投资策略调整 - 由于利差收紧，公司此前一直避免投资优先股，但近期利差改善促使公司重新考虑房地产投资信托基金(REITs)优先股，尤其是收益率超过6 5%的最安全品种 [1] 重点关注标的 - 公司正在研究LXP Industrial Trust (NYSE)的优先股投资机会 [1]

纪要涉及的行业和公司 - 行业：房地产行业，具体为仓库和配送设施领域 - 公司：LXP Industrial Trust (LXP) 纪要提到的核心观点和论据 公司业务战略与投资组合 - 公司业务聚焦于12个市场的仓库和配送设施，其中3个在中西部下游地区，其余在阳光地带，这些市场物流基础设施良好、人口结构积极、监管环境友好，与美国的回流倡议相匹配 [3] - 投资组合主要是大型配送设施，建成不到10年，具有现代特征，约一半租户为投资级，信用状况良好 [4] 有机增长与财务状况 - 自退出办公业务后，公司实现了出色的按市值计价租赁利差和同店净营业收入（NOI）增长，目前租金比市场水平低18%，随着租约到期，有机会提高收入 [5][6] - 有几个未出租的大型项目，出租后将增加入住率和EBITDA，降低杠杆率和派息率，有望延续优于同行的表现 [6][7] 开发租赁项目 - 成功租赁南卡罗来纳州格林维尔的一座建筑给DHL，租户最终用户为First Solar，开发收益率为8%，市场反应积极，自宣布租赁以来表现优于市场约400个基点 [8] - 该项目为两年期租赁，相比五年期租赁，能限制免租期、降低租户改进成本、获得更高租金，且签约速度快，约六周完成 [12][13] 租户行为与宏观趋势 - 租户行为分为三类：提前囤货以降低关税风险；因不确定关税政策而暂停决策；因供应链需求继续推进业务，如亚马逊和沃尔玛 [17][18] - 电子商务和回流需求方面，公司市场将受益，如凤凰城的台积电投资从40亿美元增至165亿美元，供应商开始进入；萨凡纳的现代汽车项目也有相关进展 [20][21] 未来发展策略 - 目前倾向于定制开发，可获得开发收益且无需承担租赁风险，有超过500英亩土地储备，未来租金合适时可进行投机性开发，先从15万 - 35万平方英尺的小项目开始 [28] - 短期内优先租赁现有大型建筑，而非启动新的投机性开发项目 [29] 市场供需与租金情况 - 市场供应仍受限制，今年供应有所下降，从约7.5亿平方英尺降至不足3亿平方英尺，未来18 - 24个月内供应不会有显著变化，数据中心和先进制造业发展将使价格维持高位并限制供应增长 [30][31] - 市场租金与重置租金差距在10 - 20%之间，租金涨幅需达到该范围才能证明新建设的合理性 [34][38] 资本运作与投资策略 - 去年以约6%的资本化率购买物业，今年暂停购买，年初以接近4%的资本化率出售部分资产，目前持有现金，收益率超4%，未来将视情况重新评估买卖策略 [36][37] - 公司希望将杠杆率降至约5倍，租赁印第安纳波利斯和佛罗里达中部的项目后，杠杆率将降至5.5倍以下，通过租金增长可有机实现目标 [47] - 目前股息每年增长约0.02美元，若派息率降至80%以下，可能会考虑提高股息增长率 [48] 其他重要但可能被忽略的内容 - 印第安纳波利斯市场2023年过度建设，大盒子租赁缓慢，但近期活动大幅增加；佛罗里达中部大盒子活动较慢，但公司看好其人口增长和消费需求带来的未来需求 [24][25][26] - 里士满的一个25万平方英尺建筑的再开发项目，有望将低租金提高至市场租金的70%以上 [32][33] - 公司目前对不同市场有不同投资偏好，约75%的投资组合在阳光地带市场，最看好凤凰城，也考虑休斯顿、达拉斯、亚特兰大等市场 [50][51] - 公司没有明确的租户信用目标，重要的是拥有优质公司愿意入驻的房地产，平均设施规模略小于50万平方英尺 [55][56]

投资服务 - iREIT+HOYA Capital是Seeking Alpha上以收入为重点的顶级投资服务 专注于提供可持续投资组合收入、多元化和通胀对冲机会的创收资产类别 [1] 市场波动 - 近期市场波动显示 曾被视作"安全股票"的标的可能并不稳定 例如苹果(AAPL)多年来一直是稳定回报的代表 但在当前关税环境下 投资者的自满情绪已让位于不稳定性 [2] 投资策略 - 投资策略侧重于防御性股票 采用中长期投资视角 [2]

