行业背景与机制 - 留置权旨在保护承包商和建筑工人获得报酬 其核心是当特定债务未付时 留置权持有人可对该财产行使权益[1] - 留置权历史悠久 可追溯至1791年[2] - 行业面临付款缓慢或完全无法获得报酬的严峻现实 2023年全美分包商市场报告显示 绝大多数分包商需先垫付人工和材料费 平均等待74天才能获得报销 73%的分包商表示曾自掏腰包支付材料费[9] - 自2024年以来 信贷紧缩、开发商财务压力、利率和材料成本上升等因素导致行业收缩 项目停滞和融资不确定性增加 许多承包商和分包商遭遇付款延迟或扣留 留置权成为动荡市场中确保付款的主要补救措施[10][11] 具体案例与影响 - 犹他州房主Tiffany Velez支付了近43,000美元给总承包商HavenHub进行后院景观美化后 分包商Harter Contracting因声称未从总承包商处获得全额报销 而对她的房屋设置了留置权[5] - 该留置权阻碍了房主计划中的房屋抵押延期贷款[4] - Harter Contracting的所有者Patrick Harter出示文件称HavenHub在多个项目上欠其318,199美元[7] - HavenHub对此提出异议但拒绝出示其账目 并让其犹他州承包商执照过期 该公司还被法院判令向前房东支付超过30,000美元的“欠租、费用和损害赔偿”[7] - 分包商必须设置留置权才有资格通过犹他州的住宅留置权恢复基金获得付款 该基金由向建筑行业收取的费用以及行政费和罚款资助 为承包商、工人和供应商提供追回资金的途径 但这也将房主卷入纠纷 房主需提交文件证明房屋所有权和已付款 才能移除留置权并使分包商获得偿付[3][4] - 房主在无过错的情况下被卷入付款纠纷 可能危及信用评分 阻碍房屋再融资 甚至导致止赎[5] - 乔治亚州一位房主在建筑商未支付完成重大安装工作的承包商后 房屋被设置留置权 称其为“绝对的噩梦”[12] 行业参与者观点与困境 - 分包商Harter Contracting的所有者表示 在明知房主已履行责任并支付账单的情况下对房屋设置留置权 是“我和我妻子每天都在挣扎的道德困境”[8] - 建筑软件公司Procore指出 房产工作需要承包商预先投入大量资金 而获得付款可能缓慢且困难[1] 风险防范建议 - 聘请有执照、信誉良好的承包商 并索取参考资料或与其他前客户交谈以评估其经验[14] - 确保所有协议均为书面形式 并保存所有相关文件和往来记录（如关于工作的电子邮件链）以备发生纠纷[15] - 要求承包商从其分包商处收集初步通知 以跟踪所有需要获得报酬的工作人员[16] - 可要求承包商提供宣誓声明 其中包含欠款对象、欠款金额及其合同剩余余额的信息[16] - 使用联合支票付款 即所有相关方在资金释放前均需背书 这有助于确保每个人都获得报酬 并避免房屋被设置留置权[17] - 若陷入涉及留置权的纠纷 应迅速正面应对 包括收集所有付款记录、与承包商的往来信函以及宣誓声明 这些是主要的辩护依据 聘请合适的法律代表也至关重要 因为留置权法律复杂且对程序性错误毫不宽容[18]