财务数据和关键指标变化 - 2025年全年净收入为3220万美元，每股0.65美元，第四季度净收入为2180万美元，每股0.49美元，均低于2024年同期 [12] - 2025年全年调整后运营资金为1790万美元，每股0.39美元，第四季度调整后运营资金为1140万美元，每股0.26美元，均高于2024年同期 [12] - 2025年总营业收入下降约600万美元，主要原因是2024年和2025年的资产处置 [13] - 2025年总运营费用（不包括减值）下降约360万美元，主要原因是物业运营成本降低、与资产处置相关的折旧减少以及一般及行政费用降低 [13] - 2025年资产减值增加1700万美元，与西海岸部分物业的价值损失有关，该减值记录在第二季度 [13] - 2025年利息支出减少920万美元，原因是自2024年10月以来债务大幅减少 [14] - 2026年净收入预测范围为880万美元至1090万美元 [16] - 2026年调整后运营资金预测范围为1440万美元至1640万美元，或每股0.33美元至0.37美元 [17] - 公司季度股息上调50%，至每股0.09美元 [11] 各条业务线数据和关键指标变化 - 固定农场、太阳能、风能和娱乐租金反映了2025年资产处置的全年影响以及租约续签 [17] - 可变付款、作物销售和作物保险收入预计将从2025年水平下降，部分原因是柑橘和鳄梨的早期展望，部分原因是2025年的资产处置 [17] - 物业运营费用以及折旧、损耗和摊销的减少是由于2025年发生的资产处置 [17] - 一般及行政费用因薪资成本降低而减少，主要原因是出售了MWA子公司以及贷款预期信用损失减少 [17] - 利息支出因2026年迄今发生的借款而增加 [18] - 贷款计划活动增加是调整后运营资金增长的主要驱动因素之一 [14] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司计划在2026年继续对投资组合进行边际改善，重点在加利福尼亚州等地 [11] - 公司对加利福尼亚州市场持负面看法，计划逐步清算该州大部分资产，但保留杏仁和其他坚果类的最佳资产 [29] - 伊利诺伊州是公司在美国加州以外的主要基地，公司对该州非常看好，部分资产自购买以来升值30%或更多 [30] - 加州市场现已重新开放，但定价不佳，买卖双方对价值的预期差距已经缩小，交易再次发生 [29] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司致力于简化业务并加强资产负债表和流动性，为偿还优先股做准备 [9] - 公司出售了经纪、期权和资产管理子公司MWA，但继续与买方及前团队保持密切的工作关系，从而在简化业务的同时保留了市场情报渠道 [9] - 公司的战略由严格的成本控制和关于资产持有的战略性思维驱动 [5] - 公司不为了增长而增长，其态度是为股东创造价值，无论是通过资产处置还是增长，核心是筹集资金并增值，而非扩大业务规模 [49] - 在农业资产类别中，约三分之二的回报来自资产增值，三分之一来自当期收益，因此需要购买高质量农场、注重价值，并以能够保持耐心的方式融资 [48] - 如果利率继续下降，债务成本与农场收益率之间的负利差可能收窄，这将使扩张变得更容易 [49] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 农业是一个非常不确定的行业，直到实际收获并出售产品 [10] - 鉴于收入的季节性很强，公司在年初倾向于保持谨慎 [10][11] - 2026年的前景也非常强劲 [10] - 贷款计划的机会目前相当强劲，该计划在土地价格上涨和农民经济状况不佳时具有反周期性，只要对抵押品感到满意，公司愿意延长贷款期限，因为回报可观 [38] - 美国中西部核心地区的土地价格最多从峰值下跌2-3%，其他州可能跌幅稍大，加州情况则不同 [48] - 公司股票价格仍远低于其投资组合资产的清算价值，但这一差距在第一季度已经缩小 [53] 其他重要信息 - 截至2025年12月31日，公司信贷额度未动用额度约为1.64亿美元，截至财报会议当天，未动用额度约为1.117亿美元 [14] - 年末后的净借款主要用于赎回剩余的68,000个流通的A系列优先股单位，这消除了普通股的悬置并进一步简化了资产负债表 [15] - 公司于2025年12月成功修订了与Farmer Mac的融资安排，将融资规模从7500万美元增加到8960万美元 [15] - 四笔MetLife贷款（总额约2600万美元）将在2026年重新定价，其中一笔已于1月以5.19%的利率重新定价 [16] - 公司预计2026年将进行一些边际资产处置，重点是加州，但前提是价格能反映所处置资产的内在价值 [11] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 关于2026年指引中可变租金下降的驱动因素，有多少来自资产出售，多少来自对农场收入的不同预期？ [21] - 回答: 可变付款的下降两者兼有，既有资产处置的原因，也因为2025年第四季度部分可变付款表现非常强劲，公司在预测2026年第四季度表现时采取了更谨慎的态度，这并非基于确切信息，而是出于谨慎 [21] - 补充: 大部分下降与2025年的资产处置有关，农场租金相对平稳，公司主要进行了单年续租 [22] 问题: 关于2026年一般及行政费用预期同比下降，多少与出售Murray Wise有关，多少与贷款组合预期或其他效率提升有关？2026年的数字是否接近公司的长期运营费率？ [27] - 回答: Murray Wise的出售显著降低了G&A成本，因为不再支付许多员工的薪酬，这是一大部分原因，同时公司也在进行其他成本削减，这是所有因素的综合结果，并且认为2026年的水平是可持续的持续运营费率 [28] 问题: 关于资产处置的后续空间，如何看待？是否取决于加州市场变得更加开放、交易活动增加？投资组合中除了核心玉米带资产外，是否有其他当前可出售的资产？ [29] - 回答: 投资组合中的所有资产都可出售，加州市场现已重新开放，但定价不佳，公司将继续清理加州资产，对加州持负面看法，但会保留杏仁等树坚果的最佳资产，对于其他州，出于效率原因将继续减少敞口，如果在一个州只剩一两处农场，要么再次扩张，要么清算，伊利诺伊州的资产如果有人愿意支付高价也可出售，公司对该州非常看好，许多资产自购买以来升值30%或更多，如果能实现这些收益并分配给股东，公司愿意这样做 [29][30][31] 问题: 如果出售大量加州资产，这主要会影响固定农场租金还是可变租金机会？ [32] - 回答: 对可变租金的影响会更大 [33] 问题: 有两笔FPI贷款原定于1月底到期，它们是已偿还还是获得了展期？ [37] - 回答: 已将它们展期至9月 [37] 问题: 贷款计划在过去一年似乎有不错的增长，目前是否仍看到可观的需求？ [38] - 回答: 目前贷款计划的机会相当强劲，该计划在土地价格上涨和农民经济状况不佳时具有反周期性，因此存在贷款机会，只要对抵押品感到满意，公司愿意尽可能延长这些贷款，因为回报可观，因此该计划在未来一年可能会略有增长或保持稳定 [38] 问题: 补充材料中提到有一份租约从固定租金转为可变租金，这对第四季度的可变付款有多大影响？这份租约现在会是标准的三年期租约吗？还是讨论中的一年期租约？ [39] - 回答: 这个变动并不显著，这是一份加州农场的为期一年的续租，公司随后已处置了该农场，无论如何，这对损益表的影响并不特别重大 [40][43] 问题: 关于第一号定期贷款，预计将在本季度进行再融资，预计其定价如何？ [44] - 回答: 预计其重新定价的利率大约在5.3%左右，这与公司看到的此类贷款的市场条件非常一致 [46][47] 问题: 考虑到市场状况，无论是在中西部还是东南部，是否看到能以当前资本成本进行收购的市场定价，或者看到有吸引力的交易？ [48] - 回答: 美国任何地方的价格都没有显著下降，中西部核心地区最多比峰值下降2-3%，其他州可能跌幅稍大，加州则不同，但公司不会在那里进行收购，在这个资产类别中，需要购买高质量农场并注重价值，并以能够保持耐心的方式融资，因为价值增长肯定会到来，如果利率继续下降，可能不会出现债务成本与农场收益率之间的负利差，这将使扩张变得更容易，但公司的态度是不为增长而增长，而是为股东创造价值，无论是通过资产处置还是增长 [48][49] 问题: 随着股息增加，应如何考虑资本回收策略以及未来处置收益的用途，特别是关于股票回购？ [53] - 回答: 随着股价持续上涨，股票回购可能会减少，公司股票仍远低于其投资组合资产的清算价值，但这一差距在第一季度已经缩小，因此如果股价保持稳定，股票回购将比过去减少，股息的增加主要是由于调整后运营资金的增长所驱动，资产出售会推动特别股息，但公司不希望根据不可预测的资产出售来驱动常规普通股股息 [53][54] 问题: 关于FPI贷款计划，如果原始条款规定本金和利息在到期时支付，展期时是整个气球付款被重新打包延长，还是只收取利息并延长本金？ [55] - 回答: 通常公司会在贷款期间收取利息，延长的是本金，公司通常不会资本化利息，虽然不能说从不，但这在大多数贷款中不是常规做法 [56]