财务数据和关键指标变化 - 第四季度NAREIT FFO为每股0.52美元，核心FFO为每股0.51美元 [15] - 2025年全年NAREIT FFO为每股2.10美元，核心FFO为每股2.06美元，核心FFO同比增长3.5% [15] - 2025年全年同店NOI增长2.9%，比最初的指引高出115个基点 [16] - 过去4年，同店NOI增长平均为4% [16] - 第四季度末的已签约未开业（SNO）管道NOI环比增长400万美元至3700万美元，已出租和已占用空间之间的差距扩大至340个基点 [16] - 2026年NAREIT和核心FFO每股指引范围设定在2.06美元至2.12美元之间 [17] - 2026年指引中值假设同店NOI增长2.75%，坏账准备金为总收入的100个基点，净利息支出为1.21亿美元 [17] - 2025年的资本配置活动预计在全年基础上是增值的，但资产处置和相关收益部署的时间安排对2026年造成每股0.02美元的拖累 [19][87] - 2025年，公司以9%的核心FFO收益率回购了3亿美元的股票 [12] - 净债务与EBITDA比率为4.9倍，低于5-5.5倍的长期目标区间 [7][20] - 公司拥有超过10亿美元的流动性 [20] 各条业务线数据和关键指标变化 - 2025年租赁了近500万平方英尺的空间，新租赁量创公司历史新高 [5] - 整体租赁率环比增长120个基点，主要由主力租户的需求推动 [7] - 第四季度与9个主力租户签约，2025年全年共与28个主力租户签约，代表约64.5万平方英尺 [7] - 2025年主力租户租赁的混合可比现金租金差价为24%，资本总回报率为26%，租户包括Whole Foods、Trader Joe's等 [8] - 小商铺租赁率环比增长50个基点，同比增长110个基点 [8] - 投资组合的嵌入式租金涨幅为180个基点，较2024年第一季度增长近25个基点 [9] - 2025年，公司出售了13处物业和2块土地，总价约6.22亿美元，处置池主要由嵌入式租金涨幅显著低于投资组合平均水平的大型物业组成 [11] - 这些处置使公司摆脱了21个观察名单上的主力租户大盒子店，约57.8万平方英尺 [11] - 在One Loudoun的开发项目中，增加了8.6万平方英尺的零售空间、3.3万平方英尺的高端办公空间、169间全服务酒店客房和429套豪华多户住宅单元 [9] - One Loudoun扩建的零售部分目前已有65%被租出，租户包括Our House、Williams-Sonoma等 [10] - 与GIC成立了两家合资企业，总资产价值约10亿美元 [5] 各个市场数据和关键指标变化 - 通过资产出售，主力中心（power centers）的ABR占比同比下降了400个基点，增加了对社区、杂货店、生活方式和混合用途资产的敞口 [6] - 公司收购了Legacy West的地标性物业，并将其贡献给第二家合资企业，该资产表现超出最初的承销预期 [10] - 自收购以来，Legacy West已签约或开业了Watches of Switzerland、Ralph Lauren等品牌 [10] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司战略是持续将投资组合从大型主力中心转向社区、杂货店、生活方式和混合用途资产，以提升嵌入式租金增长和降低风险 [26][27][90] - 目标是使投资组合的嵌入式租金涨幅达到200个基点，目前为180个基点 [9][62] - 2025年的活动包括资产出售、股票回购以及与GIC成立合资企业，旨在提升投资组合质量、利用收益率套利机会并降低现金流风险 [5][7][12] - 公司计划在2026年上半年进行约1.1亿美元的1031交换收购，并在2026年下半年进行约1.5亿美元的非核心资产出售 [17] - 公司正在考虑第二轮较大规模的非核心资产处置，以进一步提升投资组合质量，前提是此类活动对收益的干扰最小，并且与去年的处置目标一致 [12][101] - 公司强调其强大的资产负债表（低杠杆、高流动性）提供了资本配置的灵活性，以抓住机会提升股东价值 [20][60] - 公司专注于通过优化租赁结构（如减少固定期权、限制使用限制、纳入更有利的共同承租条款）来改善租赁条款 [8][111] - 公司致力于通过技术升级和把握新兴趋势来优化运营平台 [15] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 零售空间需求强劲，特别是主力租户的需求持续不减，这使公司能够推动更好的租赁条款 [7][8] - 市场对零售资产的需求整体健康，尤其是公司计划出售的资产类型 [24] - 收购市场活跃，零售各板块都有强劲的买方需求，这使得寻找符合公司标准的交易更具挑战性 [44][46] - 公司认为其业务将变得更加强大，并正在定位投资组合以利用这一优势，着眼于未来四到五年的增长 [55] - 2026年同店NOI的增长节奏将与2025年相反，预计上半年增长较低，下半年及2027年将加速，主要原因是2025年前两个季度收取的破产租金以及2026年下半年SNO管道的贡献 [18] - 2026年利息支出将带来约每股0.03美元的有利影响，原因是去年交易活动后信贷额度余额降低，以及One Loudoun开发活动加速带来的资本化利息增加 [18] - “经常性但不可预测的项目”（如终止费、土地销售收益、开发费）对2026年指引造成每股0.04美元的拖累 [18][33] - 2025年这些“经常性但不可预测的项目”总额约为2150万美元，2026年指引中假设的金额略低于1300万美元 [36] 其他重要信息 - 公司处置了约6.22亿美元的非核心资产，并将部分收益用于以显著低于共识净资产价值的折扣回购3亿美元股票 [5][7] - 嵌入式租金涨幅从2024年第一季度的约155个基点提升至180个基点 [9] - 2025年小商铺交易中，62%的租金涨幅在4%或以上 [115] - 公司正在推进两个大型地块（Carillon和Ontario）的出售或开发，Ontario地块的审批程序预计将持续到2027年 [78][80] - 2026年指引中的坏账准备金假设为100个基点，部分原因是The Container Store的影响，而典型的运行率在75-100个基点之间 [51] - 2025年的资产处置使公司摆脱了21个观察名单上的主力租户 [11] - 公司认为，通过降低现金流风险和提升嵌入式租金涨幅来解决增长的基本面问题，比单纯增加杠杆来创造增长更为重要 [61] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 关于2026年指引中假设的非核心资产处置的定价预期和资产类型 [22][23] - 管理层表示，假设与2025年类似，但未提供具体资本化率预期，并指出市场对该类产品的需求依然强劲 [24] 问题: 关于1031交换收购的目标资产类型和收购标准 [25] - 管理层表示将继续从大型主力中心转向社区、杂货店、生活方式和混合用途资产，重点是嵌入式租金增长，同时也会考虑税务损失收割 [26] - CFO补充说，收购和处置的目标一致，都是为了管理税务、降低风险并提升整体投资组合质量 [28] 问题: 影响2026年业绩指引范围高低的关键因素，以及对SNO管道时间控制力的询问 [32][33] - CFO指出，同店NOI方面的影响因素包括坏账、租金到期日、续租率、超额租金等；同店NOI以下的影响因素包括经常性但不可预测的项目（终止费、土地销售等）；交易活动的时间安排（如1031收购和非核心资产出售）也会影响；此外，是否进行第二轮大规模处置也是潜在因素 [33][34] - 关于SNO管道，管理层表示有多个工具可以控制租金到期日，例如尽早开始图纸设计、合并许可流程以避免延误，目前正在积极处理 [35] 问题: 关于“经常性但不可预测的项目”在2026年指引中的具体假设金额 [36] - CFO指出，2025年此类项目总额约为2150万美元，2026年指引中假设的金额略低于1300万美元，分布在终止费、土地销售收益和开发费等方面，并指出目前模型中的金额接近年化运行率 [36] 问题: 关于2026年指引中1.15亿美元处置的进展（特别是City Center），以及剩余现金的部署计划 [40] - CFO表示，所有1.15亿美元的处置都在进行中，City Center因处理租户问题需要重新营销，该组资产的平均交易日期预计在8月左右 [41] - 关于现金部署：年初支付了约3000万美元的特殊股息，1月份回购了5000万美元股票，偿还了8500万美元信贷额度（余额为零），剩余资金将用于1031收购、债务偿还和股票回购 [42] 问题: 关于当前更广泛的收购环境、公司收购策略以及2026/2027年的投资意愿 [43] - CEO表示市场活跃，零售各板块需求强劲，这增加了寻找匹配交易的难度。公司正在积极评估2-4个机会，计划至少完成1.1亿美元收购，目标是有增值空间、嵌入式租金增长更好并能降低对特定主力租户风险敞口的资产。这是一个多年的过程，需要保持灵活和精明 [44][45] 问题: 关于2026年100个基点坏账准备金假设的构成，以及观察名单上的租户情况 [50] - CFO指出，典型的运行率在75-100个基点之间，2026年未单独设置主力租户准备金，因此设定100个基点，部分原因是The Container Store的影响。去年的一般准备金为85个基点 [51] - CEO补充说，现在设定具体数字为时过早，但以100个基点为起点是审慎的。整体而言，投资组合和行业环境趋势向好 [52] 问题: 关于资本配置策略、股票回购与推动盈利增长之间的权衡，以及是否应考虑提高杠杆以更高效地配置资本和驱动增长 [53][54] - CEO强调，公司战略着眼于未来四到五年，而非短期。2025年的行动（如以9%的核心FFO收益率回购股票）利用了明确的套利机会，同时降低了风险并提升了投资组合增长率。长期目标是增长，但保持较低杠杆是明智之举，这为未来提供了机会。当前直接进行增值收购更具挑战性，因此公司正在为未来定位 [55][56][58][59][60] - CFO补充说，公司正在解决增长的基本面问题，即通过降低现金流风险和提升嵌入式租金涨幅来构建增长基础，这比单纯增加杠杆更为重要 [61] 问题: 关于同店NOI增长向FFO增长传导不畅的原因，以及未来是否会改善 [65] - CFO解释，主要限制因素有两个：一是“经常性但不可预测的项目”造成每股0.04美元的拖累；二是与2021年合并相关的非现金项目（直线租金、租赁无形资产、债务标记）的逐步减少，造成每股0.035美元的拖累。后者正在正常化，这从2026年核心FFO和NAREIT FFO指引相同可以看出 [66] 问题: 关于股票回购的考量因素，以及在股价上涨后如何权衡与其他资本配置选项 [68] - CEO表示，分析股票回购涉及多方面因素。公司股价仍显著低于共识净资产价值。回购资金的来源（如更多资产出售）和核心收益率是关键。公司仍需部署2025年底剩余的4亿多美元现金。目标是利用任何套利机会，为未来增长定位，同时保持健康的资产负债表和避免对收益造成重大影响 [70][71] 问题: 关于第四季度资产出售后SNO管道未大幅变动的原因，以及SNO的分布和对潜在销售的影响 [75] - CFO澄清，出售的资产中包含了约160万美元的SNO NOI，在考虑处置影响后，SNO管道实际上环比增长了400万美元。预计SNO管道和已出租/已占用率差距将在全年保持高位 [76] - CEO补充，是否出售仍有上升空间（SNO）的资产取决于具体分析，包括资本支出回报与出售收益的对比 [77] 问题: 关于两个大型地块（Carillon和Ontario）的出售进展更新 [78] - 管理层表示，Ontario地块的审批程序正在进行中，预计将持续到2027年，但进展顺利。