康涅狄格州推出气候风险地图工具 - 康涅狄格州推出了一款公共气候风险地图工具 居民可以查看其房产的预估洪水暴露风险以及野火、大风等其他气候风险 该工具通过保险部门网站访问 由保险公司用于设定费率的同一类私营风险建模公司提供技术支持 [1] - 该门户网站仅为信息提供工具 不改变保险要求或分区规则 其目标是在下一次灾害发生前弥补信息缺口 [2] - 该举措引发了关于风险披露意外后果的熟悉辩论 大量财富与房屋价值挂钩 房主和部分房地产行业人士抱怨模型不透明或不受监管 并担心资产贬值 [3] 洪水保险与风险模型的现状与争议 - 洪水保险在大多数房屋保单中被排除在外 只有为联邦紧急事务管理局指定为高风险区域的房屋申请联邦支持抵押贷款的人才被要求购买洪水保险 FEMA表示 其国家洪水保险计划收到的索赔中平均有40%来自这些区域之外 实际遭受洪水的人数可能更多 因为该数字未包含未购买洪水保险的人 [6] - 康涅狄格州选择与风险建模公司First Street Technologies Inc合作 该公司采用1到10级风险评分 主要目的是让人们重新审视是否需要洪水保险 在推出门户网站前 该部门要求First Street将其预测与2024年8月的洪水足迹进行比较 发现建模地图与遭受洪水的房产高度吻合 [7] - First Street表示 其模型识别出比FEMA多出约81,000处面临严重洪水风险的房产 这一差异主要因为FEMA地图未包含强降雨导致的局部洪水 [8] - 关于哪种私营风险模型更准确存在争论 一篇近期论文分析了七种最广泛使用的私营风险模型与实际NFIP索赔数据的表现 发现其中三种模型的历史洪水损失与实际NFIP索赔差异在4%以内 而First Street报告的洪水损失估计值“高出近一倍” First Street首席执行官回应称 论文使用了其2020年版本的模型数据 且其模型不应与基于历史数据校准的传统巨灾模型相比较 [9] 风险披露对房地产市场的潜在影响 - 康涅狄格州表示 其率先提供了通常不向公众开放的First Street模型“专业”版本 用户可以查看街道级别的详细信息和洪水造成的具体预估财务损失 这些信息通常为保险公司和投资者保留 [11] - 从2026年7月1日开始 新的州法律将要求卖家和房东向买家和租户披露洪水风险细节 包括FEMA区域、洪水历史和高程证书 [12] - 评估公司Miller Samuel Inc总裁表示 洪水风险披露的影响取决于更广泛的市场条件 在市场紧张时期影响较小 在市场疲软时对价值的影响更大 而目前康涅狄格州市场非常紧张 [13] - 有房主担心门户网站已造成麻烦 例如一处位于热门市场、被评分为9/10洪水风险的房屋 尽管不在FEMA高风险区 但可能正在阻碍潜在买家 导致房屋出售数月未果 [13] - 房地产经纪人和房主对风险评分的实际意义提出质疑 认为其可能分散买家注意力并造成混淆 对First Street评分的抵制曾导致房地产网站Zillow去年停止显示该评分 此前有房主因房屋被列为9/10严重洪水风险而起诉First Street和Zillow 索赔50万美元 [14] 行业背景与趋势 - 2024年康涅狄格州西部的严重洪水造成三人死亡 数千处房产被毁或受损 这向州官员凸显了地图风险与实际体验之间可能存在巨大差距 [2] - 康涅狄格州的实验是在气候导致的极端天气灾害加剧和房屋保险成本上升的背景下进行的 [4] - 保险公司使用先进的风险模型来确定保费 但这已变得越来越有争议 特别是在加利福尼亚州 因为这些私有模型无需回应房主反馈 其预测的风险水平有时导致保费飙升 [5] - 气候变暖正在增加空气中的水分 使降雨事件更加严重 美国自然灾害的保险损失现在经常超过1000亿美元 各州已零星开展努力以更好地告知居民不断变化的风险 [10] - 有观点认为 尽管信息改变人们对风险的认知总会带来紧张关系 但这是为房主和保险公司创造公平竞争环境的重要第一步 使双方能看到相同的信息 [16]