Alexandria Real Estate Equities (NYSE:ARE) Q4 2025 Earnings call January 27, 2026 02:00 PM ET Company ParticipantsFarrell Granath - Equity Research AssociateHallie Kuhn - SVP of Life Science and Capital MarketsJim Kammert - Managing DirectorJoel Marcus - Executive Chairman and FounderJohn Kim - Managing DirectorMarc Binda - CFOMason Guell - Equity Research AssociateMichael Carroll - Managing DirectorPaula Schwartz - Managing DirectorPeter Moglia - CEO and CIORay Zhong - VP of REIT Equity ResearchRich Anders ...

财务数据和关键指标变化 - 第四季度调整后稀释每股运营资金为2.16美元，全年为9.01美元，达到之前指引的中点 [5] - 第四季度同物业净营业收入按现金计算下降6%，全年按现金计算增长0.9% [8] - 2025年全年业绩主要受年初入住率下降驱动，现金业绩受益于上半年免租期结束 [9] - 2026年同物业净营业收入指引中点预计下降8.5%，主要由较低的入住率驱动 [9] - 第四季度调整后EBITDA利润率为70% [10] - 2025年实现了5130万美元的一般及行政费用节省，较上年减少30%，占净营业收入比例约为5.6%，约为其他标普500房地产投资信托基金平均水平的一半 [12] - 第四季度来自风险投资的已实现收益为2100万美元，低于前三个季度约3200万美元的季度平均值 [15] - 第四季度净债务与年化调整后EBITDA之比为5.7倍 [16] - 第四季度确认了14.5亿美元的减值损失，其中约90%已于12月3日的8-K文件中宣布，剩余10%主要与波士顿地区的一块土地有关 [18][19] - 第四季度房地产减值中，50%-60%与土地相关 [19] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第四季度租赁面积为120万平方英尺，较前四个季度平均值增长14%，较前八个季度平均值增长10% [6] - 第四季度完成的空置空间租赁面积为39.3万平方英尺，几乎是过去五个季度平均值的两倍 [6] - 第四季度平均租期略高于7.5年，与之前三年约8年的平均水平一致 [6] - 2025年底入住率为90.9%，较上一季度上升30个基点，较之前指引中点上升10个基点 [7] - 已签署约90万平方英尺（约占投资组合的2.5%）的租约，预计平均于2026年第三季度开始，将产生5200万美元的增量年租金收入 [7] - 大型园区约占年租金收入的78%，在三大主要市场的入住率表现优于整体市场19% [7] - 重申2026年底入住率指引范围为87.7%至89.3% [7] - 预计2026年第一季度入住率将下降，主要由120万平方英尺的关键租约到期（其中约60%平均于1月中旬到期）以及南旧金山一处17.1万平方英尺租约终止导致 [8][11] - 2026年指引假设从第二季度开始，每季度因潜在租户结业减少约600万美元租金 [11] - 2026年资本化利息指引为2.5亿美元，较2025年下降24% [13] - 2026年已实现投资净收益指引为6000万至9000万美元，中点约为每季度1900万美元 [16] - 2026年第四季度净债务与年化调整后EBITDA指引范围为5.6倍至6.2倍 [16] - 预计2026年第一季度杠杆率（按季度年化计算）将暂时增加1至1.5倍，主要由季度调整后EBITDA减少驱动 [17] - 