政府停摆对住房贷款服务的直接影响 - 政府停摆导致FHA和VA等政府支持贷款的审批服务显著放缓，处理时间和交割日期可能中断[2] - USDA贷款受到的影响最为严重，新贷款发放已完全暂停[3] - 国家洪水保险计划（NFIP）关闭，每天约3,600笔房屋交割面临风险，涉及日均销售额约16亿美元[4] 联邦雇员收入中断对住房市场的影响 - 超过70万名联邦雇员被强制休假，另有约同等数量的雇员无薪工作，若停摆持续，多达300万现役军人和75万国民警卫队及预备役人员也可能无薪服役[5] - 华盛顿特区待完成房屋销售同比下降约6.7%，跌幅远高于全国平均水平，而新挂牌房源量上升9.8%，在美国主要都市区中涨幅第三[6] - 贷款机构为受影响的房主提供困难援助计划，包括抵押贷款宽限或临时还款调整[6] 抵押贷款利率变化与再融资活动 - 政府停摆带来的不确定性导致投资者购买美国国债，压低了抵押贷款利率，30年期固定利率抵押贷款平均利率近期徘徊在6.3%左右，为年内低点[7][8] - 低利率并未显著刺激再融资活动，因许多房主仍持有疫情期间低于3%的贷款，且贷款机构可能在财务不确定时期收紧承保标准[9] 不同地区住房市场的差异化影响 - 政府机构集中的地区，如华盛顿特区、北弗吉尼亚和马里兰，住房需求因薪资暂停而降温[13] - 农村地区因USDA融资停止而受影响，沿海地区则因洪水保险中断而可能完全破坏交易[14] - 经济多元化程度高、现金买家比例大的都市区可能更易抵御停摆带来的动荡[14] 对购房者和房主的建议与市场机会 - 购房者应提前准备最新文件，并与贷款方沟通，以尽量减少因联邦服务延迟造成的问题[11][17] - 房利美和房地美独立于联邦预算运营，因此传统贷款基本不受影响，有资格的买家可考虑将传统贷款批准作为备选方案[18] - 市场不确定性中存在机会，有投资者正以大幅折扣购买高质量房产，同时租赁需求持续上升[18]