Carillon地块的出售也在推进中，这两块土地没有NOI，公司希望最大化其价值而非仓促处理 [78][80] 问题: 关于管理层提及“最小化收益干扰”时，是指2026年当年收益还是年化影响 [86] - CEO表示两者都考虑，目标是干扰最小化，同时未来增长最大化 [86] - CFO补充，2025年的活动在年化基础上是增值的，但由于出售和收益再投资的时间安排，对2026年造成每股0.02美元的拖累，这个拖累将在2027年随着结果年化而消失 [87] 问题: 关于出售大型主力中心的逻辑与同行看好大型资产收购机会之间的矛盾，是资产特定问题还是公司战略转变 [88][89] - CEO解释，公司目标是减少大型主力中心的总敞口，而非完全消除。重点是降低投资组合比例，增加社区、杂货店、生活方式和混合用途资产的比例，这已带来现金流增长的好处。这并不意味着大型中心不好，关键在于资本成本、收益率和信用风险。公司专注于将嵌入式租金增长提升至2%以上，而出售的资产增长率约为1.4%，且信用风险更高。最终，优质的地产本身能克服许多问题 [90][91] 问题: 关于资本配置活动对2026年造成每股0.02美元拖累的具体时间构成 [96] - CFO解释，这源于时间安排：2025年回购了3亿（注：原文为2.5亿+0.5亿）美元股票，使用了信贷额度增加了利息支出，并且还有1.1亿美元的1031收购要到2026年年中才能完成。2025年处置资产的NOI在2026年全年都没有了，而股票回购的增值效应和1031收购的完成需要时间 [97] 问题: 关于2027年盈利增长前景，以及下半年是否可能出现更大规模资产处置从而影响2027年增长 [100] - CEO表示现在谈论2027年为时过早。公司已表明可能考虑另一轮类似2025年的大型主力中心出售，前提是能以有吸引力的收益率出售，并以增值或稀释极小的方式重新配置资本。这样做的目的是为了显著提升公司的“巡航速度”（即嵌入式租金增长），从而在更好的投资组合基础上实现盈利增长 [101][102] 问题: 关于2026年计划出售的1.15亿美元非核心资产是否包含City Center，以及预期金额 [106] - CEO确认包含City Center，预期金额在5000万美元中段 [106] 问题: 关于潜在第二轮资产处置的大致规模 [107] - CEO表示，正在研究进行类似去年类型（而非 necessarily 规模）的资产处置的可能性。这将取决于税务损失收割等情况。如果出现能以类似方式增值的机会，公司会考虑 [107] - 另一位高管补充，考虑到当前股票的核心FFO收益率（8%）仍高于资产出售收益率，从资本配置信号看，几乎有必要在今年再次考虑此类升级投资组合质量的机会 [108] 问题: 关于改善主力租户租赁条款（如共同承租条款）是否会引发零售方面的重新开发 [111] - CEO表示，公司处于强势地位，正努力改善包括共同承租条款在内的多项交易条款，但并非一夜之间消除所有不利条款。重点是通过提升嵌入式租金增长（如一年内提升至近1.8%）来为未来奠定基础 [112] - COO补充，改善条款是通过与租户进行直接、坦诚的对话来实现的，说明公司的需求并寻求双赢方案 [114] 问题: 关于嵌入式租金涨幅在过去两年增加了24个基点，未来两年是否可能再增加近25个基点以达到2%的目标 [115] - CEO表示，公司已非常接近在短期内达到2%的目标。例如，2025年62%的小商铺交易租金涨幅在4%或以上，这反映了投资组合质量的提升。随着投资组合向此方向转变，市场最终会认识到这一点 [115][116]

财务数据和关键指标变化 - 第三季度NAREIT FFO每股为0.53美元，Core FFO每股为0.52美元，均受益于一笔向公寓开发商出售地块带来的0.03美元贡献 [9] - 同店NOI同比增长2.1%，主要受最低租金增长2.6%推动 [9] - 本季度确认了3900万美元的减值损失，其中CityCenter减值1700万美元，Carillon Land和Carillon Mobility合计减值2200万美元 [9] - 公司将2025年NAREIT FFO和Core FFO每股指引的中值各上调0.02美元，其中0.01美元得益于同店NOI的超预期表现，另外0.01美元源于资本配置活动（主要是股票回购） [10] - 