2025财年整体业绩与财务表现 - 公司2025年全年业绩强劲，房屋交付量超过**29,500套**，房屋销售收入达**167亿美元**，全年毛利率为**26.3%**，营业利润率为**16.9%**，经营活动产生现金流**19亿美元** [3][4][7] - 公司资产负债表健康，年末持有**20亿美元**现金，净负债与资本比率为**负3%** [3][7] - 2025年全年净利润为**22亿美元**，摊薄后每股收益为**11.12美元** [15] 股东回报与资本配置 - 2025年公司持续进行股份回购，全年以**12亿美元**回购了**1,060万股**股票，平均价格为每股**112.76美元**，其中第四季度回购了**3亿美元** [1] - 截至2025年底，公司剩余的股份回购授权额度为**9.83亿美元** [1] - 公司为未来增长进行大规模投资，2025年在土地收购和开发上支出**52亿美元**，过去五年在该领域的累计投资达**240亿美元** [2] 2025年第四季度运营详情 - 第四季度业绩表现分化：净新订单为**6,428套**，同比增长**4%**；但房屋销售收入下降**5%**至**45亿美元** [6][10] - 第四季度房屋交付量下降**3%**至**7,821套**，平均销售价格下降**1%**至**573,000美元** [11] - 第四季度毛利率下降至**24.7%**，上年同期为**27.5%**，下降原因包括**3,500万美元**（约**80个基点**）的土地减值支出，以及激励措施增加至销售总价的**9.9%**（上年同期为**7.2%**） [6][13] - 第四季度取消率上升至期初积压订单的**12%**，上年同期为**10%** [6][11] - 第四季度净收入为**5.02亿美元**，摊薄后每股收益为**2.56美元**，低于上年同期的**9.13亿美元**和**4.43美元** [15] 业务多元化与客户结构 - 公司业务覆盖**47个**市场，客户结构“深厚且均衡” [8] - 2025年交付房屋的客户构成符合长期目标：首次购房者占**38%**，改善型购房者占**40%**，活跃长者占**22%** [8] - 活跃长者板块表现强劲，全年签约量同比增长**6%**，第四季度同比增长**14%** [8] - 公司的Del Webb活跃长者品牌是需求和利润的重要驱动力，其社区通常贡献最高的毛利率和回报率，公司目标是使活跃长者板块最终占整体交付量的**25%** [9] 运营指标与库存 - 第四季度平均社区数量增加**6%**至**1,014个**，但平均月度吸收率下降**1%**至每月**2.1套**，部分抵消了订单增长 [10] - 2025年全年平均月度吸收率为**2.3套**，低于2024年的**2.6套** [10] - 截至2025年底，积压订单为**8,495套**，价值**53亿美元**；在建房屋**13,705套**，其中**7,216套**为现货房 [12] - 现货房库存较2024年底下降**18%**，公司正努力提高按订单生产模式的比例 [12] 2026年业绩指引 - 公司预计2026年第一季度房屋交付量为**5,700至6,100套**，全年交付量为**28,500至29,000套** [5][16] - 预计2026年第一季度和全年的平均销售价格均为**550,000至560,000美元** [5][16] - 预计2026年第一季度和全年的毛利率均为**24.5%至25.0%** [5][17] - 预计2026年土地收购和开发支出约为**54亿美元**，并预计将产生约**10亿美元**现金流 [5][18] - 公司预计土地成本将同比上涨**7%至8%**，而房屋成本将持平或略有下降 [17] - 预计2026年有效税率约为**24.5%**（不含离散项目） [15] 战略举措与市场展望 - 公司计划剥离非核心的场外制造业务，产生**8,100万美元**相关费用，以专注于核心住宅建筑业务 [14] - 管理层指出，当前抵押贷款利率较一年前低“近一个百分点”，随着新房价格和激励措施下调，以及工资“上涨**4%**以上”，可负担性有所改善 [19] - 市场需求呈现区域分化，第四季度佛罗里达州签约量同比增长**13%**，东北部、中西部和东南部部分地区需求更强，而德克萨斯州和许多西部市场仍然疲软 [19] - 公司相信其土地战略能够支持社区数量在2026年及以后实现**3%至5%**的增长 [2]

