财务数据和关键指标变化 - 2025年第四季度房屋交付量为3,755套，房屋交付收入为14亿美元，同比下降12%，主要由于交付量下降7%和交付均价下降5%至375,000美元/套 [9][23] - 第四季度调整后房屋交付毛利率为19.3%，调整后稀释每股收益为1.67美元，均符合公司指引范围 [9] - 第四季度订单均价为374,000美元，同比下降6%，主要由于激励措施和折扣增加以及地域组合变化 [17] - 2025年全年房屋交付收入为58亿美元，同比下降9% [30] - 2025年全年调整后毛利率为20.8%，同比下降420个基点，主要由于激励措施使用增加、地块成本上升和杠杆率下降 [31] - 2025年全年调整后稀释每股收益为7.05美元，低于2024年的10.79美元 [31] - 2025年第四季度有效所得税率为18.5%，低于2024年同期的22.1%，部分原因是购买了低于市场价的45Z可转让清洁燃料生产税收抵免 [28] - 公司每股账面价值同比增长7% [9] - 第四季度订单取消率上升至14%，但仍略低于历史平均水平 [15] 各条业务线数据和关键指标变化 - **销售与订单**：第四季度销售订单总计3,224套，同比下降2% [8][15]。平均社区吸纳率为每月3.2套净销售，同比下降18% [8][15]。2025年全年销售量为14,650套，与上年基本持平 [9] - **社区数量**：2025年第四季度末社区数量为336个，创历史新高，同比增长15%，环比增长1% [9][15]。2025年全年新开设超过160个社区 [15] - **在建库存与积压订单**：第四季度末在建库存（spec）约为5,800套，同比下降17%，环比下降8% [20]。在建和积压订单合计约为7,000套，低于2024年末的约8,600套 [20]。积压订单同比下降24%，从约1,500套降至约1,200套 [19]。积压转化率达到221%的历史新高 [8][19] - **土地储备**：截至2025年12月31日，公司拥有或控制约77,600个地块，相当于过去12个月交付量的5.2年供应量 [35]。本季度净减少约500个地块，主要因终止了约3,400个地块的控制权 [35]。约72%的地块库存为自有，28%为期权 [35] 各个市场数据和关键指标变化 - **区域表现**：需求模式高度本地化，达拉斯、休斯顿、北卡罗来纳州和南卡罗来纳州等市场因当地经济状况坚韧而保持强劲的吸纳速度 [17]。奥斯汀、圣安东尼奥、佛罗里达州部分地区、北加州和科罗拉多州则面临需求疲软和激烈的本地竞争，公司选择在这些市场坚守阵地，接受较低的销售量 [18] - **西区**：作为平均售价最高的区域，在第四季度交付量中占比较小，影响了整体交付均价 [24] 公司战略和发展方向和行业竞争 - **核心战略**：公司定位为专注于全现房（spec）建造的前五大建筑商之一，拥有多元化的地理布局、精简的运营、60天交付保证以及与房地产经纪人的紧密合作，这些构成了其清晰的竞争优势 [38] - **资本配置**：采取平衡的资本配置方法，战略性地终止了部分土地交易，将资本重新配置于股票回购和收购能提升长期投资组合的新土地 [11][12]。2025年第四季度完成了1.5亿美元的股票回购，本季度通过回购和股息向股东返还了近1.8亿美元资本 [9] - **土地投资组合优化**：在需求放缓的环境下，公司抓住机会在特定子市场提升土地投资组合质量，观察到土地交易回归市场，有时位于更战略性的位置且结构更有利 [12]。本季度终止了部分现有土地合同，将资本重新分配到股票回购和新的土地交易中 [12][25] - **成本与效率**：基于多年的技术自动化举措，提高了后台生产力，旨在保持高效率并提升运营杠杆 [13]。第四季度直接成本同比下降近4%每平方英尺 [26]。建设周期保持在110天以下，同比有所改善 [27] - **股票回购**：公司承诺在2026年重新部署4亿美元用于股票回购，表明其认为股票价值被显著低估 [13]。2025年第四季度以平均较2025年末每股账面价值折让12%的价格回购了约220万股 [13]。2025年全年回购了6%的流通股 [13] - **长期目标**：长期毛利率目标为22.5%-23.5%，长期SG&A目标为9.5%，长期积压转化率目标为175%-200%，长期平均社区吸纳率目标为每月4套净销售 [16][19][27][28] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - **近期市场环境**：预计短期内市场将继续受到抵押贷款利率高企、工作保障担忧以及更大的宏观经济和地缘政治不确定性的影响 [10]。