同店NOI增长假设的中值上调50个基点，主要原因是2025年下半年租金起租时间早于预期以及专业租赁收入更强 [10] - 一般坏账假设维持在总收入的95个基点不变，反映了年初至今实际坏账与第四季度总收入继续预留100个基点的混合情况 [10] - 董事会批准将股息提高至每股0.29美元，同比增长7.4% [12] - 公司仍预计在2025年派发最多4500万美元的特别股息，具体规模将取决于第四季度应税收入以及当前处置计划的最终结果和时机 [13] 各条业务线数据和关键指标变化 - 投资组合的嵌入式租金涨幅已提升至178个基点，较18个月前增加了20个基点 [3] - 第三季度签署了7份新的主力租约，租户包括Whole Foods、Crate and Barrel、Nordstrom Rack和Homesense [4] - 年初至今签署的19份主力租约涉及12个不同的零售品牌，体现了商品组合的多元化 [4] - 小商铺出租率目前较此前92.5%的高点仅差70个基点，有信心超越先前水平 [4] - 本季度小商铺租赁活动包括与Cava Kitchen、Social Diptyque、Rothy's和Free People等品牌签约 [4] - 非选择性续租的租金涨幅为12%-13% [35] - 本季度执行的7个主力租约的租金涨幅为37%，资本回报率为23% [35] - 公司正积极将投资组合转向生活方式和混合用途物业，这部分业务的嵌入式租金涨幅在2.25%至2.5%之间，而规模较小的杂货店锚定物业的涨幅在1.75%至2%之间 [50] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司通过再租赁过程专注于为更高的有机增长奠定基础，即使在出租率稳定后也将持续产生效益 [3] - 致力于通过回收非核心大型业态资产的资本来推动有机增长并降低投资组合风险 [5] - 处置管道总额约为5亿美元，处于不同的执行阶段，目标是在年底前完成大部分交易 [5] - 处置所得资金计划用于1031交换收购、债务削减、股票回购和/或特别股息的某种组合，目标是最小化盈利稀释并将杠杆率维持在净债务与EBITDA之比在5倍低至中段的长期目标范围内 [5][6] - 自上次财报发布以来，公司以平均每股22.35美元的价格回购了340万股股票，总金额约7500万美元 [6] - 公司强调其战略是改善投资组合的长期增长状况，而非仅仅为了短期填充空置空间 [31][35] - 公司拥有丰富的开发经验，并在寻找更多开发机会，同时能够通过业务产生的自由现金流为资产再投资和未来发展提供资金 [58] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司表现优异凸显了运营平台的优势，并为持续的价值创造定位 [3] - 随着2025年接近尾声，租赁率连续增长60个基点，由整个投资组合对空间的持续需求推动，相信第二季度是租赁率的低点 [3] - 将最近的破产潮导致的空置视为价值创造机会，以嵌入更好的增长、升级租户组合并降低现金流风险 [3] - 团队专注于策划动态的商品组合并为中心吸引客流，从而提升投资组合价值 [5] - 对未来的机会感到振奋，以产生持久的长期增长，并将保持纪律性，租赁能带来强劲回报的空间，将资本从较低增长的资产中重新配置，并提升投资组合的整体质量 [8] - 资产负债表仍是行业中最强的之一，有能力追求提升股东价值的机会，同时保持财务纪律 [12] - 对业务产生的现金流、自我融资资产再增长以及未来发展资金的能力感觉非常好 [58] 其他重要信息 - 公司认为观察名单情况良好，目前的问题更多地集中在个别租户名称上，而非像去年那样多个租户同时出现问题的局面 [31] - 关于此前破产租户收回的单元，约83%已出租、被承租意向书覆盖或处于积极谈判中，剩余的五个物业更具挑战性，但有信心最终解决 [34] - 公司正将其投资组合更多地转向生活方式和混合用途物业，这部分业务的嵌入式租金涨幅更高 [50] - 