财务数据和关键指标变化 - 第四季度核心FFO为每股1.44美元（含净激励费用）和每股1.46美元（不含净激励费用），达到最新及初始指引范围的上限 [10] - 第四季度自有及管理物业的平均出租率为95.3%，全年为95%，期末出租率为95.8% [10] - 第四季度净有效租金变动为44%，贡献了约6000万美元的年化NOI，全年净有效租金变动超过50% [10] - 期末净有效租赁市值计价为18%，代表近8亿美元的嵌入式NOI尚未实现 [11] - 第四季度同店NOI净有效增长率为4.7%，现金基础增长率为5.7%，均超过指引中值；全年净有效同店增长率为4.8%，达到指引范围上限 [11] - 2026年初始GAAP每股收益指引为3.70-4.00美元；核心FFO（含净激励费用）指引为每股6.00-6.20美元，核心FFO（不含净激励费用）指引为每股6.05-6.25美元 [20] - 2026年平均出租率指引为94.75%-95.75%，净有效同店增长指引为4.25%-5.25%，现金同店增长指引为5.75%-6.75% [19] - 2026年G&A费用指引为5-5.2亿美元，战略资本收入指引为6.5-6.7亿美元 [19] 各条业务线数据和关键指标变化 - **物流地产**：第四季度签署了5700万平方英尺的租约，客户保留率为78% [9][10]；美国市场表现优于大市300个基点 [10]；开发平台表现优异，第四季度新开工11亿美元（全部为物流项目），其中超48%为定制开发；全年新开工31亿美元，其中61%为定制开发 [12] - **数据中心**：电力管道扩大至5.7吉瓦，稳定了72兆瓦的项目，并出售了一个先进的交钥匙设施 [18]；有1.2吉瓦的电力处于意向书或待签署租约阶段 [18]；预计2026年新开工项目中约40%为数据中心 [19] - **能源业务**：第四季度表现强劲，总装机容量提升至1.1吉瓦，超越四年前设定的1吉瓦目标 [12] - **战略资本**：第四季度在美国和中国成立了两个新的投资工具；美国敏捷基金完成了锚定交割 [9][17] 各个市场数据和关键指标变化 - **美国市场**：第四季度净吸纳量为5900万平方英尺，自2022年以来首次超过竣工量，导致空置率下降至7.4% [13][14]；市场租金降幅为2023年以来最慢，许多市场已实现正增长 [14]；南加州市场需求出现积极转变，内陆帝国表现优于洛杉矶，A级物业表现优于B级 [61][62] - **拉丁美洲市场**：墨西哥和巴西的消费趋势保持强劲，支撑高出租率和持续的租金增长 [16] - **欧洲市场**：表现稳健，保持高出租率，并实现了两年来的首个季度正租金增长 [16] - **日本市场**：表现优异，出租率超过97%，表现优于市场近600个基点 [16] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司战略聚焦三个重点：1）通过数据分析、能源解决方案和风险投资计划，巩固其作为最佳运营商的领导地位 [6]；2）把握物流地产和数据中心领域的重大价值创造机会 [7]；3）通过资产管理规模增长提升股东回报 [8] - 数据中心业务围绕四大重点：获取电力、确保定制租赁交易、为客户交付世界级设施、通过资产出售实现价值 [18] - 公司拥有全球化的战略布局，是其平台多样性和韧性的关键驱动力 [16] - 公司采取审慎且差异化的开发策略，将位置优越的土地与强大的客户基础相匹配，以获取有吸引力的回报 [12] - 公司认为市场正处于拐点的三个阶段：持久需求显现、出租率提升、租金拐点，目前在不同地区正以不同阶段和速度出现 [13] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层认为空置率已见顶，许多市场的租金开始出现拐点 [9] - 客户情绪改善，市场状况好于预期 [9] - 与客户的对话越来越具有前瞻性，不确定性（如关税政策）更多被视为规划假设而非障碍 [15] - 电子商务仍是需求的重要驱动力，约占过去一年新租赁活动的20%，2025年是自2021年以来表现最好的一年 [15] - 预计2026年美国净吸纳量将接近2亿平方英尺（2025年为1.55亿），交付量将降至18-18.5亿平方英尺（2025年为2亿），空置率将从7.4%降至7.1%-7.2% [30] - 预计2026年整体将出现更明显的正租金增长 [31] - 公司进入2026年时处于强势地位，拥有运营势头和支撑长期增长的基础 [21] 其他重要信息 - 公司与JLL、Cushman & Wakefield和Colliers合作，发布了涵盖34个美国市场的行业快照报告 [12][13] - 中国资产管理公司普洛斯物流REIT（C-REIT）在深圳证券交易所上市，是公司第三个公开上市工具 [16] - 公司土地储备覆盖全球70多个市场，蕴含约420亿美元的机会，其中近40%已准备就绪 [37] - 数据中心电力管道中，约60%-70%预计为供电外壳模式，其余为交钥匙模式 [58] - 公司土地和电力资源分布在美国和欧洲的一级及二级市场 [66][67] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 新任CEO领导下战略举措的变化，特别是战略资本方面以及潜在的数据中心基金 [22] - 战略核心是巩固物流基本盘并拓宽平台，物流是基石，数据中心和能源是高回报的相邻业务 [23] - 战略资本领域预计将通过现有及新工具显著增长 [24] - 数据中心基金方面，与大型投资者的对话富有成效，资本不是限制因素，正在研究能充分利用开发机会、扩大AUM并提升ROE的资本结构，已取得重大进展，预计未来几周或几个月会有更多消息 [24][25] 问题: 2026年市场租金增长的具体假设和量化预期 [28] - 市场空置率预计将在年内改善，2026年净吸纳量预计接近2亿平方英尺，交付量降至18-18.5亿平方英尺，空置率从7.4%降至7.1%-7.2% [30] - 市场正以不同速度推进，随着需求改善、出租率提升，预计年内整体将出现更明显的正租金增长 [31] 问题: 数据中心1.2吉瓦意向书的项目数量、在开发开工指引中的占比以及时间线 [34] - 有少数几个项目因租赁阶段进展而即将开工，预计本季度或上半年会有动作 [35] - 2026年总开发开工指引（自有及管理）为40-50亿美元，其中约40%预计为数据中心 [35] - 物流和数据中心方面均有超指引的机会，数据中心若选择更多交钥匙模式，总投资额也会上升 [36] 问题: 数据中心电力管道达到10吉瓦目标的更新及未来增速展望 [39] - 10吉瓦是公司拥有的机会总量，具体站点何时准备就绪并通电是零散的，目前对该目标数字没有进一步更新 [40] 问题: 对一季度出租率季节性下降后全年实现指引的信心来源，以及FFO增长的抵消因素 [42] - 过去几年极低的净吸纳量是异常值，即使2026年接近2亿平方英尺也不算完全正常或强劲 [43] - 指引要求平均出租率提高约25个基点，从期末95.8%开始年内逐步提升，这给予了管理层信心 [43] - FFO增长的限制因素包括：租金变动贡献正常化（从2025年的50%降至2026年约40%），以及杜克收购带来的FDLA摊销拖累（约75-100个基点） [64] 问题: 欧洲和亚洲（特别是日本）第四季度出租率显著提升的驱动因素 [46] - 欧洲和日本市场的强劲表现并非新现象，公司投资组合在这些区域长期保持高出租率 [47] - 美国以外市场势头增强，需求健康，空置率更低 [47] 问题: 