第四季度市场状况比预期疲软，负担能力挑战持续，买家信心恶化 [8] - **长期住房需求**：长期住房需求仍受到有利的人口结构和美国经济适用房供应不足的支持 [10] - **春季销售季展望**：虽然尚不清楚春季销售季将如何展开，但对1月份相比12月份有所改善的销售条件感到鼓舞 [17]。希望较低的抵押贷款利率能缓解现有房主升级换代的锁定效应 [17]。管理层对春季销售季持乐观态度，预计将比第四季度更好，但不确定是否会好于去年的春季销售季 [68][69] - **2026年指引**：基于当前市场条件，预计2026年全年交付量和房屋交付收入将与2025年表现持平 [36]。预计2026年第一季度交付量在3,000至3,300套之间，房屋交付收入在11.3亿至12.4亿美元之间，毛利率在18%至19%之间，有效税率约为24%，稀释每股收益在0.87至1.13美元之间 [36] - **社区增长**：预计2026年社区数量将再增长5%至10% [15] - **土地支出**：鉴于当前市场状况，预计2026年土地收购和开发支出将高达20亿美元 [32] - **激励措施与利润率**：预计激励措施水平在短期内仍将保持高位，尽管融资激励的成本开始缓和 [24]。一旦激励水平回归历史平均水平且市场条件正常化，公司预计将达到其长期毛利率目标 [27] - **消费者信心与竞争**：消费者信心是目前比负担能力更大的阻力 [61]。公司观察到第四季度许多建筑商在清理老旧库存，导致激励措施增加，公司选择不追逐额外销售，以略慢的速度运营 [42][43] 其他重要信息 - **非经常性费用**：第四季度产生了4,290万美元的非经常性费用，包括2,790万美元的土地交易终止放弃费用、780万美元的房地产库存减值以及320万美元的遣散费 [24][30]。2025年全年非经常性费用为6,020万美元，2024年为670万美元 [31] - **资产负债表**：截至2025年12月31日，现金为7.75亿美元，信贷额度未动用，净负债与资本比率为16.9% [32] - **股东回报**：2025年第四季度通过回购和股息向股东返还了1.79亿美元资本，高于去年同期的6,700万美元 [33]。2025年全年通过回购和股息向股东返还了4.16亿美元资本，占今年总收益的92% [34]。自2018年中启动回购计划以来，已累计通过回购和股息向股东返还超过11亿美元资本 [34] - **股息**：2025年季度股息同比增长15%至每股0.43美元 [34]。2026年季度现金股息金额将于下月评估并公布 [34] - **客户信用指标**：第四季度客户FICO评分、债务收入比和贷款价值比与历史平均水平基本一致 [31] - **房地产经纪人合作**：公司通过房地产经纪人成交的百分比保持在90%以上的高位，据信处于或接近同行最高水平 [28]。40%的销售量来自重复业务，凸显了与经纪人关系的强度 [118] - **能源税收抵免**：由于《通胀削减法案》要求更高的建筑门槛，2025年符合能源税收抵免条件的房屋减少 [29]。预计到2026年6月30日能源税收抵免完全取消的影响微乎其微，因为2025年公司在大多数市场都没有资格获得此类抵免 [30] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 关于2026年吸纳率目标和当前运营水平的提问 [41] - 管理层解释，第四季度选择暂时更关注利润率而非追逐激励措施，因为看到许多建筑商在清理库存，导致激励措施高企 [42][43]。目标仍然是平均每月每社区4套净销售，2025年全年为3.9套，接近目标 [45]。目前采取谨慎态度，等待观察春季销售季的表现，但目标是在全年实现每月4套 [43] 问题: 关于在建库存水平和完工库存目标的提问 [47] - 管理层表示，当前每社区17套的在建库存接近目标，可能根据市场情况略有下降，但为春季销售季通常会多准备一些 [48]。完工库存占比约为50%，高于约三分之一的目标，计划在春季销售季降低这一比例 [48] 问题: 关于社区数量增长指引基数的澄清 [53] - 管理层澄清，2026年社区数量5%至10%的增长是基于当前年末数量，而非平均数量，因此不是持平 [53] 问题: 关于第一季度利润率指引及季节性的提问 [55] - 管理层确认，第一季度利润率指引考虑了典型的季节性因素，即由于交付量减少可能带来高达100个基点的杠杆损失 [56]。考虑到第四季度的激励环境和12月的波动，当前趋势保持稳定，并对春季销售季抱有希望 [58] 问题: 关于2026年剩余时间潜在顺风与逆风的讨论 [60] - 顺风包括：1) 利率锁定成本开始缓和，若趋势持续可能改善利润率 [63]；2) 直接成本已实现同比下降4%，随着新建房屋交付，未来将体现成本节约 [63]；3) 若春季销售季好于预期、激励环境缓和、竞争稳定，将是利好 [61]。