2025年非创收资产占总资产比例从2024年底的20%降至17%，预计2026年底该比例将继续下降 [18] - 2026年非核心资产和土地处置及部分权益出售的指引中点约为29亿美元，其中非核心资产和土地预计占65%至75% [21] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司在南旧金山的Gateway园区因供需动态挑战和大量资本需求而被出售 [20] - 公司位于旧金山SoMa区的88 Bluxome Street开发项目预计在未来几个季度完成出售 [20] - 大波士顿地区市场租户数量在多个季度后首次出现11%的增长 [33] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 2026年的战略重点是及时执行计划，主要包括处置资产、保持强劲灵活的资产负债表、通过集中租赁提高入住率以及大幅减少资本支出 [4] - 公司计划在2026年基本完成大规模非核心资产处置计划 [13] - 战略目标包括减少管道规模和建设支出需求，并大幅减少土地储备规模 [13][15] - 正在评估四个在建项目的未来业务策略，这些项目仍有大量资本需求 [18] - 资本回收策略侧重于通过处置和部分权益出售来支持资金需求 [20] - 董事会授权重新加载并延长了最高5亿美元的普通股回购计划，但基于当前市场条件，2026年指引未假设任何股票回购 [21] - 公司将Fenway的一处物业转为办公用途，是基于特定建筑和子市场的需求考量，而非广泛战略转变 [29][30] - 公司认为其高端物业的资本化率应在5%左右 [32] - 未来开发项目占非创收资产或土地占总资产的比例目标约为10%或略高 [61] - 公司认为其所在的成熟实验室市场（如剑桥、沃特敦、海港区）的复苏可能需要2-3年，而新进入的实验室市场（如萨默维尔）可能需要4-5年 [63][64] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2025年是生命科学熊市的第五年，行业面临快速变化的格局和监管事件 [3] - 风险投资资金持续进入私营生物技术领域，但风险基金募资金额处于十年低点，导致风险投资和公司态度保守，决策时间延长 [25][26] - 生物技术指数表现强劲，但其中多数是商业或接近商业化的公司，通常不驱动实验室空间需求 [26] - 公共生物技术领域缺乏活跃的IPO和后续融资市场，影响了该领域的租赁需求 [27][44] - 美国食品药品监督管理局新任局长致力于加快审批流程、压缩研发周期，但机构内部的人员变动可能影响其执行能力 [42][43] - 行业长期前景依然乐观，因为目前仅解决了10%的疾病 [57] - 租赁激励措施方面，免租期持续增加，是当前市场赢得交易的主要工具，而租金率保持稳定甚至在某些情况下增长 [46][47] - 市场供应量在主要市场仍处于20%至30%中段，需要供应量下降才能改善净有效租金 [48] - 公共生物技术公司是行业的中流砥柱，其复苏对于租赁需求至关重要，目前该领域的需求主要来自更成熟、商业化的公司，而非早期研发扩张型公司 [49][50] - 股票近期表现强劲可能源于多种因素，包括价值型投资者关注资产质量和现金流，以及对行业长期前景的信心 [56][58] 其他重要信息 - 公司拥有53亿美元的巨大流动性，债务平均剩余期限超过12年，在所有标普500房地产投资信托基金中最长 [16] - 公司企业信用评级在所有美国上市房地产投资信托基金中排名前15% [16] - 第四季度完成了15亿美元的资产处置，涉及26笔交易，使公司实现了5.7倍的杠杆目标 [5][18] - 两笔最大的减值损失占总损失的37%，涉及旧金山88 Bluxome Street项目和南旧金山Gateway园区 [19] - 2026年大部分处置和部分权益出售预计将在第二、第三和第四季度完成，加权平均交割日期在第三季度 [21] - 第四季度租赁中，私营生物技术领域约占租赁量的五分之一 [44] - 