财务数据和关键指标变化 - 第四季度调整后公司运营资金为每股0.79美元，总计约4700万美元 全年调整后公司运营资金为每股3.15美元，总计1.87亿美元 [14] - 2026年调整后公司运营资金指引范围为每股3.22-3.37美元，中点代表4.6%的增长 该指引假设第四季度出售物业的收益将重新投资于凤凰城的开发项目 [15] - 净负债与调整后EBITDA的比率从5.9倍改善至4.9倍 [5] - 投资组合入住率从2024年底的93.6%提升至2025年底的97.1% [5][16] - 全年同店净营业收入增长为2.9%，第四季度与2024年同期持平 2026年同店净营业收入增长指引范围为1.5%-2.5% [16] - 2026年同店净营业收入增长中点2%的构成包括：合同租金上涨和续租带来3.25%的正向贡献，但被较低的入住率和以免租形式出现的较高租金优惠所导致的1.25%负面影响所抵消 [17] - 2026年指引范围假设同店资产池的平均入住率为96%-97%，而2025年该资产池的平均入住率略高于97% [17] - 第四季度一般及行政费用约为1100万美元，2025年全年为4000万美元 预计2026年一般及行政费用在3900万至4100万美元之间 [17] - 2025年处置资产总额为3.89亿美元，包括第四季度非目标市场销售额1.16亿美元 2025年出售的稳定资产平均现金资本化率为5.7% [8] - 2025年偿还了约2.2亿美元债务，其中包括第四季度通过现金要约收购偿还的1.4亿美元2028年到期的6.75%高级票据 [21] - 季度结束后，公司重组了6亿美元的循环信贷额度和2.5亿美元的定期贷款，将初始到期日分别延长至2030年1月和2029年1月 [22] - 年底资产负债表上持有约1.7亿美元现金 [9] 各条业务线数据和关键指标变化 - 2025年租赁了近500万平方英尺，现金基础的市场公允价值调整结果约为28%（不包括固定利率续租） [5] - 第四季度租赁了超过200万平方英尺，基础租金和现金基础租金分别实现了约27%和23%的可观增长（不包括固定利率续租） [7] - 截至2025年底，开发项目98%已出租或出售 [10] - 自2019年以来，通过开发计划开发了15个设施，第一代租约的加权平均稳定收益率为7.1%，并产生了超过成本基础9100万美元的出售收益 [10] - 凤凰城西谷的315英亩土地将启动一个100万平方英尺的投机开发项目 预计2027年上半年完工，预算约1.2亿美元，稳定现金收益率在7%-7.5%之间 [11][12] - 奥兰多和里士满的60万平方英尺再开发项目进展顺利 里士满项目预计第二季度完工，奥兰多项目预计第三季度完工 两个项目预计成本收益率在低双位数 [21] 各个市场数据和关键指标变化 - 目标市场（共12个）目前占公司总账面价值的87% [8] - 第四季度，目标市场推动了美国约5400万平方英尺总净吸纳量的66%以上 [6] - 凤凰城、印第安纳波利斯、沃斯堡和休斯顿等几个目标市场引领了需求 [7] - 凤凰城西谷市场，18个月前有10栋100万平方英尺的建筑可用，此后其中8栋已出租或出售给用户，剩余2栋处于高级谈判阶段，市场上将没有100万平方英尺的设施可用，且目前没有在建项目 [11] - 哥伦布市场已显著收紧，凤凰城市场也对定制开发询价有回应 [57] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 2025年的核心战略举措包括：增强资产负债表、解决三个大型开发物业的空置问题、提高投资组合入住率、实现有吸引力的租赁成果 [12] - 2026年的优先事项将集中在战略资本配置，特别是追求有纪律的增长机会和进行机会性股票回购、租赁剩余空置物业以及产生强劲的市场公允价值调整结果 [12] - 