The average rate on a 30-year U.S. mortgage fell this week to its lowest level in more than a year, extending a recent trend that’s helped give lagging U.S. home sales a boost. The average long-term mortgage rate fell to 6.19% from 6.27% last week, mortgage buyer Freddie Mac said Thursday. A year ago, the rate averaged 6.54%. This is the third straight weekly decline and it brings the average rate to its lowest level since Oct. 3, 2024, when it was 6.12%. Borrowing costs on 15-year fixed-rate mortgages, ...

Freddie Mac said on Thursday that the average rate on a 30-year mortgage slipped to 6.27% from 6.3% last week. A year ago, the rate averaged 6.44%, AP reported. The current level is just above 6.26%, last seen four weeks ago after a steady run of declines pushed borrowing costs to their lowest since early October 2024.Rates on 15-year fixed mortgages, often used by homeowners refinancing existing loans, also edged lower — dropping to 5.52% from 5.53% a week earlier. A year ago, the average stood at 5.63%, F ...

The average rate on a 30-year U.S. mortgage declined again this week, easing to just above its lowest level this year. The average long-term mortgage rate slipped to 6.27% from 6.3% last week, mortgage buyer Freddie Mac said Thursday. A year ago, the rate averaged 6.44%. The latest dip brings the average rate to just above 6.26%, where it was four weeks ago after a string of declines brought down home loan borrowing costs to their lowest level since early October 2024. Borrowing costs on 15-year fixed-r ...

抵押贷款利率变动 - 30年期美国抵押贷款平均利率本周小幅下降至6.3%，较上周的6.34%有所回落，并回到约一年来的最低水平 [1] - 15年期固定利率抵押贷款平均利率本周亦降至5.53%，低于上周的5.55% [2] - 近期一系列下降使住房贷款借贷成本降至2024年10月初以来的最低点 [1] 利率影响因素与市场动态 - 抵押贷款利率受美联储利率政策、债券市场投资者对经济和通胀预期等多因素影响，并通常跟随10年期国债收益率走势 [3] - 10年期国债收益率在周四午间报4.13%，高于上周同期的约4.09%，且自9月11日跌至约4.02%后呈上升趋势 [3] - 7月下旬，在市场对美联储降息的广泛预期下，抵押贷款利率开始下降 [4] 美联储政策前景 - 美联储主席杰罗姆·鲍威尔已暗示对未来降息持谨慎态度 [4] - 这与美联储利率制定委员会其他成员，特别是由前总统特朗普任命的成员所推动的更快降息形成鲜明对比 [4] - 即使美联储进一步下调短期利率，抵押贷款利率未必持续下降，例如去年首次降息后，抵押贷款利率反而在次年1月升至7%以上 [5]

文章核心观点 - 建议拥有超低利率抵押贷款的房主不应让利率阻碍其生活决策 应优先考虑生活便利性和财务整体状况而非固守低利率 [1][2][4] - 在特定情况下 例如成为异地房东且租金回报有限时 出售房产比出租更具财务合理性 [2][3][4] - 当前市场平均抵押贷款利率远高于2020或2021年所获贷款 凸显了历史低利率的异常性 [5] 抵押贷款市场状况 - 2020或2021年获得的抵押贷款利率极低 例如2.875%的固定利率 被认为是千载难逢的交易 [1][5] - 截至2025年9月 30年期固定抵押贷款平均利率在6.3%左右 显著高于疫情期间的低利率水平 [5] 出租房产的挑战 - 成为异地房东（如房产距离居住地两小时车程）将面临重大管理难题 包括处理物业问题需长途奔波或支付物业管理费 [2] - 若房产月供与市场租金相差不大 则租金收益可能被物业维护成本完全侵蚀 [3] - 房东需承担潜在的责任风险以及处理租户不满带来的法律纠纷 [3] 出售房产的替代方案 - 出售现有房产并偿清剩余贷款后 可获得一笔可观资金（例如10万美元）用于新房产的首付 [1][4] - 将出售所得资金用于购买新房产 可使夫妻共同积累资产 而非支付租金 [4] - 尽管新贷款利率较高 但此举被视为避免因低于3%的利率而冻结生活进程的合理策略 [4]

抵押贷款利率变动 - 30年期抵押贷款平均利率本周升至6 3%，较上周的6 26%小幅上升，结束了连续四周的下降趋势[1] - 15年期固定利率抵押贷款平均利率本周升至5 49%，高于上周的5 41%[2] - 去年同期，30年期和15年期抵押贷款平均利率分别为6 08%和5 16%[1][2] 利率影响因素 - 抵押贷款利率受美联储利率政策、债券市场投资者对经济和通胀的预期等多因素影响[3] - 利率通常跟随10年期国债收益率走势，该收益率在周四午盘交易中为4 19%，高于周三的4 16%[3] - 自7月下旬起，利率在美联储上周降息前普遍下降，此次降息是近一年来首次[4] 房地产市场背景 - 房地产市场自2022年抵押贷款利率从历史低点开始攀升后一直处于低迷状态[5] - 2024年成屋销售量为近30年最低水平，且今年迄今的销售量低于2024年同期水平[5] - 近期利率下降趋势对受高融资成本抑制的潜在购房者构成利好[4] 历史模式与未来展望 - 本周利率上升可能预示着将重复去年模式，即美联储在2024年9月会议首次降息后，利率在随后几周内不降反升，并在今年1月中旬达到7%以上[6] - 与去年类似，美联储降息并不必然导致抵押贷款利率持续下降，即使央行暗示未来将进一步降息[7]