公司风险投资基金在2025年的净现金流出约为6000万至7000万美元，与往年相似，公司希望未来能接近净中性 [55] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 近期风险投资资金改善和租赁势头是否改变了2026年的展望或带来了更多租赁咨询 [24] - 风险投资资金主要流向私营生物技术领域，资金水平与过去几年相似或略高，但风险基金募资额处于十年低点，导致风险投资和公司态度保守，决策时间延长 [25] - 生物技术指数表现强劲，但主要由商业化公司驱动，并未立即转化为实验室租赁需求 [26] - 公共生物技术领域的租赁量在第四季度非常少，该领域的复苏对行业至关重要，但目前缺乏活跃的IPO和后续融资市场 [27] 问题: 关于Fenway物业转为办公用途的策略是特例还是可能推广到其他物业 [28] - 该决定是基于特定建筑（原本就是办公楼，且有长期优质租约）和子市场（该区域有其他实验室空间可用）的具体情况，并非更广泛的战略转变 [29][30] 问题: 关于2026年29亿美元处置计划的资本化率趋势和价格发现情况 [31] - 非核心资产出售的资本化率范围在中高个位数到中高九位数之间，具体取决于市场、租赁情况和租期长度 [31] - 计划在2026年执行涉及更多核心资产的交易，可能以合资形式进行，预计高端物业的资本化率应在5%左右 [32][51] 问题: 第四季度后的租赁管道重建情况以及是否有特定客户群体活跃 [32] - 在所有市场，小于5万平方英尺的小空间需求仍然活跃，大多数看房活动集中于此 [32] - 缺乏公共生物技术公司（通常需求5万至15万平方英尺）的需求，但在某些市场有超过10万平方英尺的良好活动 [32] - 大波士顿地区市场租户数量在多个季度后首次出现11%的增长，这是一个积极的早期迹象 [33] 问题: 是否仍对2026年第四季度每股运营资金1.40-1.60美元的指引感到满意，以及这是否代表盈利低谷 [34] - 公司仍在之前提供的1.40-1.60美元范围内，这代表了2026年的盈利低谷，可作为考虑2027年情况的基准运行率 [34][35] 问题: 关于已完成的处置资产类型和潜在买家群体 [35] - 2025年处置资产组合稳定资产约占20%，土地占21%，非稳定资产占59% [35] - 2026年第一季度预计交割金额较小，大部分交割将发生在第二、三、四季度，加权平均在第三季度 [36] - 近期有约1.8亿美元资产处于合同或谈判中，买家包括投资基金和住宅开发商 [38] - 超过55%的可用土地已规划或允许住宅用途，预计2026年处置中25%-35%为土地，大部分将出售给住宅开发商 [39] 问题: 2026年盈利轨迹是否仍按投资者日展示的路径走向1.40-1.60美元区间 [40] - 2026年第四季度预计仍是该年盈利低点，上半年因入住率较低表现较弱，下半年走强，第四季度保持在1.40-1.60美元区间 [40][41] 问题: 与美国食品药品监督管理局官员或大型风险投资的近期沟通，以及关于早期融资和公司形成的任何变化 [41] - 美国食品药品监督管理局局长积极致力于加快审批、压缩研发周期，但机构内部人员变动可能影响执行能力，2025年有46项新药获批，2026年将是更关键的一年 [42][43] - 私营生物技术领域仍有需求，但公共生物技术领域需求下降明显，行业需要IPO窗口重新开放以提供资本 [44] - 在摩根大通医疗健康大会上对强公司上市持乐观态度，但尚未实现，这是未来12-18个月的关键 [45][46] 问题: 第四季度新租赁的激励措施（租户改善、免租期）水平，特别是在南旧金山听到高额租户改善费用后 [46] - 租户改善费用保持稳定，对于毛坯房仍然较高，但公司已建成空间的通用实验室设计是一个优势 [46] - 市场疲软主要体现在免租期持续增加，这是当前赢得交易的主要工具，公司采取“适应市场”的策略，优先保持租金率稳定 [47] - 只要主要市场供应量保持在20%中段至30%低段，免租期就将继续被用作工具 [48] 问题: 