公司不设定杂货店锚定中心收入的具体目标，而是更关注投资组合的多样性以及创造超越同行的嵌入式租金增长 [53][56] - 租户相关资本支出本季度显著下降主要是由于时间安排问题，年度来看，过去几年每年在租户改善和租赁佣金上的支出约为1.1亿美元，明年可能略高 [57][58] - 绝大多数主力租户拥有续租选择权，公司正努力限制选择权的给予，并在这方面取得了良好进展 [59][60] 问答环节所有提问和回答 问题: 关于资产处置的细节，包括资产类型、资本化率以及对同店增长和租户信用的影响 [14] - 回答确认处置资产池与过去传递的信息一致，主要是缩小投资组合中"中间部分"的较大型业态中心和主力中心 [15] - 关于定价，未具体披露资本化率，但表示活动应远低于当前隐含资本化率 [15] - 就同店增长而言，整个资产池整体上将对同店增长产生积极影响，具体影响取决于最终成交的资产组合 [15] 问题: 处置管道中资产的出租率状况、对观察名单零售商的敞口，以及超出5亿美元的潜在进一步出售规模 [16] - 回答指出这些是稳定型物业，出租率将反映投资组合的整体情况，并且由于是较大型的主力中心，自然会存在对观察名单租户的敞口 [17] - 关于进一步出售，公司目前专注于完成当前交易，未来将继续致力于改善投资组合和提高嵌入式租金增长 [17] 问题: 2025年的一次性项目及其对每股收益的影响，以便为2026年建模 [18] - 回答指出目前约有1700万美元被归类为经常性但不可预测的项目，包括终止费和土地销售收益 [18] 问题: 关于指引修订、资本配置对2025年的影响，以及对2026年的早期看法 [19] - 回答表示现在讨论2026年为时过早，明年二月将有更多能见度，届时将更清楚收益的使用情况 [20] - 强调决策的复杂性，包括销售的税务影响，但重点是通过以高于出售资产隐含收益率的收益率进行再投资来改善投资组合和增长 [20][21] 问题: 5亿美元是总销售额还是可能涉及合资企业贡献，以及对各种再投资选项的优先排序 [21] - 回答澄清当前约5亿美元的资产池是100%销售，不涉及合资贡献 [21] - 关于选项排序，这取决于时间安排、具体资产、税务特性等因素，总体目标是将资金投入能够增值或稀释极小的地方 [21] 问题: CityCenter减值对Legacy West交易 accretion 计算的影响，以及减值资产的资本化率 [22] - 回答称对Legacy West交易的收益率影响极小，因为这属于将资产撤出市场、稳定某些租户后重新投放市场的结果 [23] - 关于资本化率，指出Carillon销售中包括一块没有NOI的土地和一个低出租率的物业，这有助于最小化稀释，但未提供CityCenter的具体资本化率，强调对买家而言更多是内部收益率考量 [23] 问题: 在权衡股票回购的财务收益率与可能减少股票流动性等非财务问题时的考量 [24] - 回答强调信心认为两年后股价将远高于当前回购价格，分析存在复杂性，但数学计算指明了方向，需要考量市值和业务规模 [25] - 指出当前是利用套利机会的时机，长远目标是改善资产构成和嵌入式增长率，使公司成为未来最佳公司之一 [25][26] 问题: 如果公开市场不认可公司价值，是否会考虑其他价值最大化途径 [27] - 回答澄清资产出售和股票回购是改变投资组合构成的结果，而非为了证明某个观点，重点是改善长期增长状况的房地产决策 [28] - 强调公司强大的资产负债表提供了灵活性，这与过去一些高杠杆公司尝试的做法不同 [28] - 作为REIT，有时需要派发特别股息，这也是资本使用的一部分，但优先度较低，最终目标是提供高年度总回报 [29] 问题: 当前投资组合中观察名单的状况以及对2026年的影响 [30] - 回答认为观察名单状况良好，问题更多集中在个别租户上，公司正通过改善组合质量和减少敞口来应对，这是一个围绕自我改进和更好增长的全面努力 [31] 问题: 此前破产租户收回单元的进展更新，以及是否存在为了更好经济效益而暂缓租赁的机会 [32][33] - 