财务数据和关键指标变化 - 2025年第四季度净收入为3600万美元，摊薄后每股收益为1.21美元，调整后净收入为4700万美元，调整后每股收益为1.59美元 [19] - 2025年第四季度房屋销售收入为11亿美元，环比增长16% [19] - 2025年第四季度交付3，030套新房，环比增长22% [19] - 2025年第四季度平均销售价格为36.7万美元，环比下降5%，主要受激励措施增加影响 [19] - 2025年第四季度GAAP住宅建筑毛利率为15.4%，受到100个基点的库存减值准备和10个基点的收购价格会计调整影响，调整后住宅建筑毛利率为18.3% [20] - 2025年第四季度销售、一般及行政费用占房屋销售收入的12.2% [22] - 2025年第四季度金融服务收入为2500万美元，税前利润为800万美元 [22] - 2025年第四季度净住宅建筑债务与净资本比率改善至25.9%，第三季度为31.4% [23] - 2025年第四季度住宅建筑债务与资本比率改善至29.1%，第三季度为34.5% [24] - 2025年第四季度末股东权益为26亿美元，流动性为11亿美元 [24] - 2025年全年经营活动现金流为1.53亿美元，2024年为1.26亿美元 [24] - 2025年全年每股账面价值创纪录，达到89.21美元 [25] - 2025年全年有效税率为24.1%，第四季度为23.5% [23] - 2026年第一季度预计交付2，100至2，300套房屋，为全年低点 [20] - 2026年第一季度预计销售、一般及行政费用占房屋销售收入的比例为14.5% [22] - 2026年全年预计有效税率在25%-26%之间 [23] - 2026年全年预计房屋交付量在10，000至11，000套之间，房屋销售收入在36亿至41亿美元之间 [25] 各条业务线数据和关键指标变化 - **住宅建筑业务**：2025年第四季度净新合同2，702套，创公司季度纪录，同比增长10%，环比增长13% [9] - **住宅建筑业务**：2025年第四季度每社区平均吸收率为2.9套，同比增长12%，环比增长16% [9] - **住宅建筑业务**：2025年第四季度激励措施平均约为1，300个基点，环比增加200个基点 [10] - **住宅建筑业务**：2025年第四季度直接建筑成本环比下降4% [11] - **住宅建筑业务**：2025年第四季度建筑周期平均为114天，同比下降10% [12] - **住宅建筑业务**：2025年全年平均社区数量为318个，同比增长13% [12] - **住宅建筑业务**：2025年第四季度末社区数量为305个 [12] - **住宅建筑业务**：2025年全年直接建筑成本平均每套房屋降低13，000美元，建筑周期缩短13天至114天 [6] - **住宅建筑业务**：2025年全年成品库存减少近30% [6] - **住宅建筑业务**：2025年全年销售、一般及行政费用（不含佣金和广告）同比下降5% [6] - **住宅建筑业务**：2025年第四季度抵押贷款捕获率为84%，与全年水平持平，创季度和年度纪录 [23] - **住宅建筑业务**：2025年第四季度可调利率抵押贷款约占发起抵押贷款的25%，高于第三季度的近20%和第一季度的不到5% [11] - **住宅建筑业务**：2026年第一季度激励措施预计将比2025年第四季度水平改善最多50个基点 [11] - **住宅建筑业务**：2026年平均社区数量预计同比增长低至中个位数百分比 [14] - **住宅建筑业务**：2026年金融服务业务的贡献利润率预计与2025年水平相似 [23] - **Century Living业务**：2025年第四季度交付300套多户住宅单元，并以9700万美元的价格出售了一个300单元的多户住宅社区 [20] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司未在电话会议中提供按地理区域划分的具体市场数据 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司战略重点是在提高销售速度和价格之间取得平衡，2025年第四季度更侧重于老旧、高成本社区和清盘社区的销售速度，2026年计划采取更平衡的方法 [9] - 公司通过灵活的土地期权策略控制风险，2025年第四季度末拥有和控制的土地约61，000块，其中26，000块为期权土地，仅需7400万美元不可退还的定金 [14][17] - 公司土地投资重点是在现有市场深化份额，以提高利润率和回报 [17] - 公司2025年土地收购和开发支出约为12亿美元，2026年预计与2025年水平大致持平 [14] - 基于2025年底的土地储备，假设市场条件改善，公司有能力在2026年和2027年每年实现10%的交付量增长 [6][15] - 公司将继续保持资本配置的灵活性，包括股票回购，2025年以平均每股63.32美元的价格回购了230万股，占年初流通股的7% [25] - 