公共生物技术公司即使筹集更多资金，是否已有足够空间，还是确实存在扩张需求 [48] - 公共生物技术公司历来是行业支柱，其复苏需要风险投资支持、合理的IPO窗口和持续的融资能力 [49] - 近期生物技术指数的强劲表现和后续融资主要来自商业化阶段公司，这些公司通常不驱动研发扩张，需要更早期的公司上市来推动研发需求 [50] 问题: 关于核心资产可能实现5%左右资本化率的交易形式（合资还是直接出售）及其对资产净值的影响 [51] - 很可能是以合资形式进行，公司目前不计划直接出售任何核心资产，除非特殊情况 [52] 问题: 资本配置优先顺序，超额现金是用于偿债还是可能回购股票，以及股票回购何时可能被考虑 [52] - 公司希望在处理更多资产处置计划并偿还债务以保持资产负债表稳健后，再考虑股票回购，但将保持灵活性 [54] 问题: 对风险投资基金未来投资规模的展望 [54] - 公司希望该基金能接近净中性，即现金流入流出大致平衡，过去几年净流出约为6000万至7000万美元 [55] 问题: 对近期股价上涨驱动因素的看法，以及是否吸引了不同类型的投资者 [56] - 股价上涨可能源于多种因素，包括价值型投资者关注资产质量和现金流，以及对行业长期前景的信心 [58] - 投资者构成随时间变化，目前包括长期投资者、交易所交易基金投资者和关注行业的价值驱动型投资者 [59] 问题: 未来2-3年，开发项目风险敞口占总资产的合适比例是多少 [60] - 公司目标是将非创收土地占总资产的比例降至10%或略高水平，这与全球金融危机后的情况不同，当时没有供应过剩问题 [61] 问题: 对生命科学行业4-5年复苏时间线是否有任何更新 [62] - 复苏时间因市场而异，公司活跃的成熟实验室市场（如剑桥、沃特敦）可能需要2-3年复苏，而新进入的实验室市场（如萨默维尔）可能需要4-5年 [63][64] 问题: 关于每季度600万美元的租户结业租金减少，这些租户遇到了什么问题 [65] - 这主要涉及公共和私营生物技术公司，原因包括临床试验里程碑失败，以及吸引资金能力不足导致现金流紧张 [66][67] 问题: 对四个正在战略评估中的开发项目的决策是否主要取决于周边租赁情况 [67] - 决策考虑因素更为细致，包括子市场前景、资产性质、内部竞争产品等，租赁情况重要但不是唯一决定因素 [68] 问题: 第四季度签署的40万平方英尺空置空间租赁的详细信息，特别是除了东格兰德大道259号以外的其他地点 [69] - 租赁活动地域多样，包括剑桥、西雅图、旧金山等地，且大部分是新租户而非内部搬迁，这是一个健康迹象 [70] - 租赁决策通常是事件驱动型的，例如公司达到某个临床或数据里程碑后需要扩张空间 [71] 问题: 关于Fenway的401 Park物业转为办公用途的决策，是基于现有办公需求还是因为该市场有充足的实验室空间 [72] - 该建筑本身就是标志性办公楼，主要租户是波士顿知名机构，且邻近朗伍德医疗区，该区域对机构办公及相关用途需求大，而实验室需求相对较少 [72][73] 问题: 对圣卡洛斯、圣布鲁诺、西雅图和Campus Point等大型园区未来影子管道的评估是否有更新 [74] - 这些项目都在深入研究中，公司正寻求减少非创收资产比例，可能通过剥离土地或加快货币化进程，具体信息有待后续公布 [75]

财务数据和关键指标变化 - FFO每股摊薄经调整后2025年第二季度为2.33美元，较上一季度增长1.3%，包括旧金山和圣地亚哥近期开发交付的积极影响 [33] - 季度末入住率为90.8%，较上一季度下降90个基点，重申2025年底入住率指导为90.9% - 92.5% [33][34] - 同店净营业收入（NOI）本季度下降5.4%，现金基础上增长2%，重申2025年同店业绩指导 [34][35] - 调整后EBITDA利润率本季度保持在71%，与五年平均水平一致 [36] - 2025年通过战略成本节约举措，有望实现约4900万美元的年度节省，过去十二个月一般及行政费用（G&A）占NOI的比例为6.3%，为过去十年最低水平 [36] - 