2025年上海二手房市场成交量分析 - 2025年上海二手房网签成交量超过25万套，该数据被解读为市场存在强劲的刚性需求 [1][5] 市场成交结构与价格动态 - 2025年7月开始，二手房业主降价幅度明显增大，议价空间松动，主要原因是同板块及同小区内可对比的房源较多 [4] - 中内环总价400万人民币以内的二手房是成交量的主力军，此类房源常被称为“老破小” [4] - 部分房源价格显著下降，例如去年报价约400万人民币的房屋，当前约300万出头即可成交 [5] “以价换量”现象与“刚需”支撑 - 当前市场环境下，“住房不炒”政策使得炒房行为几乎绝迹，房价相比高峰期已便宜不少 [3] - 上海二手房价格跌幅相比其周边城市可能更低，但周边部分城市房价跌幅更大却未出现明显的“以价换量”现象 [3] - 环沪周边部分城市此前因投资客聚集，新房交付后二手房成交价仅为当初新房价格的一半左右，但因缺乏真实居住需求支撑，未能实现“以价换量” [3] - 超过25万套的成交量证明，对于有真实居住需求且预算足够的购房者而言，房子仍是“刚需”，其购房决策更多基于自身需求而非单纯的价格涨跌预期 [3][5] 购房者心态与市场认知 - 市场存在“买涨不买跌”的传统心态，但当前价格下跌对刚性需求购房者而言是利好，使其能以更低预算上车 [5] - 刚性需求购房者与投资客的决策逻辑不同，前者在需求明确且预算足够时即可入手，后者则更关注未来价格涨跌的收益 [5] - 历史经验显示，试图精准预测市场顶点或底部的决策往往失误，例如部分在2016年后房价高点买入的投资者遭遇了损失 [4][5]