报告行业投资评级 - 报告未明确给出行业投资评级 [1][2][3][4][5][6][7][8][9][10][11][12][13][14][15][16][17][18][19][20][21][22][23][24][25][26][27][28][29][30][31][32] 报告核心观点 - 2025年第四季度深圳甲级写字楼市场呈现“在持续租金压力下，吸纳量恢复”的双重模式，市场稳定持续，但恢复步伐取决于宏观经济和信心转变 [5] - 展望2026年，市场波动将主要由供应量和新增供应交付的时机决定，上半年空置率上涨和租金下跌压力可能更明显，下半年表现取决于宏观经济趋势和企业信心 [6][8][22] - 租赁需求反弹具有周期性而非结构性特征，搬迁仍是主要交易类型，企业扩张和新设立需求谨慎 [5][8][21][22] - 投资市场持续谨慎复苏，以自用业主为主要动力，机构资本广泛回归需等待更明确的市场信号 [7][24][25] 市场概述与2025年第四季度表现 - **供应与吸纳**：2025年第四季度零新增供应，净吸纳量达163，123平方米，为全年季度最高水平 [5][9][18] - **空置率**：全市空置率环比下降1.5个百分点，达到24.6% [5][9] - **租金水平**：全市平均净有效租金环比下降1.9%，降至每平方米每月145.6元人民币，但降幅较上一季度收窄0.3个百分点 [5][9][12] - **年度数据**：2025年全年新增供应量约为429，000平方米，净吸纳量约为314，000平方米，均接近过去十年范围的低端 [18] 租赁市场分析 - **租金趋势**：租金下降速度放缓，房东定价策略从广泛让利转向目标性、吸纳驱动的激励措施 [12] - **子市场表现**：前海和宝安租金同比降幅最大，分别为3.4%和3.2%；罗湖和后海表现相对稳定 [13][17] - **需求来源**：TMT（47.9%）、金融服务（25.9%）和贸易零售（12.5%）是前三大需求来源，合计占据超过70%的总交易额 [5][8][19] - **交易类型**：搬迁类交易占主导地位（54.2%），新增需求占比为34.7%，新进入者主要集中于TMT和金融服务 [5][21] - **子市场动态**：福田CBD租客保留率提升至66.7%；前海继续吸引跨区域搬迁 [21] 供应与需求展望 - **未来供应**：2026年总供应量预计将超过104万平方米，前海和深圳总部基地是主要交付区域 [6][22] - **市场影响**：集中供应交付期间，2026年上半年空置率上涨压力和租金下跌压力可能更加明显 [6][22] - **需求前景**：需求改善取决于能否从搬迁驱动转向更大规模、新设立和扩张驱动型租赁活动 [15][22] 投资市场分析 - **交易规模**：2025年全年整体大宗交易量达86.7亿元人民币 [7][26] - **交易特征**：业主自用者主导交易活动，投资主导的交易有限 [24][25] - **典型案例**：第四季度福耀科技以约7.1亿元人民币收购润荣大厦整栋，单价约每平方米28，258元人民币，主要用于自用 [24] - **市场情绪**：资本配置保持防御性，买家重视价格折扣，机构资本广泛回归需等待对吸纳情况、现金流稳定性和市场估值更明确的信号 [25] 子市场关键指标（2025年第四季度） - **罗湖**：租金122.0元/平方米/月，空置率29.3% [17][28] - **福田CBD**：租金172.1元/平方米/月，空置率17.7% [17][28] - **福田-车公庙**：租金140.0元/平方米/月，空置率24.8% [17][28] - **南山高新技术产业园**：租金129.7元/平方米/月，空置率14.8% [17][28] - **南山-后海**：租金173.3元/平方米/月，空置率33.2% [17][28] - **南山-蛇口**：租金151.8元/平方米/月，空置率27.2% [17][28] - **南山-前海**：租金126.7元/平方米/月，空置率32.9% [17][28] - **宝安中央商务区**：租金119.5元/平方米/月，空置率27.6% [17][28] - **市场总库存**：约10，675，000平方米（10，675千平方米） [28]

财务数据和关键指标变化 - 税后综合收益为310万新西兰元 相比去年3000万新西兰元亏损显著改善 主要由于公允价值损失减少[12] - 运营利润和交易及开发前净物业收入小幅增长 显示核心物业运营韧性[12] - 投资组合资金来自运营(FFO)增长3.7% 奥克兰办公室组合同类租金增长2.5% 惠灵顿增长6%[13] - 基础FFO增长6.7%至1.614亿新西兰元 主要由于基石分配增加130万新西兰元和运营业务贡献[15] - 调整后FFO(AFFO)每股0.0654新西兰元 同比增长3.3% 剔除税收扣除变化后可比增长[16] - 投资组合估值小幅下降0.8% 但优质资产如PwC Tower表现优异[17] - 债务加权平均成本5.2% 利息覆盖率为2倍[20] - 