行业与公司 - 行业：中国房地产行业 - 公司：中国信达（China Cinda）及其他国有企业（SOEs） 核心观点与论据 1. **政策动态** - 中国监管机构计划动用国有企业及不良资产管理公司（如中国信达）清理住房库存，并允许使用中国人民银行去年预留的3000亿元人民币资金[2] - 与2024年5月公布的库存回购计划相比，新政策的变化包括： - 收购主体由地方政府转为国有企业及不良资产管理公司 - 考虑取消价格上限以加速计划执行[2] 2. **执行瓶颈与机制调整** - 2024年5月以来的库存回购计划进展缓慢，原因包括： - 开发商与地方政府对定价存在分歧（一线城市租金收益率仅1.7%，而地方政府综合成本为3.0%，含1.75%的再贷款融资成本加利差）[3] - 部分房产位置不适合转为社会保障性住房[3] - 若取消价格上限且政府按市价收购，开发商可能更愿意出售库存[3] 3. **资金规模与潜在调整** - 当前3000亿元资金规模并非主要限制，关键在于机制设计；若执行顺利，资金规模可能进一步扩大[3] 其他重要内容 - **估值方法与风险** - 对中国房地产开发商的估值基于市盈率（PE）或市净率（P/BV）[5] - **下行风险**：政府限制需求与房贷的政策、开发商融资紧张、中国经济中住宅增长低于预期[6] - **上行风险**：政策大幅放松推动销售与投资增长、开发商大规模资产处置缓解流动性压力[6] 数据引用 - 资金规模：3000亿元人民币（Rmb300bn）[2] - 租金收益率：一线城市1.7%，地方政府综合成本3.0%（含1.75%再贷款成本加利差）[3]