数据中心和工业地产资本部署的潜在管道及增加节奏所需条件 [50] - 公司拥有大量机会，第四季度房地产周期持续，所有面积区间的活动都有改善 [51] - 资本部署是自下而上、按周评估市场条件后决定的，并非自上而下管控 [52] 问题: 工业开发开工的地理分布偏好，以及土地储备中当前可盈利启动新项目的比例 [54] - 2026年物流开发开工约三分之二在美国，较上年增长10-15% [55] - 拉丁美洲（圣保罗、墨西哥城）和欧洲（德国、荷兰等北欧地区）市场强劲 [55] - 土地储备整体公允价值约为账面价值的110%，具体项目盈利深度不一 [54] 问题: 数据中心1.2吉瓦意向书项目的主要模式（供电外壳或交钥匙），以及“电力获取高级阶段”的含义和时间线 [56][57] - 整体项目预计约60%-70%为供电外壳模式，部分预留为交钥匙模式 [58] - “高级阶段”指项目已达成初步公用事业协议，标志着向正式电力协议迈进，通常需再经历1-2年才能进入“已获取”阶段 [59] - “已获取”指数据中心项目已通过能源服务协议与公用事业公司签订具有约束力的协议，保证电力交付和必要基础设施建设 [59] 问题: 2026年核心FFO指引范围较宽的原因，以及南加州市场的健康状况 [60] - 指引范围变宽主要是数学原因，随着每股FFO基数变大（超过6美元），以百分比计的波动性导致绝对值的指引范围自然扩大 [60] - 南加州市场出现积极转变，下半年净吸纳量改善，客户更早参与续约讨论，所有子市场需求讨论更广泛，内陆帝国A级大户型物业表现突出，部分区域出现价格企稳和改善 [61][62] 问题: 2026年基金出资预期是否包含新工具，或仅反映仓库开发活动 [63] - 出资指引中仅包含了美国敏捷基金的活动，该基金在开始开发前会接收普洛斯按公允价值计价的土地出资 [63] 问题: 2026年同店增长加速的驱动因素是出租率基数还是市值计价改善 [64] - 租金变动贡献将减少（从2025年50%降至2026年约40%），出租率拖累将减轻，但杜克收购带来的FDLA摊销仍将拖累净有效同店增长约75-100个基点 [64] 问题: 2026年部署拖累的幅度、稳定化项目的节奏，以及2027年是否开始缓解 [65] - 稳定化节奏详见补充材料，按年份划分，未提供季度细节 [65] - 投机性项目通常需要7-9个月完成租赁，长期平均为7个月，预计随着市场条件改善将缩短；定制项目则在完工时立即投入使用 [65] 问题: 5.7吉瓦电力获取的地理和资产分散情况，以及最大电力区块的位置 [66] - 电力和土地资源广泛分布于美国和欧洲的一级和二级市场，包括北弗吉尼亚、硅谷、芝加哥、新泽西、达拉斯、波特兰、阿姆斯特丹、伦敦、巴黎、法兰克福、都柏林等一级市场，以及奥斯汀、拉斯维加斯、凤凰城、盐湖城、波士顿、丹佛、马德里、米兰、柏林等二级市场 [66][67] 问题: 同店增长指引中美国与国际市场出租率增长的构成，以及太阳能贡献的预期 [68] - 同店出租率增长相对分散于各区域，美国权重更大，但各市场改善幅度（基点计）大致相同 [68] - 太阳能收入已计入NOI，目前与60-70亿美元的租金运营NOI相比规模尚小，但未来将持续增长并成为更重要的贡献者 [68]

财务数据和关键指标变化 - 第四季度核心FFO为每股1.44美元（含净激励费用）和每股1.46美元（不含净激励费用），全年业绩达到最新及初始指引范围的上限 [9] - 第四季度自有及管理物业的平均入住率为95.3%，全年为95%，年末入住率为95.8% [9] - 第四季度净有效租金变动为44%，贡献了约6000万美元的年化NOI，推动全年净有效租金变动超过50% [9] - 净有效租赁市价调整（mark-to-market）为18%，代表近8亿美元的嵌入式NOI尚未实现 [10] - 