文章核心观点 - 公司宣布为南卡罗来纳州格林维尔/斯巴达堡市场约110万平方英尺的工业设施签订租约，预计推动收益增长 [1][3] 公司业务情况 - 公司是专注于A级仓库和分销投资的房地产投资信托基金，在阳光地带和中西部12个目标市场开展业务，通过收购、开发项目、定制建造和售后回租交易扩大投资组合 [5] 租约具体信息 - 租约承租方为一家全球物流公司的美国子公司，6月1日起租，租期两年，有两个五年续租选项，初始租金每平方英尺5.5美元，年租金涨幅3.25% [2] - 租约使该开发项目预计稳定现金收益率约达8.0% [2] 收益预期 - 此租约预计2025年产生约370万美元的基本租金和运营成本报销 [3] - 公司已开发15处设施，总面积910万平方英尺，其中74%已出租，平均预计稳定现金收益率7.1%，剩余230万平方英尺的开发项目租赁、投资组合的按市值计价机会和合同租金增长将推动收益增长 [3] 相关定义说明 - 基本租金是对GAAP租金收入进行调整后得出，排除租户报销费用和租赁终止收入，包含附属收入，不包括递延租金应收款的准备金/核销 [7] - 稳定收益率假设100%入住率并支付实现该入住率的估计成本，不包括开发商奖励费或合作伙伴提成 [8]

公司参与者 - 投资者关系由Heather Gentry负责 [1] - Will Eglin担任首席执行官 [1] - Brendan Mullinix担任首席投资官 [1] - James Dudley担任执行副总裁 [1] - Nathan Brunner担任首席财务官 [1] 会议信息 - 会议为LXP Industrial Trust 2025年第一季度财报电话会议和网络直播 [1] - 财报发布和季度补充材料已在公司官网投资者栏目公布 [3] - 财报材料将通过8-K表格提交至SEC [3] 前瞻性声明 - 会议中部分关于未来事件和预期结果的声明可能构成《1995年私人证券诉讼改革法案》定义的前瞻性声明 [3] - 公司认为这些声明基于合理假设 [4] - 实际结果可能因多种因素与声明内容存在重大差异 [4]

租赁业务数据关键指标变化 - 2025年第一季度租赁面积达110万平方英尺，同店净营业收入增长5.2%，非目标市场资产出售获3500万美元收益[4] - 完成54万平方英尺的租约延期，基础租金和现金基础租金分别增长52.5%和58.9%；完成10.1万平方英尺的租约延期，现金基础租金增长39%[6] - 截至2025年3月31日，公司稳定投资组合的出租率为93.3%，不包括第一代可租赁空间的出租率为99.5%[16] 财务数据关键指标变化 - 收入类 - 2025年第一季度总毛收入为8890万美元，2024年同期为8630万美元[5] - 2025年第一季度总毛收入为8.8863亿美元，2024年同期为8.6251亿美元，同比增长3.03%[41] - 2025年第一季度归属普通股股东的净收入为1730万美元，合每股摊薄收益0.06美元，2024年同期为净亏损190万美元，合每股摊薄亏损0.01美元[7] - 2025年第一季度净收入为1.8162亿美元，2024年同期净亏损55.5万美元[41] - 2025年第一季度归属于普通股股东的净收入为1.7279亿美元，2024年同期净亏损193.1万美元[41] - 2025年第一季度归属于普通股股东的基本每股净收入为0.06美元，2024年同期为 - 0.01美元[41] - 2025年第一季度归属于普通股股东的摊薄每股净收入为0.06美元，2024年同期为 - 0.01美元[41] - 2025年第一季度基本每股收益为0.06美元，2024年同期为 - 0.01美元[45] - 2025年第一季度摊薄每股收益为0.06美元，2024年同期为 - 0.01美元[45] - 2025年第一季度可分配给普通股股东的净收入为17,279美元，2024年同期为 - 1,931美元[45][47] 财务数据关键指标变化 - 资金类 - 