财务数据和关键指标变化 - 第二季度交付4,170套住宅，住宅销售收入16亿美元，调整后住宅销售毛利率21.4%，稀释每股收益2.04美元 [6][7][8] - 账面价值同比增长10%，资产周转率提升至每年约3次 [8][21] - 第二季度订单量3,914套，平均吸收速度4.3套/月，取消率10% [6][15] - 订单平均售价同比下降5%，主要由于利率买断激励措施使用增加 [17] - 上半年住宅销售收入30亿美元，同比下降6%，调整后毛利率21.7% [30] 各条业务线数据和关键指标变化 - 中央区域吸收速度最高达5.2套/月，东部4.1套/月，西部3.9套/月 [19] - 亚利桑那、达拉斯、休斯顿和南加州需求相对强劲，佛罗里达、科罗拉多、奥斯汀和圣安东尼奥面临更大挑战 [19][20] - 第二季度开工约4,000套住宅，同比下降5% [20] - 期末在建和待交付住宅8,700套，较去年同期9,200套有所下降 [21] 各个市场数据和关键指标变化 - 期末活跃社区数量312个，同比增长9%，创公司历史新高 [10][17] - 第二季度新增50个社区，预计全年社区数量将实现两位数增长 [17][18] - 拥有或控制约81,900块地皮，相当于5.3年的供应量 [36] - 地皮所有权结构：66%自有，34%期权，期权上限维持在40%左右 [36] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 专注于现房库存和融资激励措施，提供60天交付承诺 [6][13] - 建筑周期从120天缩短至110天，提高运营效率 [11] - 采用灵活的现房建设策略，每社区保持4-6个月库存 [12][22] - 通过经纪人合作关系和交叉销售策略增强竞争力 [13][69][71] - 终止约1,800块不符合标准的地皮交易 [13][36] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 抵押贷款利率上升和消费者犹豫导致购房需求放缓 [8] - 入门级市场可负担性仍是主要障碍 [8] - 7月销售速度符合季节性规律，预计8-9月需求将回升 [18] - 长期毛利率目标维持在22.5%-23.5% [28] - SG&A比率目标为9.5%，当前为10.2% [28][29] 其他重要信息 - 现金余额9.3亿美元，无信贷额度提取，净债务与资本比率为14.6% [32] - 第二季度土地支出5.09亿美元，同比下降12%，全年目标从25亿美元下调至20亿美元 [33][34] - 第二季度回购4500万美元股票，上半年累计回购9000万美元 [34] - 季度现金股息提高15%至每股0.43美元 [35] 问答环节所有的提问和回答 问题：新社区吸收速度表现 - 新开设50个社区表现符合预期，达到4.3套/月的吸收速度 [43] 问题：社区数量增长计划 - 预计2025年和2026年社区数量均将实现两位数增长（10%-20%） [45][46][122] - 新增社区主要在现有市场，仅杰克逊维尔、犹他州和墨西哥湾沿岸为新市场 [134][135] 问题：第三季度毛利率下降原因 - 主要因销量下降导致杠杆损失（约75-100个基点），其余为产品结构和地区组合变化 [80][81][128] 问题：土地成本趋势 - 土地市场放缓但价格尚未显著下降，预计开发成本节约将在2026年下半年体现 [86][88] 问题：库存和交付能力 - 现有8,700套在建和待交付住宅理论上支持16,000+套年度交付能力，但需视市场需求 [52][53] 问题：资本配置调整 - 减少土地支出后可能加速股票回购 [56][57][59] 问题：激励措施影响 - 激励措施使用率增加导致ASP下降，直接影响毛利率 [115][116] - 激励成本主要体现为收入减少而非单独列支 [118] 问题：新社区利润率 - 新社区通常通过定价获取销售动能，但并非所有新社区都以较低利润率开业 [66][68] 问题：交叉销售策略效果 - 交叉销售占比已较高，最终可能接近100%，部分竞争对手已跟进该策略 [71][73] 问题：固定成本结构 - 固定成本主要为人力成本，销量下降时难以杠杆化 [127]