同店NOI增长：净有效基础为4.7%，现金基础为5.7%，均超过指引中值；全年净有效同店增长为4.8%，达到指引范围上限 [10] - 2026年指引：预计GAAP每股收益在3.70-4.00美元之间；核心FFO（含净激励费用）每股6.00-6.20美元；核心FFO（不含净激励费用）每股6.05-6.25美元 [19] 各条业务线数据和关键指标变化 - **物流地产**：第四季度签署了5700万平方英尺的租约，客户保留率为78% [9]；在美国，公司的表现优于整体市场300个基点 [9] - **开发业务**：第四季度启动了11亿美元的新建项目（均为物流项目），其中超过48%为定制开发（build-to-suit）；全年启动了31亿美元的项目，定制开发占比高达61% [11] - **能源业务**：第四季度表现强劲，总装机容量提升至1.1吉瓦，超额完成四年前设定的1吉瓦目标 [11] - **数据中心业务**：电力储备增至5.7吉瓦，稳定了72兆瓦的项目，并出售了一个先进的交钥匙设施 [17]；有1.2吉瓦的电力需求处于意向书或待签署租约阶段 [17] - **战略资本业务**：在中国推出了普洛斯中国物流REIT（C-REIT），并在美国成立了专注于开发、再开发和增值机会的新基金（美国敏捷基金） [15][16] 各个市场数据和关键指标变化 - **美国市场**：第四季度净吸纳量为5900万平方英尺，空置率下降至7.4% [12]；市场租金降幅为2023年以来最慢，许多市场已实现正增长 [12]；南加州市场出现积极转变，内陆帝国表现优于洛杉矶 [43][44] - **拉丁美洲市场**：墨西哥和巴西的消费趋势保持强劲，支持高入住率和持续的租金增长 [14] - **欧洲市场**：表现稳健，保持高入住率，并实现了两年来的首个季度正租金增长 [14] - **日本市场**：表现优异，入住率超过97%，表现优于市场近600个基点 [15] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司战略聚焦于三个优先事项：1）通过数据分析、能源解决方案和风险投资计划，巩固其作为一流运营商的领导地位 [5]；2）抓住物流地产和数据中心领域的重大价值创造机会 [5]；3）通过持续增长的管理资产规模（AUM）提升股东回报 [6] - 在数据中心领域，公司采取与物流地产相同的纪律性和长期视角，专注于获取电力、确保定制租赁交易、交付世界级设施以及通过资产出售实现价值 [16][17] - 公司认为其领导力不仅源于规模，更源于运营方式、对卓越的承诺、长期客户关系以及预见未来的能力 [4] - 行业正经历拐点三阶段：持久需求证据、随之而来的建筑入住率提升、租金拐点；目前在不同地区正以不同阶段和速度出现 [12] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层认为空置率已见顶，许多市场的租金开始出现拐点 [8] - 客户对话的基调越来越具有前瞻性，不确定性（如关税政策）更多地被视为规划假设而非障碍 [13] - 电子商务仍是需求的重要驱动力，约占过去一年新租赁活动的20%，2025年是自2021年以来表现最好的一年 [13] - 对于2026年，预计市场空置率将改善，净吸纳量将接近2亿平方英尺（2025年为1.55亿），交付量将降至约1.8亿平方英尺（2025年为2亿），空置率年底将趋向7.1%-7.2% [26] - 预计2026年租金增长将在总体上更清晰地转为正值 [27] - 公司进入2026年时处于强势地位，拥有运营势头和支撑长期持久增长的基础 [19] 其他重要信息 - 资本配置：第四季度出售了约9亿美元的价值最大化资产，并以较重置成本有吸引力的折扣收购了6.25亿美元资产，两者间产生了150个基点的正利差预期内部收益率 [10] - 土地储备：公司在全球70多个市场拥有土地，土地储备蕴含420亿美元的机会，其中近40%已准备就绪 [30] - 与仲量联行（JLL）、高纬环球（Cushman & Wakefield）和高力国际（Colliers）合作发布了行业快照报告 [11] - 2026年指引细节：预计平均入住率在94.75%-95.75%之间；净有效同店增长预计在4.25%-5.25%，现金基础在5.75%-6.75%；G&A预计5-5.2亿美元；战略资本收入预计6.5-6.7亿美元；开发启动额（自有及管理）预计40-50亿美元，其中数据中心约占40%；收购额预计10-15亿美元；总出资和处置活动预计32.5-42.5亿美元 [18] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 新任CEO领导下战略举措的变化，特别是战略资本方面以及增设新基金（如潜在的数据中心基金）的计划、范围、时间表和盈利影响 [21] - CEO重申战略核心是巩固物流基本盘，同时拓展平台，数据中心和能源是高回报的相邻业务，战略资本领域预计将通过现有及新工具显著增长 [22][23] - CFO表示正与全球大型投资者就数据中心基金进行富有成效的对话，资本不是限制因素，目前重点是确定合适的资本结构以充分利用开发机会、扩大AUM并提升股本回报率，已取得重大进展，预计未来几周或几个月会有更多消息 [24] 问题: 关于2026年市场租金增长假设的更多细节，以及是否预计上半年下跌、下半年改善 [25] - 管理层提供了2026年基本面预测：关键信息是市场空置率将在年内改善，净吸纳量预计接近2亿平方英尺，交付量预计约18亿平方英尺，年底空置率将趋向7.1%-7.2% [26] - 不同市场进展速度不同，但预计租金增长总体上将在年内更清晰地转为正值 [27] 问题: 数据中心1.2吉瓦意向书/高级谈判涉及的项目数量，以及其在开发启动指引中的占比，该电力需求是近期机会还是涉及2027/2028年 [27] - CFO表示有少量项目因租赁阶段推进而启动在即，预计本季度或上半年会有启动 [28] - 在40-50亿美元的开发启动指引中，数据中心约占40% [28] - 物流启动指引仍低于公司的强劲运行率，若投机（spec）启动环境改善可能超预期；数据中心方面，若客户对交钥匙（Turnkey）格式需求高，总投资额也会上升 [29] - CEO补充公司拥有大量土地储备和机会，可以快速决策启动项目 [30] 问题: 关于10吉瓦电力储备目标的更新，以及未来增速是否会因难度增加而放缓 [30] - CEO表示10吉瓦是公司拥有的机会总量，由于土地和电力储备的启用时间不规律，因此会随时更新进展，对该目标感到满意，暂无进一步更新 [31][32] 问题: 鉴于过去几年预测拐点困难，是什么支撑了对第一季度季节性下跌后实现入住率指引的信心？以及强劲核心增长下，哪些因素限制了今年的FFO增长 [32] - CFO指出过去几年的低吸纳量是异常值，即使2026年预测接近2亿平方英尺，也不算完全正常或强劲 [32] - 指引预计平均入住率增长约25个基点，从年末95.8%的入住率开始并在年内逐步提升，这给予了管理层信心 [33] 问题: 欧洲和亚洲（特别是日本）第四季度入住率显著提升的原因 [33] - CFO表示欧洲和日本市场的强劲表现并非新现象，在2025年已持续一段时间，公司投资组合入住率一直很高 [34] - 管理层补充称美国以外市场（XUS）势头正在增强，需求健康，空置率更低 [34] 问题: 数据中心和传统工业地产的资本部署潜在渠道，以及需要看到什么条件来增加运行率，特别是工业方面 [34] - CEO表示第四季度市场活动改善，所有规模范围都有更好表现，公司可以密切跟踪市场并相应调整部署节奏 [35] - CFO补充部署决策是自下而上、按周由投资委员会根据各市场情况做出的 [35] 问题: 工业开发启动是否仍偏重美国以外市场？