资本配置优先事项现在主要侧重于有纪律的投资和外部增长机会（主要是在土地储备中），以及执行机会性股票回购（前提是不影响2025年在资产负债表方面取得的进展） [10] - 收购活动预计将仅限于1031交换，这可能在公司退出非目标市场时偶尔发生 [10] - 公司将继续密切关注拥有开发土地的市场基本面，评估定制开发和投机开发机会 [10] - 定制开发领域仍然具有吸引力，随着现有投机建成空间的供应退出市场，竞争减少，公司因其土地储备而处于更有利的地位 [56][57] - 高质投资组合主要由阳光地带和中西部下游的甲级资产组成，能够从改善的市场基本面和与先进制造业投资相关的积极势头中受益 [12] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 第四季度市场基本面继续改善 [6] - 需求主要由大型用户推动，他们青睐过去5年内建成的超过50万平方英尺的设施 [7] - 建筑成本比市场峰值时每平方英尺低约20美元 [11] - 市场变化相当迅速，去年上半年和第三季度初达成的交易中存在较高水平的租金优惠，因为当时的供需前景较为疲软 过去六个月，大量空间被吸纳，空置率在大多数市场已经趋于平缓甚至开始下降 [36] - 租金优惠将继续存在，但一些12个月前给出的优惠将开始减少和软化，市场将变得更加有利于业主 [37] - 在非目标市场有约2亿美元的资产正在谈判中，可能带来良好结果，但这并未包含在指引中 [39] - 目前，从股东价值角度看，新开发比股票回购更有吸引力，但仍有一些股票回购的空间 [40] 其他重要信息 - 标普全球评级在第四季度将LXP的前景修订为正面 [21] - 截至2025年底，租约到期至2030年以及第二代空置物业的当前市场公允价值具有吸引力，根据经纪人估计，现有租金比市场低约16%（此指标包含固定利率续租） [18] - 在第四季度，为印第安纳波利斯市场38万平方英尺的设施获得了一份新的10年租约，年租金涨幅为3.5%，租金比之前提高了34% [18] - 凤凰城一处16万平方英尺的设施租户在年底搬出，预计重新租赁可将租金提高40%-50% [19] - 2026年上半年已知有两处搬出：格林维尔-斯帕坦堡多租户设施的12.1万平方英尺（1月底到期）和坦帕的23万平方英尺设施（本月到期） 坦帕设施将进行一些翻新，包括增加铁路运输能力，预计租金将比现有租金提高10%-20% [20] - 在同店增长指引中，假设坦帕物业在2026年保持空置 [21] - 2026年到期的租约中，已解决了约300万平方英尺，占总展期量的41%，平均现金租金增长约28%（不包括两笔固定利率续租） [7] - 2026年指引的低端假设了50万美元的信贷损失 2025年没有信贷损失 [17][61] - 2025年12月和2026年1月以平均价格49.47美元回购了约277,000股股票 [9] - 2025年9月，为满足1031交换要求，在亚特兰大收购了一处物业，并以约5%的隐含资本化率和高于成本基础20%的溢价，将印第安纳波利斯和奥卡拉开发物业出售给用户买家 [8][9] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 关于凤凰城计划开发的询问，特别是市场改善情况和潜在客户前景 [26] - 市场供需状况和较低的建筑成本对公司非常有利 目前有潜在客户正在寻找该规模的空间，但市场上几乎没有选择，因此这是一个极好的机会，项目在完工前就有兴趣并不奇怪 [27] - 首次开发将使用约75英亩土地，公司在凤凰城的土地总共规划了超过500万平方英尺，因此未来还有很大的开发空间 [28][59] 问题: 关于2025年全年同店净营业收入增长略低于之前预测的原因 [31] - 年底同店入住率97.3%在之前设定的3%-3.5%增长范围的预期之内 