2025年前六个月实现6000万美元的风险投资收益，全年展望保持在1 - 1.3亿美元不变 [39] - 2025年前六个月其他收入为3970万美元，占总收入不到3%，季度平均约2000万美元 [40] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 第二季度租赁约77万平方英尺，现金基础租赁价差为5.5 - 6.1%，续租的租户改进和租赁佣金较前两季度下降40%，平均租期为9.4年 [26] - 专注开发和再开发租赁取得进展，本季度租赁131,768平方英尺 [26] - 已确定的2024年第三季度补充中78.6万平方英尺租赁到期空间，已租赁20%，另有30%以上有潜在租户 [27] 开发业务 - 第一季度交付约21.8万平方英尺90%已租赁的A +级实验室空间，预计每年增加约1500万美元净营业收入 [24] - 目前正在推进311 Arsenal、Sylvan Road资产、1450 Owens、269 East Grand和701 Dexter等项目 [7] 资产处置业务 - 第二季度完成约8400万美元资产销售，包括2425 Garcia Avenue和404450 Bayshore Parkway等 [29] - 截至目前，处置和非核心待处置资产约7.854亿美元，预计非核心项目处置和部分权益销售加权平均资本化率在7.5% - 8.5% [30] 各个市场数据和关键指标变化 大波士顿地区 - 两个竞争项目交付时完全空置，减少2025年预计交付未租赁空间至30万平方英尺，2026年预计交付250万平方英尺，三分之二已预租 [27] 旧金山地区 - 两个竞争项目交付，减少2025年预计交付空间至70万平方英尺，32%已预租，今年后无额外供应 [28] 圣地亚哥地区 - 公司在Torrey Pines的1 Alexandria Square交付11.9万平方英尺全租赁空间，下半年还有约12万平方英尺未租赁竞争空间待交付，2026年预计交付40万平方英尺，100%已预租 [28] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司重点关注2027年及以后的稳定化管道项目，推进多个项目进展 [7] - 实施资产回收战略，计划在未来两个季度增加约11亿美元可执行销售管道，处置重点在第四季度 [7][29] - 持续进行战略成本节约举措，目标是2025年较2024年节省约4900万美元 [36] - 评估2027年再开发项目的替代低成本投资机会 [42] - 行业竞争方面，公司凭借独特的产品质量、品牌信任和大型校园平台优势，在租赁市场中脱颖而出，吸引高质量租户 [5][23] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管面临宏观和行业逆风，公司在多个财务和运营指标上仍保持稳健表现 [6] - 预计美联储未来几个季度将降低利率，这对行业资本市场至关重要 [7] - FDA运营稳定，有望实现PDUFA目标，增加AI效率，行业对其现代化举措表示期待 [8][9] - 关税对生物制药创新生态系统影响理论上不大，行业有多种手段降低影响 [10][11] - 药品定价和最惠国待遇（MFN）政策影响目前受限，市场反应显示担忧有限，行业有积极因素，如研发回流等 [12][13] - 生命科学行业租赁数据反映租户基础多样性重要性，行业在解决未治疗疾病方面的努力将支撑公司长期增长 [14][21] 其他重要信息 - 公司A. Davis Drive大楼获得国际年度建筑奖，体现为租户提供的工作场所质量 [22] - 生命科学风险投资资金上半年保持稳定，约220亿美元，融资主要为后期阶段 [14] - 公共生物科技股权市场仍面临挑战，第二季度无生物科技IPO，预计利率下降后市场才会有明显改善 [16] - NIH预算维持去年水平，白宫虽提议削减但有两党支持维持现状，少数租户依赖NIH资金 [17] 问答环节所有提问和回答 问题1: 加州Campus Point租赁交易的趋势或催化剂，以及是否与回流或美国国内投资有关 - 该交易与政府回流政策无关，是大型制药公司将核心研发中心整合到西海岸优质地点以吸引和留住人才的举措 [44][45] 问题2: 免租期上升的看法及未来趋势 - 本季度免租期因一笔特定租赁而上升，过去三四个季度呈上升趋势，未来情况待定 [46][47] 问题3: 租户选择Campus Point定制建筑而非市场空置空间的原因 - 大型租户需要世界级的位置、独特的设计、丰富的设施以及强大的基础设施，而这些是普通建筑无法满足的 [51][54] 问题4: 租赁管道的趋势 - 各子市场情况不同，难以一概而论 [57] 问题5: 不考虑资产处置，剩余投资组合下半年入住率是否会下降2%，以及2026年租赁到期情况 - 目前入住率为90.8%，接近指导范围下限，预计资产处置和正常租赁将使年底入住率达到指导范围；2026年租赁到期情况尚在制定业务计划和租赁策略，暂无法提供明确指导 [61][65] 问题6: 去年提到的14亿美元停止资本化项目是否仍按计划进行，以及属于披露中的哪一类 - 该项目是30亿美元未来土地储备的一部分，将按项目逐个评估，预计年底14亿美元项目停止资本化 [66][67] 问题7: 租户对FDA领导层变更、最惠国待遇政策以及宏观不确定性和利率的看法 - 不同类型租户关注点不同，总体而言利率对行业有负面影响，FDA虽暂无明显延迟情况但仍是租户担忧因素 [71][73] 问题8: 租户对FDA情况的适应时间 - 取决于租户所处阶段，研发阶段租户不太关注FDA批准，临床试验阶段租户高度关注 [74] 问题9: NIH预算稳定情况下，资金发放是否存在问题 - 租户担心NIH间接成本限制和拨款发放问题，这对机构租户有一定影响 [75][76] 问题10: 是否考虑通过大型合资或核心资产交易解决资本需求 - 公司战略是聚焦大型校园资产，倾向拥有更多大型校园资产，目前优先出售土地和未稳定资产，必要时可进行大型交易 [81][83] 问题11: 未来18个月入住率情况及定制建筑租赁管道潜力 - 租赁活跃程度受资本市场和政策影响，预计美联储降息和机构稳定运营将促进租赁决策；入住率方面，目前接近指导范围下限，已租赁待交付空间对明年入住率有积极影响，2026年租赁到期情况需进一步制定策略 [86][88] 问题12: 部分开发项目未显示租赁变化，是否有潜在租户及驱动因素 - 各项目情况因子市场、建筑或校园而异，公司多数租赁来自现有租户，潜在租户池有所增加，但决策时间延长 [91][95] 问题13: 如何分类季度内的租赁面积 - 28.6万平方英尺的开发、再开发和先前空置空间租赁中，13.1万平方英尺为开发和再开发租赁，剩余15.5万平方英尺为现有物业的空置空间租赁 [98][99] 问题14: 大型定制建筑项目的建筑成本和潜在交易情况 - 相关信息将在后续补充文件中公布 [106] 问题15: 2027年再开发项目的替代方案 - 部分子市场有新一代科技公司对校园空间有需求，如Mission Bay的AI公司，可考虑将部分预定为实验室或办公室的建筑进行调整 [107] 问题16: 2026年已知空置空间的重新租赁时间和成本 - 情况因项目而异，部分项目需投入资本，如Greater Stanford项目，目前难以确定空置时间 [110][112] 问题17: Torrey Pines项目租金高于预期是特定项目还是市场普遍现象 - 该项目因质量高受到市场关注，能推动租金上涨，证明租户愿意为优质资产支付更高价格 [114][115] 问题18: 处置资产时提高资本化率的原因 - 主要是因为处置的资产多处于过渡阶段，买家承担续租风险，所以资本化率提高，且这些资产非核心资产，不在大型校园内 [119][121] 问题19: 30亿美元潜在项目除利息费用外的前期开发成本规模 - 从10 - Q报告来看，资本化运营费用（包括物业税、保险等直接成本和间接费用）约占资本化基础的3% [125][126] 问题20: 30亿美元项目若不继续推进是否会出售 - 其中一部分项目正在评估出售，预计今年部分销售来自土地，出售资产将自然停止资本化 [127]