以及土地储备中，按当前租金和重置成本计算，有多少比例的新建项目是“有利可图”的 [36] - CFO表示土地储备的估值约为账面价值的110%，这包含了盈利程度不同的项目组合 [37] - CEO指出2026年物流启动中约三分之二在美国，同比增加10-15%，拉丁美洲（圣保罗、墨西哥城）和欧洲（德国、荷兰等北欧地区）也有强劲市场 [37] 问题: 1.2吉瓦意向书主要是供电外壳（Powered Shell）还是交钥匙（Turnkey）模式？总投资额是多少？以及“电力采购高级阶段”的具体含义和时间线 [38] - CFO表示整体计划中预计约60%-70%为供电外壳模式，部分预留为交钥匙，近期的交易仍在讨论中，格式可能变化 [39] - “高级阶段”指项目已获得初步公用事业协议，标志着向正式电力协议迈进，通常需要12-24个月谈判，之后再需1-2年达到“已保障”阶段；“已保障”阶段指数据中心项目拥有具有约束力的能源服务协议，保证电力交付和必要基础设施建设 [40] 问题: 2026年核心FFO指引范围更宽的原因，以及南加州市场健康状况 [41] - CFO解释范围变宽主要是数学原因，随着每股FFO突破6美元，以百分比计的波动性导致提供的每股变化范围自然扩大 [42] - 关于南加州，管理层承认其曾是疲软市场，空置率高，但下半年客户需求出现新方向，总吸纳量和净吸纳量改善，客户更早参与续约讨论，所有子市场的客户范围更广；内陆帝国表现优于洛杉矶，A级物业优于B级，部分区域出现稀缺和价格企稳改善 [43][44] 问题: 2026年基金出资预期是否仅反映仓库的持续开发活动，还是包含了新工具的出资 [45] - 管理层回答出资指引中仅包含了之前提到的美国敏捷基金，该基金在开始年度开发活动前，会接收普洛斯按公允价值计价转让的土地，这已反映在指引中 [45] 问题: 2026年同店增长加速的驱动因素，是更容易的入住率比较，还是预期市价调整（mark-to-market）改善也能带来贡献 [46] - CFO分解指出，租金变动部分（即市价调整）的贡献将减少，2025年租金变动为50%，2026年预计在40%左右；入住率拖累将略减；来自Duke收购的租赁公允价值摊销（FDLA）仍是净有效同店增长的显著拖累（约75-100个基点），但其影响随时间缓慢减弱 [46][47] 问题: 2026年部署拖累的节奏、稳定化的时间安排，以及该拖累在2026年指引中的影响程度，是否预计2027年情况会缓解 [47] - CFO指出补充材料中披露了项目稳定化的年份分布，但未提供季度细节；投机项目通常在7-9个月内完成租赁（长期平均为7个月），预计随着市场条件改善会缩短；定制项目则在完工时立即稳定 [48] 问题: 超过5吉瓦的电力储备在地理上或资产上的分散情况，以及最大的电力区块在哪里 [48] - 管理层回答电力储备分布在美国和欧洲的一级及二级市场，包括北弗吉尼亚、硅谷、芝加哥、新泽西、达拉斯、波特兰、阿姆斯特丹、伦敦、巴黎、法兰克福、都柏林等一级市场，以及奥斯汀、拉斯维加斯、菲尼克斯、盐湖城、波士顿、丹佛、马德里、米兰、柏林等二级市场 [49] 问题: 同店指引中包含了美国与国际市场怎样的入住率增长？国际市场的优异表现是否会持续？以及太阳能贡献的预期，考虑到离2030年10亿美元 Essentials 收入目标又近了一年 [49] - CFO表示同店中的入住率增长相对分散在各个地区，美国权重更大，但市场层面的改善幅度（基点计）在各地区间相对均匀 [50] - 太阳能收入包含在NOI中，虽然自身增长显著，但相对于目前60-70亿美元的租金运营NOI，其名义规模仍较小，未来几年将成为更重要的贡献者 [50]