全球楼市普遍上涨现象 - 2025年全球超80个主要国家和地区的名义房价都在上涨[8] - 第一梯队有21个国家房价上涨超过10%，例如印度孟买的投资性房产上涨了35%[8] - 第二梯队有62个国家房价涨幅为正，包括阿根廷全年房产交易接近70000笔，创18年来新高[8] - 2025年澳大利亚房价涨幅9.6%，连续18个月上涨，悉尼平均涨幅10万澳元，同比上涨6.4%[4] - 2025年第三季度欧盟各国房价年均上涨5.5%，过去十年整体涨幅63.3%，匈牙利涨幅高达275%[8] - 美国2025年上半年全美房价中位数同比暴涨6.8%，2026年2月底的三个月内全美20城房价同比上涨5.9%，创2014年以来新高[8] 亚洲主要市场表现 - 新加坡2025年私宅价格指数较上年涨幅3.4%，连续第九年上涨，摩根斯坦利预测房价到2030年将翻倍[11] - 香港2025年私人住宅售价指数同比上涨3.25%，结束三年跌势，多份报告预测2026年楼市涨幅在10%到15%，未来三年涨幅超20%[11] - 越南2025年公寓价格上涨超过20%-30%，河内和胡志明市的新房公寓价格同比分别上涨40%和23%，均价突破2万元人民币[11] - 日本房地产投资额在2025年上半年同比增长22%，突破3兆日元，海外投资者购置金额是前一年的3.7倍，占市场总量的32%[18] 房价上涨的核心驱动因素 - 人口（移民）和海外买家的过快增长是主要驱动力，例如伊拉克巴格达20年里人口翻倍，彻底改变楼市供需关系[13][16] - 海外投资需求强劲，中国高净值买家自2017年起是新加坡房产最大的海外投资者，2025年在新加坡核心中央区有7.9%的外国人购买了超1000万新元的房产[18] - 2025年香港私人住宅买家中，普通话拼音买家占比24%，按年升约两成，相当于每卖4套房就有1套是内地人购买[18] - 迪拜过去五年超级豪宅成交涨幅位居全球第一，2025年部分热门楼盘中国人或华人占比达20%到30%[19] 高房价背后的结构性分化与“通胀幻觉” - 大多数国家楼市存在“通胀幻觉”，以本币计价的名义房价近五年平均累计涨幅超30%，但换算成美元计价的“实际房价”平均累计下跌2%左右[23] - 国际清算银行2025年第三季度数据显示，全球实际房价下降0.7%，而名义价格上涨2%[23] - 整体高房价主要由大城市核心地区资产支撑，出现严重地域分化，例如加拿大主要城市豪宅涨幅高，但部分移民地区高层公寓暴跌[25] - 日本房价支撑主要靠首都圈投资热，东京新公寓平均房价为9500万日元，同比上涨19.3%，但近畿圈房价出现下跌，名古屋、福冈跌幅在5%以上[25] - 韩国三线城市房价大跌，但首尔房价涨幅在2025年创下2019年以来新高[27] - 2000年后，日本等出口导向型经济体居民收入跑赢房价，但欧美主要发达经济体（包括澳洲）居民收入跑输房价，澳大利亚居民负债率达120%[24] 政策干预与市场反应 - 多国政府出台政策为楼市降温，如新加坡在2023年4月将外国人购房印花税从30%调高至60%[21] - 加拿大政府出台并延长《禁止非加拿大人购买住宅物业法》，澳洲政府颁布为期两年的禁令禁止外国人购买已建成房产[21] - 美国总统特朗普宣布采取行政措施并推动国会立法，禁止大型机构投资者继续购买独栋住宅[9]