报告行业投资评级 * 报告未明确给出“买入”、“持有”或“卖出”等传统投资评级 但通过对2025年第一季度英国酒店业经营与投资数据的全面分析 揭示了行业整体面临挑战、内部表现分化以及投资市场结构性变化的现状 [1][62] 报告核心观点 * **行业经营面临压力**：2025年第一季度 英国酒店业经营表现疲软 伦敦与区域市场均出现收入增长乏力、成本上升挤压利润的情况 这是自疫情复苏以来首次出现季度同比利润下滑 [13][34][40] * **市场表现显著分化**：高端奢华酒店凭借强大的客源组合和体验式服务表现相对稳健 而中端及精选服务酒店则面临更严峻的价格压力和利润下滑 同时 区域市场中的高尔夫与水疗酒店表现突出 实现了收入和利润的双增长 [5][6][7][35][41] * **成本控制成为关键**：在收入增长有限的背景下 运营方通过技术驱动和流程优化积极管理成本 以部分抵消薪资等成本上涨的影响 但薪资成本因国家保险和最低工资标准上调而持续上升 仍是最大负担 [8][9][10] * **投资市场呈现结构性特征**：2025年第一季度酒店投资交易额达8亿英镑 投资活动高度集中于伦敦（占60%）和奢华及高端酒店品类（占62%） 平均每间客房交易价格同比变化显示区域市场承压更大 [68][69] 伦敦酒店市场经营表现总结 * **关键业绩指标**：2025年第一季度 伦敦酒店平均入住率为73.1% 同比微增0.7个百分点 但平均每日房价（ADR）为198英镑 同比下降2.3% 导致每间可用客房收入（RevPAR）同比下降1.3%至145英镑 每间可用客房总营收（TRevPAR）同比下降1.1%至296英镑 [3] * **利润大幅下滑**：第一季度每间可用客房毛利（GOPPAR）同比大幅下降8.0%至57英镑 毛利率（GOP%）为29% 同比下降2.2个百分点 [3][13] * **需求与价格敏感**：市场整体需求疲软 ADR走弱 其中精选服务和高端中档酒店承受了更大的价格敏感度压力 而奢华和高端酒店则因商务休闲混合需求强劲而缓冲了跌幅 [5][6] * **成本压力显著**：第一季度总薪资成本同比每间可用客房增长4.6% 其中非部门薪资成本（行政、营销及物业运维）增长高达8.2% 薪资成本占总收入的比例上升1.9个百分点至34.6% [8] * **运营效率部分抵消成本**：通过流程优化和技术驱动 部门成本增长得到控制 客房和餐饮部门成本分别仅增长1.4%和1.3% 但受收入下降影响 第一季度部门运营利润率同比下降1个百分点至56% [10][11] * **各细分市场表现迥异**：奢华酒店入住率同比提升1.4个百分点至近65% 但较2019年同期仍低7个百分点 奢华和高端酒店的RevPAR同比跌幅控制在2%以内 而高端中档和精选服务酒店的RevPAR同比跌幅在4.5%至7.7%之间 [5][7] 区域英国酒店市场经营表现总结 * **关键业绩指标**：2025年第一季度 区域酒店市场平均入住率为67.4% 同比微增0.3个百分点 ADR为115英镑 同比基本持平（+0.1%） RevPAR为78英镑 同比增长0.5% TRevPAR为97英镑 同比增长1.0% [31] * **利润受到挤压**：第一季度GOPPAR同比下降5.4%至25英镑 毛利率为21% 同比下降1.3个百分点 [31][40] * **增长近乎停滞**：市场增长势头显著放缓 近乎持平 反映了英国整体经济增长放缓的轨迹 曼彻斯特、格拉斯哥等成熟市场供应增加以及需求不振共同导致此表现 [34] * **细分市场差异**：高尔夫与水疗酒店ADR同比增长4.2% 表现突出 精选服务酒店ADR也实现1%的正增长 而服务式公寓为换取入住率微升至76% 其ADR下降了1% [35] * **休闲消费支撑总收入**：TRevPAR增长（+1.0%）显著高于RevPAR增长（+0.5%） 增量收入主要来自增强的休闲消费 高尔夫与休闲收入同比每间可用客房增长6% [36] * **成本增速快于收入**：第一季度薪资成本同比每间可用客房增长4.9% 其占总收入的比例上升超1个百分点至36.6% 同时 客房和餐饮部门成本分别增长4.5%和2.5% 导致总部门运营利润率下降超1个百分点至50.1% [37][38] * **利润表现两极分化**：精选服务和高端中档酒店经营环境最艰难 GOPPAR同比下降4%至6% 而高尔夫与水疗酒店GOPPAR同比强劲增长9% 毛利率提升至12%以上 已恢复至2019年盈利水平 [41] 英国酒店投资市场总结 * **第一季度投资概况**：2025年第一季度酒店投资交易总额为8亿英镑 涉及50多家酒店 超过4600间客房 [68] * **投资高度集中**：伦敦市场占据了60%的投资份额 奢华及高端酒店品类占据了62%的投资份额 [68] * **平均交易价格变化**：截至2025年3月的年内 伦敦酒店平均每间客房交易价格为321,000英镑 与去年同期持平 而区域英国市场平均每间客房交易价格为111,000英镑 同比下降15% [69] * **资本来源**：截至2025年3月的年内 英国本土资本是酒店投资的主要来源 占45% 其次是北美资本（32%）和欧洲资本（10%） [71] * **资本出价差异**：不同来源资本的平均每间客房出价差异显著 其中中东资本最高 英国本土资本最低 [73] * **长期投资趋势**：自2015年以来 酒店投资额中单资产交易始终占据主导地位 投资开发活动在2023年后显著增加 [65][67]