2025年第一季度调整后公司运营资金为4640万美元，合每股摊薄0.16美元，2024年同期为4880万美元，合每股摊薄0.16美元[8] - 2025年第一季度调整后公司可供所有股东分配的资金为46,412美元，2024年同期为48,798美元[47] - 2025年第一季度公司可分配资金为48,125美元，2024年同期为45,238美元[47] - 2025年第一季度基本每股运营资金为0.15美元，2024年同期为0.16美元[47] - 2025年第一季度摊薄每股运营资金为0.16美元，与2024年同期持平[47] 财务数据关键指标变化 - 资产负债类 - 2025年3月31日，房地产成本为41.34987亿美元，2024年12月31日为41.76294亿美元[43] - 2025年3月31日，总资产为37.59514亿美元，2024年12月31日为38.43312亿美元[43] - 2025年3月31日，总负债为16.6266亿美元，2024年12月31日为17.22529亿美元[43] 财务数据关键指标变化 - 股数类 - 2025年第一季度加权平均基本普通股股数为2.91706064亿股，2024年同期为2.91288383亿股[41] - 2025年第一季度加权平均摊薄普通股股数为2.92298271亿股，2024年同期为2.91288383亿股[41] 财务数据关键指标变化 - 预计类 - 预计2025年归属普通股股东的净收入为每股摊薄0.12 - 0.16美元，调整后公司运营资金为每股摊薄0.61 - 0.65美元[18] - 2025年预计摊薄后普通股每股净收入在0.12 - 0.16美元之间[49] - 2025年预计折旧和摊销为0.68美元[49] - 2025年预计调整后公司摊薄每股运营资金在0.61 - 0.65美元之间[49] 资产出售与债务偿还 - 出售一处仓库设施，总收益3500万美元；另一处仓库设施以3960万美元出售[6] - 偿还公司3亿美元定期贷款中的5000万美元[6] 债务比率与期限利率 - 季度末净债务与调整后息税折旧摊销前利润的比率为5.9倍，总合并债务为15亿美元，加权平均到期期限为5.3年，加权平均利率为3.96%[17]

房地产资产情况 - 截至2025年3月31日，公司拥有约118处房地产权益，分布于16个州，可出租面积约5730万平方英尺，出租率约93.3%[106] 租约相关情况 - 2025年第一季度，公司签订110万平方英尺的租约延期协议，延期后平均固定租金为每平方英尺7.85美元，此前为6.37美元，租户改进和租赁佣金的加权平均成本为每平方英尺1.19美元[109] 项目建设与出售及债务偿还情况 - 2025年第一季度，公司开始对弗吉尼亚州里士满一处25万平方英尺的仓库进行重建，出售一处设施，总价3500万美元，偿还5000万美元定期贷款[110][111][112] 债务与现金情况 - 2025年3月31日，公司有担保债务为5360万美元，低于2024年12月31日的5490万美元，现金7090万美元，无担保信贷额度为6亿美元[115] - 截至2025年3月31日，公司未偿还的无担保债务总额为14.791亿美元，包括定期贷款、高级票据和信托优先股证券等[123] 现金流情况 - 2025年第一季度和2024年第一季度，公司经营活动现金流分别为3900万美元和3890万美元，投资活动净现金分别为2320万美元和 - 2770万美元，融资活动净现金分别为 - 9310万美元和 - 4720万美元[116][117][118] 股份计划与回购情况 - 公司维持3.5亿美元的市价发行计划，2025年和2024年第一季度均未出售股份，董事会授权回购1000万股普通股，截至2025年3月31日，尚有690万股可回购[119][121] 股息支付情况 - 2025年和2024年第一季度，公司支付的股息分别为4100万美元和3950万美元，2025年第一季度宣布的普通股季度股息为每股0.135美元，较2024年第一季度增加0.005美元[122] 开发项目投资情况 - 截至2025年3月31日，公司合并开发和再开发项目的投资为1750万美元，预计还需约4100万美元来完成剩余项目[129] 