上海楼市2025年末至2026年初市场表现 - 2025年末上海楼市未现淡季特征，二手房与新房市场均表现强势，租房市场亦保持活跃，出现房源快速成交与租赁无缝衔接的情况 [1] - 2025年12月上海新建商品住宅成交面积达46.7万平方米，环比大幅增长45.9% [4] - 2025年12月上海二手房（含商业）成交量再度突破2.3万套，为全年第三高点，并连续两个月成交超过2.2万套，创近8个月新高 [6] - 2026年开局上海二手房市场领先其他主要城市，假期网签量合计839套，显著高于杭州的128套、北京的88套和深圳的76套 [8][10] 市场驱动因素与价格变化 - 房价经过两年调整后回归理性，大量“老破小”房源价格下降，购房“上车”门槛从约300万元级别降至200万元左右，部分小户型总价甚至低于200万元，减轻了刚需购房者的负担 [6] - 市场观点认为，房价下跌后大量刚需集中入场是推动成交量回升的主要动力 [6] - 有分析指出，“量在价先”的规律可能在2026年上海楼市出现，价格止跌回升的临界点被预估为纯住宅月度成交量达到约2.1万套 [10] 购房者与房东行为案例 - 有购房者因担心房源稀缺和价格上涨，在2025年末加快购房决策，甚至接受超出预算10万元，并连夜支付定金以锁定房源 [2][3] - 有房东的房屋在租约到期当日即完成新租户签约，实现无缝衔接，月租金从1900元上涨至2000元，该房源长期保持出租状态且空置率极低 [5]

全国住宅建筑商协会住房市场指数 - 10月NAHB/Wells Fargo住房市场指数上升5点至37 为自4月以来的最高水平 也是自2024年1月以来最大的月度改善 [1] - 该指数基于对独栋住宅建筑商的月度调查 衡量当前和预期销售状况的信心 读数高于50表明乐观的建筑商多于悲观的建筑商 [1] - 10月建筑商情绪的上升预示着9月独栋住宅建筑许可数量将增长约3% [2] 指数历史与近期表现 - 该指数在2020年底创下90的历史新高 随后因利率上升从2022年1月的83骤降至12月的31 [3] - 今年8月和9月 市场情绪跌至32 为自2022年12月以来的最低水平 本月反弹与央行政策转向同步 [4] - 尽管出现反弹 但情绪仍然低迷 仅三分之一建筑商认为条件有利 38%的建筑商报告降价 平均折扣从之前的5%升至10月的6% [8] 货币政策与市场影响 - 美联储自2024年12月以来首次降息 并暗示未来可能进一步降息 较低的借贷成本已推动抵押贷款利率下降 [5] - 30年期固定利率抵押贷款利率从9月初的略高于6.5%降至10月初的6.3% [6] - 住房通常是货币政策转变的早期信号 因为抵押贷款利率变化会迅速影响对新房的需求 [5] 行业前景与挑战 - 建筑商预期随着利率下降 销售环境将略有改善 但劳动力短缺和建筑成本仍是障碍 [6] - 近期利率下降是负担能力的一个令人鼓舞的迹象 但大多数购房者仍在观望 等待抵押贷款利率进一步下降 [9] - 近三分之二的建筑商提供优惠以促成交易 这解释了为何新房售价一直低于二手房 [8] 对投资者的意义 - 10月报告对住宅建筑股投资者是好消息 SPDR S&P Homebuilders ETF（管理资产19亿美元）过去一年下跌15% 表现落后于标普500指数约30个百分点 [7] - 住宅建筑股往往领先于需求 建筑商的乐观情绪可能是经历艰难时期后市场企稳的早期迹象 [7]