2026财年FFO指引为每股0.75新西兰元 股息支付率90%[23] 各条业务线数据和关键指标变化 - 办公室投资组合: 入住率从年中96%回升至97% 下半年租赁约1.2万平方米 全年租赁近1.9万平方米[33] - 零售业务: Commercial Bay零售FFO增长8.3% 入住率保持97% 年营业额增长3.7% 专业销售超过1.2万新西兰元/平方米[39] - 酒店业务: InterContinental酒店出售实现账面价值溢价 酒店业务首个完整年度运营贡献显著[14] - 学生住宿: 启动22 Stanley Street项目 3.9亿新西兰元 新西兰最大学生住宿建筑[30] - 住宅开发: 住宅市场仍然低迷 但询盘和销售水平有所提升 Pillars豪华住宅项目启动[5] 各个市场数据和关键指标变化 - 奥克兰办公室: 高端市场空置率3.3% 接近十年平均 与次级市场分化明显[36] - 惠灵顿办公室: 市场仍然低迷 政府需求减少 但高端资产空置率保持低位[38] - 水滨区域: 空置率2%(高端)和4%(主要) 明显低于Shortland的6.7%和Midtown的22.3%[37] - 整体经济: 新西兰经济特别是奥克兰和惠灵顿增长缓慢 但预计2025年末至2026年将开始改善[6][7] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 资本合作策略: 目标将20%资产负债表配置于资本合作 目前管理16亿第三方资本 中期目标增长至40-50亿[10][32] - 开发管道: 当前开发管道37亿新西兰元 主要集中于生活板块[44] - 竞争优势: 奥克兰投资相比澳大利亚主要城市具有显著优势 无印花税、外国业主土地税和资本利得税[27] - 酒店战略: Downtown项目新增五星级酒店 增强混合用途项目吸引力[43] - 股息政策: 更新为FFO的80-95%支付范围 提供更大灵活性 住宅项目利润按现金基础确认[21] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 经济环境: 经济放缓影响信心水平 但货币政策宽松预计将推动经济改善[7] - 办公室需求: 对地理位置优越的高端空间需求持续超预期[8] - 建筑市场: 新西兰建筑市场仍处困境 活动稀少 但竞争激烈[8] - 投资市场: 收益率差重新出现 对零售和高端办公资产兴趣开始增长[9] - 住宅市场: 尽管市场低迷 但价格稳定 成交量回升 中期前景看好[28] 其他重要信息 - 资本管理: 通过资产出售回收2.72亿资本 获得6亿新借款 减少再融资风险[13] - 债务重组: 偿还1.65亿到期零售债券和USPP票据 再融资5.3亿银行债务 发行7500万五年期批发债券[18] - 负债率: 年末承诺负债率约39% 因PBSA和BTS开发管道推进而增加[19] - 税收影响: 立法变更移除折旧税收扣除 影响约36个基点[4] 问答环节所有提问和回答 问题: PwC Tower合作进程和结构 - 处于早期阶段 已与多方会面 参与度令人鼓舞 过程需要时间但机会看好[47] - 理想方案是50:50股权结构 符合澳大利亚市场大型办公塔楼惯例[70] 问题: Downtown项目开发时间和资本合作 - 预计2026年开始推进项目[53] - 基础情况是项目前引入资本伙伴 但观察到各种不同做法 保持开放态度[50][51] 问题: FFO调整项和2026财年税收假设 - 一次性项目包括CBHL酒店场所关闭和资产出售相关的互换平仓[54] - 2026财年指引包含小额税收支出 即使考虑Molesworth项目的税收优惠[56][57] 问题: 2026财年FFO指引假设 - 包含PwC Tower股权交易在财年内结算的假设[60] - 包含22 Stanley Street建设合同收入确认[60] - 预计256 Queen Street和Pillars项目取得进展[61] 问题: 股息政策调整细节 - 使用FFO衡量提供更稳定基准 避免AFFO或现金收入项目的大幅波动[62] - 支付范围为董事会提供更多自由裁量权[63] 问题: 开发项目股权比例调整 - 非重大变化 对生活板块项目投资需求仍然强劲[65] - 可能希望在特别强劲的项目中增加曝光度[66] 问题: Downtown项目酒店安排 - 酒店增加将减少住宅公寓产量 但增强混合用途项目动态性[72] - 尚未决定是否像InterContinental那样出售酒店[73] 问题: 办公室空置情况 - Jarden House和Indian Super到期空间正在与约3000平方米的租户进行高级谈判[78] - 奥克兰Aon Center空置率受 downtown开发影响 但有计划吸引需求[79] - 惠灵顿空置空间谈判进展中 但空置时间可能长于奥克兰[81] 问题: 学生住宿资本合作 - 对生活板块特别是学生住宿的资本兴趣仍然强劲 包括国内和海外投资者[84] - 256 Queen项目可能与大学或独立运营商合作 两种选择均有可能[84]