净利润变化情况 - 2025年第一季度与2024年第一季度相比，归属于普通股股东的净利润增加1920万美元，主要由于租金收入增加270万美元、折旧和摊销费用增加300万美元、一般和行政费用增加90万美元、非经营收入减少320万美元[130][131][132][133] 利息和摊销费用情况 - 利息和摊销费用减少70万美元，主要是2024年全额偿还的高级票据利息费用减少220万美元，信托优先股相关费用减少60万美元，部分被定期贷款利息费用增加40万美元和资本化利息减少170万美元抵消[134] 房地产销售收益情况 - 房地产销售收益增加2460万美元，与2025年处置一处房产有关，2024年无处置[135] 同店净营业收入情况 - 2025年第一季度同店净营业收入（NOI）为6358.6万美元，2024年同期为6041.6万美元，增长5.2%，主要因现金基础租金增加，2025年3月31日和2024年3月31日同店历史出租面积占比分别为99.2%和98.9%[137] 净收入与资金运营情况 - 2025年第一季度归属于普通股股东的净收入为1727.9万美元，2024年同期亏损193.1万美元；可供普通股股东使用的基本资金运营（FFO）为4436.3万美元，2024年同期为4714.1万美元；可供所有股权持有人使用的摊薄FFO为4606.2万美元，2024年同期为4880.3万美元；经调整的公司可供所有股权持有人使用的摊薄FFO为4641.2万美元，2024年同期为4879.8万美元[146] 非合并实体债务担保情况 - 截至2025年3月31日，公司为非合并实体的4.323亿美元无追索权债务提供担保，认为履行担保付款的可能性极小[147] 债务利率结构情况 - 2025年3月31日和2024年3月31日，公司未进行利率互换的可变利率债务本金分别为4660万美元和1.291亿美元，分别占总债务本金的3.0%和7.2%；固定利率债务本金分别为15亿美元和17亿美元，分别占总债务本金的97.0%和92.8%[150] - 2025年第一季度和2024年第一季度，可变利率债务加权平均利率分别为6.3%和7.3%，若加权平均利率提高100个基点，利息费用将分别增加10万美元和30万美元[150] 固定利率债务公允价值情况 - 截至2025年3月31日，公司估计固定利率债务的公允价值为14亿美元[151] 利率风险管理情况 - 公司利率风险管理目标是限制利率波动对收益和现金流的影响，降低整体借款成本，会使用固定利率债务工具和衍生金融工具管理利率风险，截至2025年3月31日有利率互换协议[152] 净亏损非控股权益部分情况 - 净亏损中归属于非控股权益的部分增加50万美元，主要与2024年空置投入使用的开发项目运营亏损中，非控股权益应承担部分的确认有关[135]

财务数据和关键指标变化 - 第一季度调整后公司每股摊薄普通股的运营资金（FFO）为0.16美元，约4600万美元，符合预期 [13] - 同店净营业收入（NOI）增长5.2%，同店组合在季度末的出租率为99.2% [13] - 维持2025年同店NOI增长3% - 4%的预期，调整后公司FFO为每股摊薄普通股0.61 - 0.65美元 [13] - 2025年一般及行政费用（GS&A）预期维持在3900万 - 4100万美元 [13] - 季度末净债务与调整后息税折旧摊销前利润（EBITDA）的比率为5.9倍 [15] - 季度末资产负债表上有7100万美元现金，4月出售俄亥俄州奇利科西房产的预计收益为1.1亿美元 [16] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第一季度租赁约110万平方英尺，包括两个租赁续约，平均年租金增长率为3.6% [14] - 位于凤凰城的54万平方英尺设施进行了为期五年的续约，现金租金较之前上涨59%，年租金涨幅为3.25% [14] - 与玛氏公司在亚特兰大的60.5万平方英尺设施的租约延长至2030年，锁定了两年4%的租金增长率 [14] - 第一季度开始对里士满的25万平方英尺设施进行重新开发，预计2026年初完成 [15] 各个市场数据和关键指标变化 - 