法案核心条款 - 《一揽子优化法案》永久性延长了符合抵押贷款利息扣除资格的抵押贷款金额上限为75万美元[2][3] - 该法案恢复了抵押贷款保险保费可作为利息扣除的规定，数百万房主每年支付此项费用[2] - 州和地方税扣除上限从1万美元大幅提高至4万美元，增幅达四倍，对高房产税州的房主尤其有利[2][6] 抵押贷款利息扣除 - 符合利息扣除的抵押贷款金额上限被永久设定为75万美元，例如80万美元贷款仅前75万美元产生的利息可扣除[3][4] - 此为分项扣除，必须选择逐项扣除而非标准扣除才能享受该税收优惠[4] - 利率是关键因素，例如2025年初以6.5%利率购买40万美元房屋的夫妇，去年支付了近2万美元利息[4] 抵押贷款保险扣除 - 大多数首付低于20%的房主需支付抵押贷款保险，年成本通常为贷款金额的0.2%至2%[5] - 根据行业贸易组织估计，此前每年约有400万房主申请此项扣除，平均每纳税人1,454美元[6] - 该法案使抵押贷款保险保费再次可扣除，增加了房主的税收节省[6] 州和地方税扣除 - SALT扣除允许扣除已支付的各种非联邦税收，包括州和地方所得税、房产税等[7] - 该扣除仅适用于选择逐项扣除的纳税人，且需在附表A中汇总相关税款[7] - 税收基金会分析显示，该扣除对加利福尼亚、纽约和康涅狄格等高收入与高房产税州的房主最有益，其税款常超过旧的1万美元上限[8] 对房主税务策略的影响 - 抵押贷款利息、保险保费及SALT扣除相结合，可能使更多房主选择逐项扣除变得合理[2][3] - 根据房地美数据，近年购房者面临较高利率（过去两年平均约6.69%），且还款初期利息支付额更高，这增加了抵押贷款利息扣除的考量价值[10] - 举例说明，若房主支付2万美元抵押贷款利息、4,000美元抵押贷款保险（按贷款金额1%计算），并身处高税州，其可扣除总额可能轻易超过2025年联合申报者31,500美元的标准扣除额，从而通过逐项扣除实现更大节税[5][11] - 会计师指出，具体策略取决于抵押贷款规模和其他财务因素，许多人仍可能从同样被永久提高的标准扣除中受益[9]

文章核心观点 - 对于60岁或70岁的退休人群而言，在退休期间持有住房抵押贷款并非本质上的坏事，其是否合适取决于个人财务状况、税务规划、遗产目标及生活方式等多种因素 [2][3][7] 财务规划与流动性考量 - 财务顾问认为，在退休期间持有抵押贷款可以是有益的，因为它有助于维持流动性，避免将所有资金锁定在房屋净值中，从而成为“现金穷人” [2] - 保持流动性在退休期间至关重要，特别是为了应对未预期的医疗保健开支 [3] - 使用现金购房可能会对现有资产造成大幅消耗，而抵押贷款虽然能释放流动性，但也意味着在未来数年甚至数十年内需要承担大额月度还款 [3] 税务影响与抵扣资格 - 购房者可能符合条件，就高达75万美元的抵押贷款债务抵扣抵押贷款利息，这可能会使申请抵押贷款比现金购房更具吸引力 [5] - 要获得抵押贷款利息抵扣，纳税人必须进行逐项扣除，而非采用标准扣除额，但目前只有少数纳税人这样做 [5] - 决策需考虑客户利用利息进行税收抵扣的能力 [4] 遗产规划与预算管理 - 如果计划将房屋留给继承人，用现金购买而非融资可能是更好的选择，因为继承人虽然可以继承抵押贷款，但除非选择出售，否则仍需偿还贷款 [6] - 决策需仔细考虑抵押贷款还款如何纳入个人预算，并取决于客户的遗产目标 [4][6] - 决策也取决于退休人员的年龄以及他们计划在房屋中居住的时长 [4][7] 贷款审批与收入评估 - 由于退休人员依赖固定收入，贷款机构在评估时会审查退休收入来源，而非传统的薪资收入 [7]