公司认为市场存在对经济适用新房的实质性被压抑需求 [7] - 行业竞争方面，公司提到第四季度为争取年终成交而与其他建筑商竞争，导致激励措施增加 [10] - 行业层面，建筑周期时间普遍缩短，使得新产品的供应可以快速增加 [60] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层认为2025年对新房市场来说是充满挑战的一年 [4] - 管理层对2026年及以后持乐观态度，认为公司已为未来增长做好定位 [6] - 管理层预计任何利率减免、消费者信心改善或政府对购房者的支持都将释放购房者需求 [7] - 管理层对2026年春季销售季表示期待，认为传统上是一年中销售强劲的月份 [10] - 管理层指出，2026年1月至今的销售速度较去年同期有所放缓，但潜在客户线索有所增加，订单活动在1月前三周环比改善 [29] - 管理层对可调利率抵押贷款的接受度增加感到鼓舞，认为这有助于部分解决市场的可负担性挑战 [11] - 管理层认为，由于建筑周期创纪录和直接建筑成本优势，公司已准备好利用春季销售季的任何有利市场条件 [12] - 管理层表示，如果市场条件允许，公司有能力将交付量提高到指导范围的高端以上 [26] - 管理层提到，目前关于住房的舆论和宣传可能成为春季销售的顺风 [31] - 管理层认为政府的支持措施目前是额外的助力，并未完全纳入业绩指引 [32] 其他重要信息 - 2025年公司被《新闻周刊》评为美国最值得信赖的公司之一，并被《美国新闻与世界报道》评为最佳工作场所 [8] - 2025年第四季度支付了每股0.29美元的季度现金股息，并以平均每股59.90美元的价格回购了334，000股普通股 [24] - 2025年全年通过股息和股票回购向股东返还了创纪录的1.78亿美元 [25] - 截至2025年第四季度末，公司土地库存中43%为已完工地块，32%为开发中土地 [17] - 2025年第四季度产生1090万美元的减值费用，与几个清盘社区有关 [20] - 公司预计2026年平均完工地块成本仅比2025年第四季度水平高出2%-3% [16] - 公司剩余的股票回购授权约为150万股 [45] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 关于春季销售季前景和消费者行为的看法 [28] - 管理层表示，1月销售速度较去年同期慢，但订单活动和潜在客户线索在1月前三周环比改善，转化需要15-45天，对春季销售季持希望态度 [29] - 管理层提到去年春季销售季未达预期，希望今年会更好 [30] - 管理层认为当前关于住房的舆论宣传可能成为顺风 [31] 问题: 政府支持措施是否已纳入业绩指引 [32] - 管理层表示，政府的支持措施目前是额外的助力，未完全纳入指引 [32] 问题: 社区数量的季度变化趋势 [33] - 管理层预计社区数量将在全年持续增长，尤其是在年中及下半年 [33] 问题: 2026年第一季度毛利率展望 [37] - 管理层解释第四季度毛利率受到有意清理老旧和清盘社区的影响，第一季度将采取更平衡的策略，预计激励措施将比第四季度减少约50个基点 [41][42] 问题: 不同地理区域的表现差异 [43] - 管理层表示目前没有特定区域表现明显偏离去年趋势，注意到抵押贷款利率接近6%时带来了更多客流 [43] - 管理层认为1月数据尚早，需要更多时间观察各区域表现 [44] 问题: 剩余的股票回购授权额度 [45] - 管理层表示剩余授权约为150万股 [45] 问题: 2026年第一季度销售、一般及行政费用率较高的原因 [51] - 管理层解释第一季度通常是交付量最低的季度，因此费用率较高，且平均销售价格和指引也影响了该比例 [52][53] 问题: 在订单活动同比放缓的情况下，对减少激励措施的信心 [55] - 管理层表示需观察市场发展，去年春季销售未达预期，今年希望更好，但目前订单速度确实略低于去年同期 [55] 问题: Century Living单元出售对毛利率的影响 [58] - 管理层确认Century Living单元的出售未包含在毛利率或激励措施的讨论中 [58] 问题: 网站上3.75%的诱人利率对买家的影响 [59] - 管理层表示提供的抵押贷款产品多样，平均发起利率在5.25%-5.5%之间，低利率产品有助于解决可负担性问题 [59] 问题: 行业成品库存水平的发展 [60] - 管理层认为建筑商普遍没有过度开工，但由于建筑周期缩短，如果市场需求出现，库存可以迅速增加 [60]