第一季度美国净吸纳量为2300万平方英尺，其中1900万平方英尺在公司的12个目标市场 [7] - 公司12个目标市场的建设管道约为8700万平方英尺，较2022年约3.3亿平方英尺的峰值下降近75% [7] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司专注于增加入住率、提高投资组合回报，并执行在阳光地带和中西部下游12个市场的投资战略 [6] - 公司集中投资于阳光地带和中西部部分州的12个目标市场，约85%的总资产位于这些市场，这些市场人口和就业增长超过全国平均水平，政府政策友好，物流基础设施完善 [10] - 公司将继续在目标市场寻找资本的良好用途，并选择性地从非目标市场的资产中回收资本 [12] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2025年开局良好，同店NOI增长稳健，尽管关税存在不确定性，但工业基本面相对稳定 [6] - 市场环境，特别是贸易政策，给租户的空间使用决策带来了更多不确定性，短期内保持谨慎，但租赁结果目前较为有利 [8] - 公司认为其资产质量、租户信用实力、资产负债表和与回流计划相契合的投资组合布局使其处于有利地位 [18] 其他重要信息 - 公司约47%的基本租金（ABR）来自拥有投资级评级母公司的租户 [16] - 公司目前对2026 - 2027年的租户续约情况尚不确定，但对现有租户基础有信心 [22] - 公司预计2025年租户留存率可能低于2024年，剩余2025年到期租约的租金比市场水平低30% - 35% [9] - 公司目前对大盒子设施的租金没有太大压力，主要是免租期和租户改进（TI）成本有所增加，稳定收益率预计约为6% [24][26] - 里士满的重新开发项目预计将带来较高的租金增长，资本投资收益率约为中双位数 [35] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 未来几年是否有已知的租户迁出情况 - 目前判断2026 - 2027年的情况还为时过早，公司对现有租户基础有信心，认为有很大机会续约，但2026年的到期租约多集中在下半年，需要等待观察 [22] 问题2: 三个大盒子设施的收益率和租金情况 - 租金方面，市场租金没有太大变动，主要是免租期和TI成本有所增加，从个位数中期上升到两位数低位，有时会提供近每年一个月的免租期，但表面租金压力不大 [24] - 收益率方面，稳定收益率预计约为6%，与之前的指导一致 [26] 问题3: 今年剩余时间是否有其他处置计划 - 目前没有处置计划，公司在关税政策的90天暂停期内暂停了处置活动，虽然有长期集中在12个市场的战略目标，但目前更倾向于持有现金，等待市场情况的发展 [27][28] 问题4: 里士满的重新开发项目是战略改变还是原计划 - 这是原计划的一部分，租户有收缩选项，公司收购的建筑原本就可以独立运营，重新开发是将其与其他建筑分离并推向市场，有望实现较高的租金增长 [30] 问题5: 重新开发项目对指导有何影响 - 公司在制定全年同店NOI增长3% - 4%的指导时已将该项目排除在同店组合之外，第一季度该项目未对同店NOI增长产生影响，因为项目在季度末才开始 [31][32] 问题6: 里士满市场对该建筑的兴趣和稳定收益率预期 - 该建筑是市场上唯一此类规模的建筑，里士满的空置率较低，预计建筑准备好后会有很多活动，有望实现较高的租金增长 [34] - 预计资本投资约为500万美元，每年可实现约70万美元的增量租金，资本投资收益率约为中双位数 [35] 问题7: 到2026年底的租约到期情况中，哪些市场有较大的租赁价差上升空间 - 公司仍然看好阳光地带市场，认为凤凰城和达拉斯有很好的机会实现租金与市场接轨 [40] 问题8: 关税对库存建设和需求的影响 - 租户对关税有不同的应对方式，一些租户继续按原计划经营，通过市场整合来应对；一些租户加速需求，引入更多产品；还有一些租户暂停计划，重新评估供应链 [43][44] 问题9: 大型电子商务玩家的需求情况以及对公司300万平方英尺新开发项目的影响 - 