核心观点 - 公司强调在生命科学行业熊市第五年及监管环境快速变化的背景下，2026年的核心是“及时执行”战略，重点包括资产处置、保持资产负债表灵活性、通过租赁去化空置及到期空间，以及大幅削减资本支出 [3][4][7] - 公司预计2026年上半年，尤其是第一季度，将面临因大面积租约到期和潜在租户缩减而带来的入住率及经营业绩压力，但预计下半年将有所改善 [5][9][11] 第四季度及2025全年业绩 - **运营数据**：第四季度完成26笔交易，总计15亿美元的资产处置；租赁面积达120万平方英尺，为过去一年最高季度水平；期末入住率为90.9%，环比上升30个基点 [2][6][8] - **财务数据**：第四季度调整后稀释每股FFO为2.16美元，2025全年为9.01美元，均达到此前指引中值 [2][6] - **成本节约**：2025年实现5130万美元的一般及行政费用节约，较上年减少30%，G&A费用占NOI的比例为5.6% [12] 2026年展望与战略重点 (“North Star”) - **战略核心**：2026年指导方针是“及时执行”，优先事项包括资产处置、资产负债表灵活性、租赁空置/到期空间以及大幅削减资本支出 [3][4][7] - **处置计划**：2026年资产处置及部分权益出售的指引中值为29亿美元，其中65%-75%预计为非核心资产和土地，大部分交易预计在第二至第四季度完成 [7][15] - **资本支出与利息**：2026年资本化利息指引为2.5亿美元，较2025年下降24%；预计资本支出将大幅减少 [7][13] 资产负债表与流动性 - **流动性**：公司拥有53亿美元的流动性，在上市美国REITs中资产负债表实力名列前茅 [5][14] - **杠杆率**：第四季度年化净债务与调整后EBITDA之比为5.7倍，平均剩余债务期限略超12年；预计2026年第四季度该比率在5.6倍至6.2倍之间，但2026年第一季度可能因季度调整后EBITDA较低而暂时上升1-1.5倍 [5][14] 资产处置与减值 - **减值计提**：第四季度确认了14.5亿美元的资产减值，其中约90%已事先公布，50%-60%与土地相关 [7][16] - **重大处置**：两项最大减值占总减值37%，涉及旧金山SoMa的88 Bluxome Street和南旧金山的Gateway园区；公司已于2025年12月出售了Gateway园区的权益，并预计在未来几个季度完成88 Bluxome Street的出售 [16][17] 租赁市场与运营表现 - **租赁活动**：第四季度租赁面积120万平方英尺，较前四个季度平均水平增长14%，较前八个季度平均水平增长10%；其中空置空间租赁达39.3万平方英尺，几乎是过去五个季度平均水平的兩倍 [1] - **新签租约**：公司已签署约90万平方英尺（约占投资组合2.5%）的租约，预计平均于2026年第三季度在施工完成后起租，将带来5200万美元的增量年租金收入 [8] - **租金与优惠**：续租和重新租赁空间的免租期和租金变化“面临压力”；免租期持续延长，被用作赢得交易的工具，同时公司尽力保持租金率“尽可能稳定” [1][23] 入住率与同店业绩展望 - **近期压力**：预计2026年第一季度入住率将下降，主要因120万平方英尺的“关键租约到期并预计有空置期”，其中约60%平均在1月中旬到期 [5][9][10] - **同店NOI**：2025年第四季度同店净营业收入下降6%（现金基础下降1.7%），全年下降3.5%（现金基础增长0.9%）；2026年同店NOI指引中值为下降8.5%，主要由更低的入住率驱动 [11] - **下半年改善**：管理层预计入住率和同店业绩将在2026年下半年改善 [5][9][11] 行业与市场需求环境 - **市场挑战**：行业正处于生命科学熊市第五年，租户决策保持谨慎；风险投资基金募资额处于十年低点，导致企业保守并拉长了决策时间线 [4][21] - **需求结构**：低于5万平方英尺的小型空间租赁活跃，但缺乏通常需要5万至15万平方英尺的上市生物科技公司租户，这对市场广泛复苏至关重要 [22] - **特定事件影响**：2025年第四季度在南旧金山发生一笔约17.1万平方英尺的租约终止，影响1140万美元年租金；空间已100%重新租出，但新租约预计2026年下半年才开始，导致上半年出现临时空置 [20]

Alexandria Real Estate Equities (NYSE:ARE) Q4 2025 Earnings call January 27, 2026 02:00 PM ET Company ParticipantsFarrell Granath - Equity Research AssociateHallie Kuhn - SVP of Life Science and Capital MarketsJim Kammert - Managing DirectorJoel Marcus - Executive Chairman and FounderJohn Kim - Managing DirectorMarc Binda - CFOMason Guell - Equity Research AssociateMichael Carroll - Managing DirectorPaula Schwartz - Managing DirectorPeter Moglia - CEO and CIORay Zhong - VP of REIT Equity ResearchRich Anders ...