财务数据和关键指标变化 - 一季度核心FFO每股增长超2%，达4.12美元每股，较上一季度加速200个基点 [6][15] - 一季度同店收入在连续三个季度下降后转正，同店费用控制良好，仅增长30个基点 [14] - 预计2025年留存现金流增加50%，约达6亿美元 [13] - 预计洛杉矶火灾相关租金限制对同店收入增长全年产生100个基点的影响，且影响将逐步扩大 [15][48] 各条业务线数据和关键指标变化 - 一季度开发业务投入1.44亿美元，未来两年有6.5亿美元的强劲开发项目储备 [12] - 一季度收购或签约14处房产，价值1.84亿美元，超过去年同期的3500万美元 [8][12] - 非同店组合包含520处房产，占投资组合的21%，收入增长加速至近11% [6] - 第三方管理业务过去几年需求良好增长，符合预期，未来有望继续增长 [80][81] 各个市场数据和关键指标变化 - 一季度迁入量增长超2%，4月迁入量增长3%，迁出量下降1% [5][22] - 同店入住率与去年的差距从12月31日的下降80个基点缩小至3月31日的下降30个基点，4月底下降10个基点 [6][23] - 一季度迁入租金下降约5%，4月下降8%，年初至今迁入租金下降约5%，符合全年预期 [21][22] - 行业搜索趋势同比呈正增长，公司网站访问量、销售电话等指标向好 [31] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司凭借高质量投资组合、创新平台和竞争优势，推动投资组合稳定发展，包括领先的收入管理、全面的数字化转型和高效的运营模式 [6][7] - 公司有广泛的辅助和外部增长途径，如收购、开发、再开发、国内外扩张、租户保险、第三方管理和贷款等 [7] - 公司拟收购澳大利亚和新西兰的Abacus Storage King，展示了国际增长能力 [8] - 行业发展交付量总体下降，公司通过一流的开发团队继续增长和提升投资组合质量 [12] - 公司在收购市场有信心，尽管2024年和2025年交易成交量较低，但仍有机构资本对该行业感兴趣 [25][26] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 行业是基于需求的业务，受客户事件驱动，在各种经济条件下都有需求，且相对其他行业更具抗经济变化能力 [9][10] - 过去三年行业已趋于正常化，迁入租金大幅下降，公司有望在需求改善的环境中受益于租金和入住率的上升 [11] - 公司对2025年的展望保持不变，将密切关注宏观环境变化对需求和客户行为的影响 [15][70] - 预计2025年不会出现传统的租赁旺季，但需求因素依然广泛，公司对此感到鼓舞 [49][50] 其他重要信息 - 公司动态人员配置模型使2025年第一季度劳动时间减少约12%，未来将继续优化 [63] - 公司85%的客户互动通过数字方式进行，客户可自主选择使用公司的PS应用进行租赁交易和账户管理 [64] - 公司ECRI计划表现符合预期，将继续优化，关注客户价格敏感度和更换租户成本 [92] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 如何理解公司指引的保守程度以及何时能看到业务从底部回升 - 一季度业绩符合预期，迁入量强劲，迁入租金下降约5%略好于预期 [20][21] - 4月客户行为良好，迁入量增长3%，迁入租金下降8%，年初至今迁入租金下降约5%符合全年预期 [21][22] - 入住率有所改善，需求正在从底部回升，呈现出一些稳定趋势 [23] 问题2: 自存行业私募融资环境的竞争情况及是否有复苏迹象 - 过去几年有更多机构资本进入该行业，但2024年和2025年交易成交量较低 [25][26] - 公司有信心在当前环境中找到交易机会，并将持续更新进展 [26] 问题3: 4月除谷歌趋势和广告外的其他需求指标情况以及不同业务客户和地区的趋势 - 4月行业搜索趋势同比呈正增长，公司网站访问量、销售电话等指标向好，但未恢复到2021 - 2022年水平，更接近2023年 [31] - 目前未看到新客户和现有客户行为有明显变化，部分市场如佛罗里达州需求开始回升，多个主要市场趋势良好 [33] 问题4: 4月迁入租金下降但入住率上升的原因 - 迁入租金会因市场和月份波动，目的是优化收入 [39] - 4月迁入量良好，为5 - 6月旺季做好准备，公司将继续管理租金和入住率以实现长期收入优化 [40] 问题5: 开发活动的整体情况以及成本增加和政策不确定性对公司开发业务的影响 - 开发竣工量多年来持续下降，2025年全国交付增长率约为±2%，低于2019年的±5% [41][42] - 成本增加、土地和劳动力供应及成本等因素将维持开发减速趋势，但这为公司提供了进入更多市场的机会 [42][43] - 公司开发团队将寻找更好的机会，密切关注成本变化，有信心实现强劲回报 [43][44] 问题6: 洛杉矶租金限制的最新情况及是否会延长或暂停 - 