财务数据和关键指标变化 - 本季度净收入为1650万美元，摊薄后每股收益0.32美元，去年同期分别为3820万美元和0.76美元 [6] - 本季度税前收入为2190万美元，去年同期为5120万美元；本季度税前利润率为8.7%，去年同期为16.7% [6] - 本季度收入总计2.504亿美元，去年同期为3.059亿美元 [6] - 本季度销售2333块土地，平均售价10.55万美元，预计平均售价会因交付地块的地理位置和大小组合而波动 [7] - 本季度毛利率为22%，去年同期为23.8%，排除高利润率地块销售影响，去年第一季度毛利率约为22.8% [8] - 本季度SG&A费用较去年同期增长29%至3600万美元，主要因员工数量增加30%至427人；SG&A费用占收入的比例为14.4%，去年同期为9.2% [8] - 本季度末流动性为6.45亿美元，包括1.32亿美元无限制现金余额和5.13亿美元循环信贷额度可用容量 [15] - 本季度末总债务为8.07亿美元，净债务与资本比率为29.5%，股东权益为16亿美元，每股账面价值较去年增长13%至31.84美元 [15] 各条业务线数据和关键指标变化 - 4 Star团队本季度交付2333块土地，产生收入2.504亿美元，摊薄后每股收益0.32美元 [4] - 本季度9%的交付量即221块土地售予其他房屋建筑商，包括2个新客户 [10] 各个市场数据和关键指标变化 - 自有地块签约数量较去年翻倍，自有地块签约比例达到2020年6月以来最高水平 [4] - 自有地块数量较去年增加23%，社区数量增加25% [5] - 截至12月31日，总地块数量较去年增加29%至10.6万块，其中自有6.83万块（占64%），通过购买合同控制3.77万块（占36%） [14] - 本季度末自有已完成地块8100块，自有签约待售地块较去年增加51%至2.52万块，占自有地块的37% [14] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司专注于投资有吸引力的地块，周转库存，最大化回报，巩固在高度分散的地块开发行业的市场份额 [5] - 公司目标是在中期内将市场份额翻倍至5% [20] - 公司与D. R. Horton有共同目标，即D. R. Horton每销售3套房屋，就有1套建在公司开发的地块上，公司也在拓展与其他房屋建筑商的关系 [10] - 公司新开发项目的承保标准保持不变，最低平均库存税前回报率为15%，初始现金投资在36个月内收回 [11] - 公司资本结构是竞争优势，与其他开发商相比，具有运营灵活性和更强的流动性 [15] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管住房可负担性仍面临挑战，但人口结构对住房需求的支撑仍然有利，建筑商提供的抵押贷款利率买断激励措施有助于解决可负担性问题并刺激需求 [8] - 承包商和必要材料的供应有所改善，土地开发成本已稳定，但政府审批延迟仍使周期时间高于历史正常水平 [9] - 住房建筑商正在竞争获取土地和地块，土地价格没有出现疲软迹象 [9] - 公司预计未来将恢复强劲的销量增长，本财年第一季度在土地和土地开发上投资约6.85亿美元，较去年同期增长50%，预计本财年将在土地收购和开发上投资约20亿美元 [11] - 公司预计第一季度是本财年交付量最低的季度，下半年收入将高于上半年，预计全年交付16000 - 16500块土地，产生16 - 16.5亿美元的收入 [18] 其他重要信息 - 公司计划本周晚些时候提交10 - Q报告，电话会议结束后将在投资者关系网站上发布更新后的投资者报告 [3] - 公司在12月对信贷安排进行了修订，将到期日从2026年10月延长至2029年12月，降低了定价，并将总贷款承诺从4.1亿美元增加到6.4亿美元 [15] - 本月早些时候，公司获得了标准普尔的企业信用评级升级，从B +升至BB - [15] 问答环节所有提问和回答 问题: 请详细说明土地开发成本稳定的具体方面，以及周期时间问题是否与审批流程有关 - 过去12个月开发成本稳定，团队在项目期间更新预算，未再出现价格上涨情况 [23] - 本季度周期时间又减少了30天，较峰值减少了120天，但政府审批延迟仍影响周期时间，公司希望本财年将周期时间恢复到正常水平 [24] 问题: 如何看待员工数量和新市场扩张对成本杠杆的影响，以及本季度每块土地收入较高的原因 - 预计本财年剩余时间SG&A费用将有所缓和，全年仍将处于较高的个位数水平 [26] - 本季度每块土地收入较高是因为一个特定的填充项目地块价格较高，预计未来地块价格将有低到中等个位数的增长 [28] 问题: 年初至今建筑商需求趋势如何，Horton或其他客户是否延迟或改变了预定的地块收购计划 - 建筑商需求总体强劲，特别是在新社区，现有社区也有需求，偶尔会有库存积压情况，公司会引入新建筑商 [32] 问题: 请说明本财年剩余时间交付量的节奏 - 第一季度通常是交付量最低的季度，大部分交付量在下半年，与2024年情况相似 [34]