仍持谨慎态度 [32] 问题2: 公司预计何时能缩小租赁率和经济租赁率之间的差距？ - 公司表示暂停股息将每年为公司保留约6000万美元的现金流，2025年节省的资金将主要用于内部增长，2026年随着更多租约开始产生现金流，可能会有多余的留存收益用于偿还债务或继续支持租赁业务 [35][36] - 公司认为最早在2026年下半年才会重新评估并考虑恢复股息，具体时间取决于保持流动性和改善资产负债表的情况 [36] 问题3: 公司决定暂停股息的背后考虑是什么？是否受到银行贷款压力和评级机构指标的影响？节省的资金将如何分配用于租户改善和资本支出？ - 公司表示自疫情以来已租赁超过1030万平方英尺，其中约三分之一是在过去18个月内完成的，目前有大量未开始和免租期的租户，虽然盈利和EBITDA强劲，但现金流量因租金减少而减少，为了继续保持租赁势头，公司考虑了多种资金来源 [41][42] - 由于市场不确定性，资产处置的可能性降低，当前股价不适合进行股权融资，虽然有能力利用债务，但留存收益的成本更低，同时为了保持投资级信用评级，公司决定暂停股息 [43][46] - 未来一年左右，节省的资金将主要用于租赁业务，随着2026年资本支出可能减少，可能会利用多余的现金流量偿还债务或考虑外部增长机会 [47] 问题4: 300万平方英尺的提案数量较上一季度有所增加，哪些市场出现了增长？ - 公司表示大部分空置空间位于达拉斯、亚特兰大和明尼阿波利斯，这三个市场的新提案活动占比87%，纽约和奥兰多市场相对稳定，波士顿市场约为86%，但增长速度不如前三个市场 [50] - 公司澄清之前提到的“Dallas”有误，应为“DC”，DC市场目前持平 [53]