文章核心观点 新加坡房地产投资信托因其低成本与可靠收入而受本地投资者欢迎 预计将从利率下降中受益 融资成本降低和资产价值提升可能带来更高的分派 文章对比了凯德综合商业信托和星狮商产信托 以供投资者参考[1] 业务模式与资产组合 - 凯德综合商业信托资产组合多元化 包括零售、办公楼及综合发展项目 截至2025年12月31日 其资产组合总价值270亿新元 其中办公楼占40% 综合发展项目占25% 零售商场占35%[2] - 凯德综合商业信托95%的资产位于新加坡 其余5%位于德国和澳大利亚[3] - 星狮商产信托主要专注于提供日常必需品的郊区零售商场 截至2025年9月30日 其资产组合中零售商场占估值97.3% 办公楼占2.7%[3] - 星狮商产信托资产全部位于新加坡 估值约64亿新元[4] 收入稳定性与分派记录 - 凯德综合商业信托受益于其零售、办公楼及综合发展项目带来的多元化收入流[5] - 星狮商产信托的郊区商场因其租户提供必需服务而带来稳定防御性现金流 截至2025年9月30日 其54%的租户属于此类[5] - 凯德综合商业信托自2002年起每年分派 其每单位分派自2020年至2024年逐年正增长 2024全年DPU为0.1088新元[6] - 星狮商产信托自2006年起每年分派 但其分派自2021年以来基本持平 2025全年DPU为0.1211新元[6] - 两家信托均保持了年度分派的连续性 体现了业务韧性 凯德综合商业信托的韧性源于资产多元化 星狮商产信托则源于其商场提供的必需消费性质[7] 增长动力与租金上行空间 - 凯德综合商业信托着眼于潜在的资产提升和再开发 以及资本回收计划 以强化其资产组合质量 并通过提升租金和维持高出租率等有机管理实现增长 2025年其资产组合实现了强劲的租金调升率[8][9] - 星狮商产信托依靠稳定的租金调升率、有利的供需动态及商场的有机改进来实现增长 该信托也将寻求潜在的增值收购以增加可分配收入 在截至2025年9月30日的财年 其租金调升率为+7.8%[10] 资产负债表实力与利率敏感性 - 两家信托的负债率相近 凯德综合商业信托总杠杆率为39.2% 星狮商产信托为39.6%[11] - 利息覆盖率也相似 星狮商产信托为3.46倍 凯德综合商业信托为3.5倍[11] - 星狮商产信托平均债务期限为3.16年 平均借贷成本为3.5% 其在2026财年有4.213亿新元债务到期 可能受益于以更低利率再融资 大部分剩余债务在2029至2030财年间到期[11][12] - 凯德综合商业信托平均债务期限稍长为3.9年 平均债务成本为3.3% 其大部分债务在2027至2030年间到期 同样可能受益于以更低利率再融资[12] 收益率与质量的权衡 - 星狮商产信托因其提供必需服务的零售商场组合 代表更具防御性的收入选择 目前其追踪分派收益率为5.3%[13] - 凯德综合商业信托则以其多元化组合和更大规模脱颖而出 目前其追踪分派收益率为4.6%[13] - 更高的分派收益率并不自动意味着更好 星狮商产信托较高的收益率可能看似更具吸引力 但收益率溢价通常反映了市场认为其相比凯德综合商业信托等低收益率、大规模同行具有更高的特定风险[13] 投资选择建议 - 凯德综合商业信托更适合寻求规模、多元化资产配置 以及跨经济周期长期稳定表现的投资者[14] - 星狮商产信托则适合那些寻求来自必需服务的更具防御性和可预测性收入的投资者 最终选择取决于投资者的具体收入目标及其与各信托特性的匹配程度[15]

宏观经济与就业环境 - 2025年小型企业就业指数整体保持相对稳定 [1] - 工资通胀持续缓和 [1] - 宏观环境稳固 未出现经济衰退迹象 [4] 劳动力市场状况 - 客户同店劳动力水平在本季度基本持平 [1] - 整个客户基础（不仅限于小型市场）的劳动力水平广泛持平 [2] - 市场中的小型企业端在寻找合格员工方面持续面临挑战 [2] 企业经营与成本 - 企业正试图管理其成本 [3] - 许多客户未如预期购买附加产品 这影响了本季度的业绩指引 [3] - 总体而言 小型企业健康状况良好 [4] 未来展望 - 进入2026年 随着税收政策明晰以及利率开始下降 前景可期 [4]

货币政策与汇率动态 - 如果美联储降息步伐显著削弱美元，欧洲的决策者可能面临更大的降息压力 [1]

货币政策立场 - 美联储在2025年已进行两次25个基点的降息 [1] - 当前政策立场仍略显限制性 但已更接近中性水平 [1] - 中性利率水平指既不限制也不刺激经济的状态 [1]

巴西财政部长观点 - 巴西财政部长费尔南多·哈达德表示“非常限制性”的利率正在推高巴西的债务水平 [1] - 哈达德认为现在是央行开始发出宽松信号的时候 [1]

投资策略观点 - 当前是减少大型股敞口或转向关注中型股的时机 [1] - 中型股市场板块将受益于经济软着陆和利率下调的刺激 [1] 作者背景 - 作者拥有金融建模、估值和定性分析的专业背景 [1] - 作者专注于房地产、可再生能源和股票市场等领域的研究 [1]