大型电子商务玩家仍在市场上，活动有所增加，但不确定是否会对公司的大盒子设施产生影响，目前还有一些主要零售商也在市场上寻找类似的项目 [46] 问题10: 日产2027年初的两个大租约到期情况 - 美国市场对日产至关重要，占其总销售额的40%，日产近期表示将最大限度提高美国工厂的产量 [51][52] - 公司的两个大仓库与日产的制造工厂直接相关，日产在纳什维尔的仓库投资了大量资金，引入了供应商，在坎顿也有类似的投资计划 [53] - 两个设施的租金较低，纳什维尔市场紧张，即使日产不续约，公司也有很强的设施可供其他租户使用，且日产有优先续约权，因此续约的可能性很高 [54]

财务数据和关键指标变化 - 第一季度调整后公司每股摊薄普通股的运营资金（FFO）为0.16美元，约4600万美元，符合预期 [13] - 同店净营业收入（NOI）增长5.2%，同店组合在季度末的出租率为99.2% [13] - 维持2025年同店NOI增长3% - 4%的预期，以及2025年调整后公司FFO为每股摊薄普通股0.61 - 0.65美元的预期 [13] - 2025年一般及行政费用（GS&A）预期维持在3900 - 4100万美元不变 [14] - 季度末净债务与调整后息税折旧摊销前利润（EBITDA）之比为5.9倍 [16] - 季度末资产负债表上有7100万美元现金，4月出售俄亥俄州奇利科西房产的预计收益为1.1亿美元 [17] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第一季度租赁约110万平方英尺，包括两份租赁续约，平均年租金增长率为3.6% [14] - 位于凤凰城54万平方英尺的设施进行了为期五年的续约，现金租金较之前租金增长59%，年租金涨幅为3.25% [14] - 与玛氏公司位于亚特兰大60.5万平方英尺的设施续约两年至2030年，锁定了两年4%的租金增长率 [14] - 第一季度开始对里士满25万平方英尺的设施进行重建，预计2026年初完成 [15] 各个市场数据和关键指标变化 - 第一季度美国净吸纳量为2300万平方英尺，其中1900万平方英尺在公司12个目标市场 [8] - 公司12个目标市场的建设管道约为8700万平方英尺，较2022年约3.3亿平方英尺的峰值下降了近75% [8] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司专注于增加入住率、提高投资组合回报，并执行在阳光地带和中西部下游12个市场的投资战略 [7] - 公司集中投资于12个目标市场，这些市场约占公司总资产的85%，具有良好的人口统计学特征、商业友好政策和物流基础设施，且受益于先进制造业的回流投资 [10] - 公司通过出售非目标市场的资产回收资金，并在市场条件允许时，在目标市场寻找资本的良好用途 [12] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2025年开局良好，同店NOI增长稳健，尽管关税存在不确定性，但工业基本面相对稳定 [7] - 市场环境，特别是贸易政策，给租户的空间使用决策带来了更多不确定性，短期内保持谨慎 [9] - 公司认为其资产质量、租户信用实力、资产负债表和与回流计划相契合的投资组合布局使其处于有利地位 [19] 其他重要信息 - 公司约47%的基本租金（ABR）来自拥有投资级评级母公司的租户 [17] - 公司目前对2030年到期租约的按市值计价估计约为18%，这将有助于FFO增长 [9] - 2025年剩余到期租约的现行租金比市场水平低约30 - 35%，公司认为2025年收回的任何空间对其他用户都有吸引力 [9] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 未来几年是否有已知的租户搬离情况 - 目前判断2026年和2027年的情况还为时过早，公司看好租户基础，认为有很大机会续约，但2026年的到期租约多集中在下半年，需等待观察 [22] - 2025年到期租约的租户存在一定不确定性，但公司拥有优质物业，有机会按市值计价，无论结果如何都能提高租金 [23] 问题2: 三个大型仓库目前的收益率和租金情况 - 租金方面，市场租金没有太大变动，可能有轻微下调，主要变化在免租期和租户装修补贴（TI），TI从个位数中期升至两位数低位，部分情况出现每年约一个月的免租期，但表面租金压力不大 [24][25] - 收益率方面，维持之前稳定在6%左右的指导 [26] 问题3: 今年剩余时间是否有其他处置计划 - 目前没有，公司完成了两笔优质资产出售，但由于关税政策处于90天的观望期，暂时停止了处置活动 [27] - 公司有长期战略目标，继续专注于12个市场，目前倾向持有现金，等待未来60天左右的市场发展 [28] 问题4: 里士满的重建项目是战略改变还是原计划，对指导有何影响 - 这是原计划，租户有收缩选项，收购的建筑原本就可作为独立建筑，重建是将其与其他建筑分离并推向市场，有望实现按市值计价 [31] - 公司在制定全年同店NOI增长3 - 4%的指导时已将该物业排除在外，因为知道这是业务计划的一部分 [32] - 该项目在第一季度末才开始，对第一季度同店NOI增长没有影响 [33] 问题5: 里士满市场对该建筑的兴趣以及重建后的稳定预期收益率 - 该建筑是市场上唯一该规模的建筑，里士满空置率低，预计建筑准备好后会有很多活动，能实现较高的按市值计价 [35] - 预计将租金提高到市场水平后每年可增加约70万美元的租金收入，预计资本投资约500万美元，资本投资收益率约为中双位数 [36] 问题6: 到2026年底的租约到期情况中，哪些市场在租赁价差方面有特别的上行空间 - 公司仍看好阳光地带市场，认为凤凰城的一些新产品和达拉斯的一些优质资产有很大的按市值计价机会 [41] 问题7: 关税对库存建设、利用率和供应链重新配置需求有何影响 - 租户对关税有不同反应，一些租户继续按原业务计划进行，通过市场整合应对；一些租户加速需求，引入额外产品；还有一些租户暂停计划，重新评估供应链 [44][45] 问题8: 如何看待大型电子商务玩家的需求，对公司300万平方英尺的新开发项目租赁有何影响 - 大型电子商务玩家仍在市场上，活动有所增加，但不确定是否会租赁公司的大型仓库，市场上还有其他大型零售商也有类似需求 [46] 问题9: 2027年初日产的两份大租约情况，日产需提前多久通知，续约讨论进展如何 - 美国市场对日产至关重要，占其总销售额的40%，近期日产重申了对美国工厂的承诺，并打算提高美国工厂的产量 [52][53] - 公司的两个大型仓库与日产的制造工厂直接相关，日产在纳什维尔的仓库投资了大量资金引入供应商，在坎顿的仓库也在讨论类似投资 [54] - 两个仓库租金较低，纳什维尔市场紧张，即使日产不续约，仓库也可租给其他租户，且日产有优先续约权，公司认为续约可能性很高 [55]

公司业绩表现 - LXP Industrial最新季度每股运营资金(FFO)为016美元 与Zacks一致预期持平 与去年同期016美元相比无变化 过去四个季度均未超出市场FFO预期 [1] - 公司季度营收达8886百万美元 超出Zacks一致预期414% 较去年同期8625百万美元增长 过去四个季度中有三次超过营收预期 [2] - 当前市场对下季度FFO预期为016美元(对应营收8595百万美元) 本财年FFO预期063美元(对应营收34585百万美元) [7] 股价与市场表现 - LXP Industrial年初至今股价下跌28% 表现优于标普500指数(-53%) [3] - 根据Zacks评级 该股当前为3级(持有) 预计短期表现与市场同步 [6] 行业对比与同业动态 - 所属行业(Zacks REIT及住宅权益信托)在250多个行业中排名后42% 研究表明前50%行业表现是后50%的2倍以上 [8] - 同业公司Armada Hoffler Properties预计5月7日公布季度业绩 市场预期每股收益026美元(同比下滑212%) 营收预期6333百万美元(同比增长23%) [9][10] 未来关注重点 - 股价短期走势将取决于管理层在财报电话会中的评论 [3] - 需密切跟踪后续季度FFO预期修正趋势 历史显示预期修正与股价变动存在强相关性 [5][7] - 当前FFO预期修正趋势呈现混合状态 财报公布后可能发生方向性变化 [6]