州长宣布的火灾相关紧急状态持续到2026年初，公司将遵守相关规定 [47] - 预计这些限制对同店收入的影响约为100个基点，且影响将逐步扩大 [48] 问题7: 2025年租赁旺季的预期 - 2025年基本情况不假设会出现传统的租赁旺季，需求因素依然广泛，但通常与现有房屋销售活动相关的旺季增长在2024年和2025年都不明显 [49][50] 问题8: 火灾限制对同店收入影响的节奏以及销售活动的策略和与平台的关系 - 火灾限制影响将逐步扩大，并非集中在下半年 [55] - 销售活动是公司长期策略的一部分，目的是推动迁入量和优化长期收入，与广告和促销活动相结合，4月有销售活动，预计阵亡将士纪念日也会有 [59][60] 问题9: 动态人员配置模型的推广情况和未来增量效益 - 公司根据历史和预测需求数据优化人员配置，2025年第一季度劳动时间减少约12% [63] - 该模型得到客户和员工的良好反馈，公司将继续投资优化，提升成本结构和员工技能 [64][65] 问题10: 公司如何将宏观假设纳入指引 - 公司一季度业绩良好，但面临洛杉矶的不利因素，密切关注消费者行为 [69] - 目前未改变指引的假设，但指引下限考虑了宏观疲软的情况，如新客户需求疲软、迁出活动增加等 [70] 问题11: 住房市场复苏对自存需求的影响 - 过去几年住房销售驱动的新客户需求减少，而因家中空间不足使用自存服务的客户增加 [76] - 住房销售活动增加总体上对需求是积极的，尽管可能有部分客户不再需要自存服务，但整体需求将增加 [77] - 自存服务是一种经济的选择，成本因素也是需求的基础 [79] 问题12: 第三方管理业务的需求和发展情况 - 该业务过去几年需求良好增长，符合预期，通过建立关系和展示管理能力吸引了新客户 [80][81] - 该业务有助于扩大公司规模、提升品牌形象，并可能带来收购机会，未来有望继续增长 [81] 问题13: 洛杉矶限制对同店收入的影响以及费用趋势 - 洛杉矶限制对同店收入的影响将逐步扩大，全年约为100个基点，并非集中在下半年 [84][85] - 一季度费用控制良好，但部分因素如物业工资和广告费用的有利比较可能不会持续，公司将动态管理广告费用，继续通过人员配置优化和太阳能投资提高运营效率 [87][88] 问题14: ECRI计划的情况以及在经济衰退时投资组合的表现和风险 - ECRI计划表现符合预期，关注客户价格敏感度和更换租户成本，年初至今情况稳定 [92] - 在经济衰退时，预计客户付款模式和拖欠率会发生变化，长期租户迁出频率可能增加，但自存行业具有一定的抗衰退能力，因为有反周期需求驱动因素和月租合同，公司目前情况良好 [94][96] 问题15: 收购物业的稳定时间和回报率预期 - 一季度收购活动增加，租赁情况良好，符合预期，不改变租赁假设 [99] - 公司对各类收购机会感兴趣，包括租赁期资产和稳定物业，预计回报率和资本化率在5% - 6%之间，稳定后会更高，与过去几个季度一致 [100] 问题16: 自存行业在经济衰退时是否会优于过去周期以及留存现金流的用途 - 有观点认为自存行业在当前情况下可能在经济衰退时表现更好，因为租金已回到2013 - 2019年水平，住房需求较低 [105][106] - 留存现金流主要用于再投资业务，特别是开发业务，因其具有较高的风险调整后回报率，有望推动FFO增长 [107][108] 问题17: 商业客户的情况以及不同市场和4月季节性的差异 - 商业客户约占客户基础的15%，不同物业比例可能因位置而异，商业客户和消费者客户表现相似，未出现明显变化 [112][114] - 4月未看到不同市场（如高收入与低收入、高密度与低密度）之间的差异，整体需求广泛，业务健康有韧性 [117] - 4月季节性趋势与去年相似，但整体需求略好，入住率差距缩小主要是需求从底部回升，而非季节性因素 [118][119] 问题18: 公司在其他国际市场的并购机会以及指引中入住率情况 - 公司有能力将美国的经验推广到国际市场，如在欧洲的SureGuard项目，目前对澳大利亚和新西兰的Abacus Storage King收购机会感到乐观，将继续研究其他市场 [125][126] - 指引中入住率中点假设平均下降10个基点，目前表现符合预期 [128] 问题19: 公司使用街道租金策略与同行的差异以及住房市场疲软时其他需求驱动因素情况 - 公司持续优化收入，综合考虑入住率、租金、广告和促销折扣等因素，一季度迁入租金下降4.6%，迁入量健康，合同租金收入下降2.3%，较上一季度有所改善 [134][136] - 预计2025年住房市场不会强劲复苏，现有房屋销售驱动的迁入量约占15%，其他85%由多种需求驱动因素构成，需求已从底部回升 [138][139] 问题20: 低迁入租金与开发经济的关系以及公司的应对策略 - 开发环境具有挑战性，行业供应预计将继续下降，但公司团队在寻找有新需求的子市场进行开发，不降低回报预期 [144][145] - 公司凭借全国采购平台和运营平台，有机会在不同市场找到有吸引力的开发机会，且竞争较少 [147]