最终结果2.9%与指引低端3%的差异约为20万美元，这主要是由于大约六处物业的物业费用略微超支，其中一些是空置物业，公司承担了全部运营费用负担，另一些是租约中包含物业费用上限的已出租物业，发生了一些未预算的费用 [32][33] 问题: 上述费用超支是否会持续影响2026年，以及2026年租金优惠环境和预期 [34] - 公司已根据第四季度经历的物业费用更新了预算，并在今天上午发布的运营资金指引中反映了这一点 [35] - 市场变化迅速，去年上半年和第三季度初由于供需前景较软，存在较高水平的租金优惠 过去六个月大量空间被吸纳，空置率趋于平缓或下降，因此优惠将继续存在，但12个月前给出的优惠将开始减少，市场将变得更加有利于业主 [36][37] 问题: 关于2026年交易活动、资本配置、退出更多非目标市场的潜力以及与股票回购的权衡 [38] - 公司一直在有条不紊地处理12个目标市场以外的资产组合，花时间确保价值最大化，并通过匹配资金来提升股东价值 通常，在价值最大化之前，会涉及资产管理工作 在该组合中，有约2亿美元的资产正在谈判中，可能带来良好结果，但这并未包含在指引中，可能会为公司提供年内重新配置的资本，但需谨慎管理税务影响 [39] - 在解决了降低杠杆的需求后，股票回购一直具有吸引力 但目前，从股东价值角度看，新开发比股票回购更有趣，但仍有一些股票回购的空间 [40] 问题: 关于2026年现金同店净营业收入增长指引中租金上涨和价差的贡献，以及固定利率续租的影响 [44] - 3.25%的核心正向贡献包括：合同租金上涨（投资组合平均约2.8%）和续租租金价差 1.25%的负面影响反映了投资组合平均入住率较低，这实际上包含了当前空置空间的新租约或可能发生的租户搬出所带来的影响，因此也捕捉了一些新租约的租金价差活动 [45] - 2025年实现了28%的现金租金价差（包含许多2026年已完成的交易），如果包括固定利率续租选择权，则市场公允价值调整约为14.5%，这显示了两者之间的差异 好消息是，2026年的固定利率续租选择权目前已基本处理完毕，年底还有两个小的，预计会续租，之后有望看到更高的市场公允价值调整数字 [46][47] 问题: 关于2026年平均入住率指引的假设，包括下半年较大到期租约的保留率，以及现有空置物业的活动情况 [48] - 对于保留率，公司目前感觉良好，已经处理了许多潜在空置，通过续租解决了大部分问题，其中两个是之前提到的固定利率续租选择权 对于2026年剩余时间和2027年，公司也感觉会有良好的保留率，预计将恢复到典型的高保留率水平 [49] - 空置物业方面，持续有租赁活动，但完成交易仍然是一个挑战，有很多询价和租户参观 公司预计今年在空置物业上会取得良好进展，并且这些空置物业有很好的机会将租金提高至中等30美元/平方英尺的范围 [50][51] 问题: 关于定制开发活动的评论，净租赁领域公司的竞争，以及公司对定制开发的考虑 [55] - 定制开发领域仍然具有吸引力，供应动态使其看起来更令人鼓舞，特别是在公司的土地储备中 虽然可能面临来自其他参与者的更多竞争，但由于公司拥有土地储备，这使其比许多寻求为定制开发融资的竞争对手处于更有利的地位 随着现有投机建成空间的供应退出市场，竞争减少 公司过去几年一直积极回应土地储备中的定制开发询价，并将继续关注投机和定制开发两种选择 [56][57] - 在凤凰城地块，供应动态和缺乏竞争使其非常具有吸引力，同时公司战略性地利用了具有吸引力的建筑定价窗口 因此，决定启动投机开发 但也不排除项目提前转换（即投机转定制）的可能性，公司将继续回应该地块的定制开发询价 [58] 问题: 关于2026年坏账假设的建模问题，以及其与2025年的比较 [61] - 公司在信贷损失方面一直有良好的记录，2025年没有信贷损失 在指引中，仅在低端情景中包含了50万美元的信贷损失 考虑到某些行业面临的压力，出于审慎原则并与一些同行看齐，公司决定仅在低端情景中加入少量较高的信贷损失假设 [61]