回答更新了进展，指出29个破产租户中约83%已解决，剩余5个更具挑战性但有信心解决 [34] - 强调公司的重点是质量、多样性和资本回报，而非仅仅填充空间，这需要更多时间，并指出了非选择性续租12%-13%的租金涨幅 [35] 问题: 计划中的5亿美元销售和4500万美元特别股息之间的关系，特别股息金额是否会因销售而增加 [36] - 回答澄清特别股息主要与之前的交易活动（主要是GIC交易）有关，4500万美元是上限，实际金额可能因销售资产存在嵌入式税务亏损而降低 [37] 问题: Legacy West资产的租金和续约情况，以及价差 [37] - 回答称赞该资产表现优异，收购时零售部分平均基本租金约为65美元，新交易远高于此，未来三年有约30%的租约可以重估，预计有20%的 mark-to-market 空间，进展符合预期 [38] 问题: 出售5亿美元资产对投资组合嵌入式租金涨幅（178个基点）的影响 [39] - 回答指出该资产池的嵌入式涨幅约为140个基点，出售将提高整体增速，但由于分母较大，影响相对温和，但方向正确 [40] - 强调公司专注于提高有机增长，目标是使嵌入式涨幅达到2%甚至更高 [40][41] 问题: 历史上大型资产出售通常导致盈利阶段性回调，此次5亿美元出售是否会对2026年盈利产生影响 [43] - 回答指出存在许多变动因素，公司将尽力减少盈利干扰，更多信息需待明年二月，但长远看所采取的行动将创造更好的增长 [44] - 过去进行类似操作时非常审慎，最终目标是确保未来增长更优，但短期内可能受税务因素影响 [44] 问题: 此次大规模处置后，未来是否还会有类似规模的资产出售，还是说后续处置将更具针对性 [45] - 回答表示目前尚难定论，公司始终在审查投资组合，未来可能仍有大规模处置，但当前焦点是完成现有交易和确定资金部署 [46] 问题: 坏账假设，尽管年初至今实际值较低，但全年指引仍包含第四季度100个基点的假设，这是否意味着预期大量租户倒闭 [47][48] - 回答澄清这不是预期特殊事件，只是基于历史规范（收入75-100个基点）的保守假设，与年初和全年保持一致 [48] 问题: 考虑到公司举措和强劲行业背景，过去10年约2%的同店NOI增长率未来可能有怎样的提升空间 [49] - 回答引用之前活动中的幻灯片，指出在撇除出租率影响后，有机增长基础为2.5%至3.5%，随着嵌入式涨幅改善，未来可能接近2.75%至3.75% [50] - 过去三年同店NOI增长为2.9%，部分由出租率推动，当前整个行动的目的是提高长期增速 [51] - 补充强调更应关注嵌入式租金增长和核心FFO增长将稳定在什么水平，以及给股东的年度总回报 [52] 问题: 公司是否有杂货店锚定中心收入占比的目标 [53] - 回答表示没有具体目标驱动租赁决策，增加杂货店可以改变客流量，但若NOI过于偏向杂货店则难以获得高增长 [54] - 目标是投资组合多样性带来的嵌入式租金增长，而非过度暴露于单一业态 [55][56] 问题: 租户相关资本支出下降的原因以及未来展望 [57] - 回答指出季度下降是时间安排问题，应按年度看待，过去几年每年约1.1亿美元，明年可能略高，公司有能力产生自由现金流来为增长提供资金 [58] 问题: 2026年及2027年到期的主力租约中有续租选择权的比例，以及对续约率的预期 [59] - 回答指出绝大多数主力租约有选择权，关键在于是否已用完选择权，公司正努力限制选择权并取得良好进展 [60] - 关于续约率，公司正处于预算编制过程，之后会进行沟通 [61] 问题: 签署的19份主力租约中涉及12种新业态，这是否是为了帮助提高小商铺出租率而进行的全投资组合升级或调整 [61] - 回答澄清这是为了多元化主力租户组合，以提升购物中心吸引力并减少对单一主力租户的过度依赖，从而创造更好的协同效应和更高的小商铺增长 [62] - 补充指出这种多样性也得益于高质量资产和优质租户，并且公司能够将这些更广泛的零售商资源扩展到整个投资组合 [63][64] - "新业态"指的是新品牌，而非店铺规模或形式的变化 [64][65]