逆风包括：1) 较高的抵押贷款利率，尤其影响首次购房者 [61]；2) 特定区域（如佛罗里达州、西部）需要更好的表现 [61]；3) 最大的逆风是消费者信心 [61] 问题: 关于一月份需求趋势和春季销售季展望的提问 [67] - 管理层表示，“更好”是指比第四季度好，但不一定比去年春季销售季好 [68]。对一月感到鼓舞的原因包括：销售漏斗前景改善、房地产经纪人反馈看房客户增多、一月初几周情况远好于十一、十二月，以及激励措施使用似乎开始缓和、建筑商折扣减少 [69]。但尚不确定这是结构性改善还是暂时性的，因为第四季度很多人退出市场，一季度重新进入 [69] 问题: 关于政府对股票回购评论的看法及2026年更高回购计划的提问 [71] - 管理层表示认真对待联邦政府，希望合作，公司战略核心是负担能力 [72]。同时认为回购是平衡资本配置的一部分，当股票交易价格显著低于内在价值时，为股东做的最佳投资就是以折扣价购买现有企业 [73]。只要没有意外的负面影响，公司将继续这样做，并与政府保持沟通 [73][74] 问题: 关于2026年交付量展望和季度增长模式的提问 [78] - 管理层解释，2026年展望与2025年的挑战在于年初起点不同：积压订单减少，且刚经历疲软的第四季度，因此对第一季度持更保守态度 [79]。春季销售季的健康销售量将主要转化为第二季度和第三季度的交付量 [81] 问题: 关于新开社区吸纳率是否高于现有社区的提问 [83] - 管理层表示，新社区吸纳率提升幅度较为温和，未达到在消费者信心稳定、负担能力合理的传统住房环境中通常看到的水平 [84]。因此，在2026年对新社区开盘的建模中，没有假设初始阶段会有更高的吸纳率 [85] 问题: 关于第四季度成本削减带来的年度化SG&A节约的提问 [88] - 管理层未提供具体的年度化节约数字，指出部分取决于2026年业绩 [88]。节省来自遣散费、技术投入带来的后台效率提升以及削减可自由支配开支 [89]。即使收入指引相近，公司仍预计2026年全年SG&A杠杆会有所改善，但未提供具体指引 [89] 问题: 关于长期净负债与资本比率目标及表外融资机会的提问 [91] - 管理层对长期净负债与资本比率目标在20%出头感到满意，目前未考虑超过该阈值 [91]。公司正寻求增加使用表外融资工具，目标是自有地块和期权地块比例约为60%/40% [35][91]。本季度因终止了3,400个表外控制地块，比例暂时偏向自有，但计划在2026年加大表外合作，该比例应会上升 [92][93] 问题: 关于吸纳率低于目标对利润率影响的量化估算 [97] - 管理层表示没有简单的经验法则，因为许多社区共享管理人员，存在杠杆空间 [99]。小幅下降（如从4.0降至3.5）如果持续全年，影响可能不超过20-40个基点，但影响不大 [99] 问题: 关于现房策略在二手房库存恢复正常时是否仍具吸引力的提问 [101] - 管理层表示，该策略并非基于过去几年的“锁定效应”，而是旨在当二手房市场回归时，提供一个有竞争力的新房选择，因为新房在价值、保险、保修、居住体验和能效方面具有优势 [102][103]。策略是与房地产经纪人合作，影响其客户的购买决策，使其考虑新房而非二手房 [105] 问题: 关于抵押贷款利率下降时建筑商如何调整抵押贷款买断激励的提问 [108] - 管理层观察到，随着利率小幅下降，利率买断成本已适度缩减 [108]。一些建筑商选择进一步降低利率，一些维持原买断水平从而降低成本，还有一些将激励资金重新分配到其他激励措施上 [108]。如果消费者信心回归，建筑商可能会将节省的成本用于提高利润率或让利给客户，这取决于具体社区和市场 [108]。目前同行发布的利润率指引显示，多数并未将节省用于提高利润率，而是维持现状直至需求稳定 [110][111] 问题: 关于第四季度其他收入增长驱动因素的提问 [112] - 其他收入增长是由于现金余额高于预期、赚取利息时间较长以及一些法律和解收入，该科目难以预测 [114] 问题: 关于房地产经纪人佣金结构和激励的提问 [116] - 公司支付市场水平的佣金，并根据销售量设有少量递增的忠诚度计划 [117]。房地产经纪人合作率高的原因主要是：1) 60天交付保证能满足客户时间线；2) 价格透明，感觉像在与二手房市场打交道 [119][120] 问题: 关于第四季度激励措施占平均售价比例的提问 [122] - 作为100%现房建筑商，公司不提供激励细节，因为房屋是完整出售，只有一个总价 [122]。但公司评论称，激励水平比历史平均水平高出200多个基点，因此有信心一旦市场恢复正常，达到长期毛利率目标是非常现实的 [122]