房屋交易成交成本 - 购房时除首付外还需考虑成交成本，通常为房屋购买价格的2%至5% [1] - 以Redfin 2025年12月报告的全国单户住宅销售价格中位数446,000美元为例，前期成交成本范围在8,920美元至22,300美元之间 [1] - 成交成本是获得抵押贷款时支付给贷款方和第三方服务的费用，涵盖贷款发放、房产评估、产权调查等，还包括房地产税、预付利息及各类保险费 [2] 税收减免基本概念 - 税收减免是从年度应税收入中扣除的支出，可降低总税单 [3] - 减免分两种形式：标准扣除和分项扣除，纳税人只能选择其一 [4][6] - 2025纳税年度，单身申报者的标准扣除额为15,750美元 [4] - 分项扣除是个人扣除，包括与住房抵押贷款或学生贷款相关的扣除、部分工作支出、育儿费用等 [5] 可抵扣的成交成本 - 大多数成交成本不可抵扣，但存在例外，主要包括抵押贷款利息、折扣点和房产税 [6][17] - 抵押贷款利息扣除允许从年度应税收入中扣除在成交时及全年支付的抵押贷款利息 [7] - 抵押贷款余额不超过750,000美元（已婚单独申报为375,000美元）的已付利息可全额扣除，此限额不因拥有多套房产而增加 [8] - 要获得此扣除，抵押贷款必须由国税局认定的"合格住宅"担保，如主要住宅或第二套住房 [9] - 折扣点（为降低利率而支付的 optional费用）也可从应税收入中抵扣，但必须是为购买、建造或改善主要住宅的抵押贷款而产生，且支付金额不得超过当地一般水平 [10][11] - 折扣点通常按比例扣除，在贷款期限内平均分摊，例如5,000美元点数在30年贷款中每年扣除12个月份额 [12] - 成交时预付的部分房产税可抵扣，这属于州和地方税扣除的一部分，从2025纳税年度开始，此类税收的年度扣除限额临时提高至40,000美元（已婚联合申报为20,000美元） [13] 抵押贷款保险与扣除策略 - 多年前抵押保险成本可抵扣，但该扣除在2021年底到期，根据2025年通过的《大美法案》，纳税人将从2026纳税年度（2027年4月申报）起可扣除抵押贷款利息成本 [14] - 上述费用仅在纳税人选择分项扣除纳税申报表时方可抵扣，若选择标准扣除则不能 [14] - 若潜在的分项扣除总额低于标准扣除额，则标准扣除可能是更佳选择 [15] 降低成交成本的策略 - 除税收减免外，可通过寻求亲友赠予、发起众筹或寻找当地首付或成交成本援助计划来覆盖部分成本，许多首付援助计划在规定居住期限内无需偿还 [15] - 在申请贷款前提高信用评分，可能获得更低的首付或利率要求，从而降低购房总的前期成本 [16] - 比较不同的抵押贷款机构及第三方服务提供商也有助于降低成本，贷款估算表的第2页会明确列出"不可比价服务"和"可比价服务" [17] 其他相关税务信息 - 大多数成交成本（如登记费、产权保险费、贷款发放费）不可抵扣 [17] - 出售房屋时，卖方可以扣除与买方相同的成本（如抵押贷款利息和房产税），并且可以排除出售所得的资本利得（单独申报最高250,000美元，已婚联合申报最高500,000美元），但需满足过去五年内至少居住24个月的条件 [18] - 购房者可抵扣的支出包括房产税和抵押贷款利息，拥有家庭办公室者还可能扣除相关费用 [19] - 成交成本中仅部分可抵扣，如抵押贷款利息、房产税和折扣点 [20]