中国房地产市场现状与影响 - 房地产销售下滑正在加速 同时房地产行业的投资也以更快的速度下降 尽管上半年对复苏抱有希望 但下半年的情况看起来大致相同甚至更糟[1] - 房地产行业相关问题已持续近五年 自2021年见顶以来 一线城市房价下跌30% 许多二线城市下跌约40%-50%甚至更多[5] - 尽管市场疲软 仍有大量新项目在建 例如万科有近800个项目在建 另外两家大型开发商有超过1000个项目在建 库存积压非常严重[5] 市场反应与宏观经济分化 - 当前市场反应与两年前截然不同 市场似乎开始忽视房地产市场的疲弱[1] - 中国经济存在分化 一部分与房地产完全无关 如高端制造、人工智能、机器人等领域表现非常出色 并正在从世界其他地区夺取市场份额[2] - 与房地产相关的部分表现非常糟糕 但幸运的是 这部分对整体经济增长的贡献正在变小 因此人们开始忽视房地产领域的疲弱[3] 政策应对与行业困境 - 去年底政府曾表示将推出3000亿元人民币的救助基金来消化未售库存 但考虑到该行业年销售额仍可能达7-8万亿元人民币 3000亿元的规模作用有限[5] - 近期万科短期现金头寸减少 不足以覆盖其短期负债 更重要的是其大股东深圳地铁要求万科为其贷款提供抵押品[5] - 解决困境的唯一出路是政府救助 但由于担心产生道德风险 政府并未积极采取行动 且考虑到行业规模巨大 有效的救助规模需达到10万亿元人民币级别 这是一个非常庞大的数字[7] 投资资金流向与资产配置 - 尽管行业处于长期下行趋势 但仍有技术性反弹 今年中国人民银行向系统注入流动性 而房地产曾是利率变化最敏感的行业之一 因此人们寻求该行业的技术性反弹[8] - 对于许多资产配置者而言 中国房地产的技术性反弹应被视为退出机会 即反弹卖出而非逢低买入[8] - 债券市场已持续三四年牛市 是过去几年中国表现最好的资产类别 直到今年 资金正在重新配置到经济的其他部分以及高端制造等更具生产力的领域[8]