报告行业投资评级 - 报告未明确给出如“买入”、“增持”等具体的投资评级 但整体市场展望偏向于对租户有利 [6] 报告核心观点 - 2025年第四季度香港工业物业租赁活动较第三季度更为活跃 除续租外 扩张和搬迁需求也有所增加 [1] - 现代物流租金表现稳定 而普通工业物业租金环比下降 其中九龙东跌幅最大 但租金下降和激励措施也促使该区域空置率显著改善 [1] - 与内地电子商务相关的物流需求正在形成 仓库和分层工厂租户寻求在该领域扩张 与大湾区的联动将持续改变香港物流格局 [4] - 更多内地电动汽车品牌进入香港市场 带动了汽车维修服务需求 并产生了新的租赁需求 [5] - 展望2026年 工业市场预计仍对租户有利 业主在租金谈判和非财务激励方面愈发灵活 传统仓库和分层工厂的扩张与整合将提振新租赁活动 [6] 市场表现总结 - **租金变化**：2025年第四季度 普通工业大厦整体租金为每月每平方英尺12.3港元 环比下降0.4% 同比下降3.8% [7] - **区域分化**：九龙东租金环比跌幅最大 达1.2% 而粉岭/上水/沙田及屯门/元朗租金环比持平 [7] - **现代物流**：现代物流租金为每月每平方英尺16.5港元 环比微升0.2% 但同比下降3.8% [7] - **空置率**：现代物流空置率在第四季度改善 下降0.5个百分点至12.8% [1] - **九龙东空置率**：从2025年第三季度的9.9%大幅下降至第四季度的7.8% [1] 重大交易与投资活动 - **重大租赁（搬迁）**：物流运营商租用粉岭G2000货仓大厦约123,600平方英尺面积 从新界棕地仓库搬迁至此 [2] - **重大投资**：2025年第四季度 Brookfield与华联集团成立合资公司 以6.63亿港元（每平方英尺2,695港元）购入青衣青荃街4号全幢工业大厦（约246,000平方英尺） 计划将其改造为冷库 预计2026年第三季度投入运营 [3] - **其他主要租赁交易**：2025年第四季度录得多宗重要租赁 包括火炭百适货仓二号约27,000平方英尺的零售商扩张与新租 青衣Goodman Interlink约275,050平方英尺的第三方物流公司内部扩张等 [11] 行业趋势与需求驱动 - **电子商务物流**：内地电子商务相关的物流需求正在塑造市场 仓库和分层工厂租户寻求在该领域扩张 [4] - **大湾区协同**：与大湾区的连接与合作将持续改变香港物流格局 并转移传统仓库的需求 [4] - **电动汽车服务**：内地电动汽车品牌在港设立据点 带动维修服务需求 例如有品牌在葵涌城市工业中心租赁约12,000平方英尺用于维修 预计葵涌和荃湾将有更多相关需求 [5] - **冷库需求特点**：领先的冷库租户在考虑搬迁时 不仅关注租金成本 也关注规格和布局 [6] - **数据中心需求**：数据中心租赁需求仍然低迷 由于全球不确定性 国际运营商和用户对运营地点选择愈发挑剔 [6] 宏观经济与贸易背景 - **进出口贸易**：截至2025年11月 香港进口值为5173.83亿港元 同比增长18.1% 总出口值为4688.68亿港元 同比增长18.8% [12]