报告投资评级 * 报告未明确给出“买入”、“卖出”等具体投资评级，但整体基调显示市场在短期调整后，前景趋于积极 [1] 报告核心观点 * 尽管2025年第四季度空置率进一步上升，但租赁激励保持稳定，租赁需求保持韧性 [1] * 由于未来两年新增供应有限，市场状况预计将在2026年得到加强 [1] * 2025年投资交易额下降，但收益率保持稳定，资本价值微升 [13][19] 市场整体表现总结 * **租赁市场**：2025年第四季度整体空置率升至**4.1%**，环比上升**0.5%**，显著高于**2.6%**的十年平均水平 [12] * **租赁市场**：2025年全年租赁吸纳量保持韧性，达到**107万平方米** [12] * **租赁市场**：主要净面租金季度环比保持平稳，平均为**151澳元/平方米**，但同比增长**4.4%** [12] * **租赁市场**：主要租赁激励水平维持在**20.3%**的高位，为2017年第三季度以来最高 [12] * **供应端**：2025年新增供应总量为**72.9万平方米**，较2024年的**108万平方米**下降**33%** [12] * **供应端**：开发活动预计将进一步放缓，2026年预测新增供应仅**58.4万平方米** [4][12] * **投资市场**：2025年工业投资交易总额为**31亿澳元**，较2024年下降**23%** [19] * **投资市场**：交易数量保持稳定，2025年为173宗，2024年为172宗 [19] * **投资市场**：主要资本价值平均为**2,700澳元/平方米**，季度环比微升**0.1%**，同比增长**4.4%** [19] * **投资市场**：主要收益率连续第七个季度保持平稳，为**5.6%** [13] 各区域市场详细总结 * **北部区域** * 空置率为所有区域中最高，达**6.0%**，环比上升**1.1%** [11][30] * 约**42.5%**的空置面积来自近期完工的投机性仓库 [30] * 主要净面租金为**143澳元/平方米**，季度环比持平，同比增长**3.6%** [11][20] * 主要租赁激励升至**21.7%**，Craigieburn等地高达**32.5%** [11][30] * 2026年预计新增供应**29万平方米**，其中大部分为亚马逊在Craigieburn的多层自动化仓库（**20.9万平方米**） [20][30] * **西部区域** * 空置率为**4.6%**，环比下降**0.2%**，但仍高于**3.0%**的十年平均水平 [11][40] * 2025年新增供应大幅下降**68%**，仅**20.8万平方米**，2024年为**64.3万平方米** [31][40] * 主要净面租金为**138澳元/平方米**，季度环比上涨**0.4%**，同比增长**4.4%** [11][31] * 主要租赁激励为所有区域中最高，平均达**26.7%**，近期交易激励可达**30-35%** [11][40] * 2025年第四季度租赁吸纳量为**10.9万平方米**，其中**46%**来自现有主要仓库，**54%**来自现有次级仓库 [40] * **东南部区域** * 空置率大幅上升至**3.7%**，达到十年高位，远高于**1.6%**的十年平均水平 [41][50] * 2025年新增供应强劲，达**36.6万平方米** [50] * 2026年预计新增供应将显著下降至**8.4万平方米**，其中**64%**为投机性开发 [41][50] * 主要净面租金为**145澳元/平方米**，季度环比持平，同比增长**4.5%** [11][41] * 主要租赁激励平均为**19.4%**，是除城市边缘区外所有区域中最低的 [11][50] * **东部区域** * 空置率微降至**1.5%**，远低于**2.8%**的十年平均水平 [11][60] * 2025年第四季度无大于**5,000平方米**的租赁交易 [60] * 主要净面租金为**138澳元/平方米**，季度环比持平 [11][51] * 主要收益率已保持**1.8年**不变，平均为**5.5%** [60] * 预计将自2022年以来首次交付新仓库，2026年新增供应**4.2万平方米** [51][60] * **城市边缘区域** * 空置率最低，为**2.1%** [11] * 主要净面租金最高，为**190澳元/平方米** [11] * 主要租赁激励最低，为**12.5%** [11] * 土地价值最高，为**2,300澳元/平方米** [11]