利率政策对房地产市场的影响 - 美联储降息向市场注入信心 预计利率将继续小幅下降而非大幅下跌 [2] - 抵押贷款利率需降至5%左右才能有效吸引观望的买家回归市场 但即使是四分之一点的降幅也有边际帮助 [3] - 利率变化对高端市场（如300万美元以上交易）的实际影响有限 因80%的交易为现金购买 但其心理影响重大 所有层级的买家均关注利率走向 [4][5] 不同区域市场的供需动态 - 阳光地带（如佛罗里达州部分地区）和西海岸出现供应过剩现象 而纽约市场则呈现街区间的巨大差异 [7] - 位于西村的全新公寓项目销售火爆 成交价超过每平方英尺5000美元 [8] - 上东区或上西区需要修缮的合作公寓则存在巨大的价格灵活性 定价是市场活动的关键 [9] 买家行为与市场心理 - 利率下调的方向性变化给予部分买家重返市场的信心 这对市场是必要的 [5][6] - 尽管待售房屋和二手房屋库存整体增加 但价格尚未达到能显著刺激交易活动的均衡点 [6] - 市场活动存在于所有价格层级 但高度依赖于具体产品和其定价策略 [9]

利率环境与抵押贷款市场 - 30年期抵押贷款利率在美联储会议前已降至三年低点 [1] - 预期美联储将降息25个基点 但非衰退时期的降息对收益率曲线长端影响不大 [2][4] - 当前无论是单户住宅还是商业地产的抵押贷款利率环境 均比过去一段时间显著改善 [5] 住房市场供需与成本 - 美国正面临住房可负担性危机 需求与供应之间存在严重失衡 [6][7] - 单户住宅的建造成本并未因关税而上涨 住宅建筑行业的通胀压力已消除 成本趋于平稳 [9][10] - 利率显著下降或建造成本大幅降低 是解决住房失衡问题的关键 [7] 房利美与房地美（Fannie Mae & Freddie Mac）IPO前景 - 联邦住房金融局（FHFA）局长已为两房公开上市做好充分准备 注重提升其收入和利润 [13] - IPO的核心目标包括最大化纳税人（股东）回报 以及不增加美国消费者的借贷成本 [14][15] - 预计上市结构将保留某种形式的政府担保 向投资者表明联邦政府仍会在危机时介入 [16] 商业地产市场动态 - 商业地产市场讨论常集中于办公楼 但实际范畴更广 纽约市正出现显著的复兴迹象 [17][18] - 市场对当前新建大型办公楼项目持一定怀疑态度 [19] - 旧金山被视为当前一个独特的投资机会 许多资本正在寻找时机进入该市场 [21]

抵押贷款利率变动 - 30年期抵押贷款平均利率从上周65%下降至635% 为去年10月10日以来最低水平[1][6][8] - 15年期固定利率抵押贷款平均利率从上周56%降至55% 去年同期为527%[1][8] - 10年期国债收益率周四下午报4% 作为贷款定价基准[4][8] 美联储政策影响 - 市场预期美联储将在下周政策会议上进行今年首次基准短期利率下调[2][8] - 美联储主席鲍威尔上月演讲暗示可能降息 因担忧就业市场疲软[5][8] - 美联储今年维持主要利率不变 更关注特朗普关税可能加剧通胀[4][5][8] 就业市场数据 - 8月经济仅新增22,000个工作岗位 就业增长疲弱[8] - 最新失业救济申请数据显示更多工人申请福利 裁员可能增加[5][8] - 修订数据表明去年和今年就业市场比早期数据显示的更弱[8] 市场反应与预期 - 抵押贷款利率自7月下旬以来普遍下降[2][8] - 抵押贷款申请量跃升至三年高位 再融资申请占比近50%[7][8] - 经济学家预测利率进一步下降空间有限 美联储降息后可能反而上升[7][8] 房地产市场动态 - 住房市场自2022年陷入低迷 销售持续疲软[8] - 利率下降鼓励潜在购房者和再融资业主[7][8] - 更低利率可能吸引更多买家 增加市场竞争 削弱卖家议价能力[7][8]

抵押贷款利率变动 - 30年期美国抵押贷款平均利率本周降至635%，较上周的65%下降，为近一年来最低水平[1] - 15年期固定利率抵押贷款平均利率本周降至55%，较上周的56%下降[2] - 当前30年期抵押贷款利率为自去年10月10日当周632%以来的最低水平[8] 利率变动驱动因素 - 利率下降反映出国债收益率回落，市场预期美联储将在下周政策会议上进行今年首次降息[1][3] - 抵押贷款利率受美联储利率政策决定以及债券市场投资者对经济和通胀预期等多因素影响[2] - 美联储虽不直接设定抵押贷款利率，但其政策会影响债券投资者对10年期国债等长期政府债券的需求，而贷款机构以10年期国债收益率为基准来定价住房贷款[5] 宏观经济与政策背景 - 美联储今年一直维持主要利率不变，因更担忧前总统特朗普的关税政策可能导致通胀恶化[5] - 美联储主席鲍威尔上月暗示可能在未来几个月降息，原因是对疲弱的就业增长感到担忧[6] - 修订后的政府数据显示美国就业市场比早先数据暗示的更疲弱，最新一周失业救济申请人数增加表明裁员数量可能正在上升[7] 房地产市场状况 - 自2022年抵押贷款利率从历史低点开始攀升以来，房地产市场一直处于低迷状态[8] - 今年以来销售持续疲软，因30年期抵押贷款平均利率多数时间徘徊在65%以上[8] - 去年9月美联储自2020年3月以来首次降息前也出现过类似利率回落，当时30年期抵押贷款利率曾跌至两年低点608%，但随后在1月中旬反弹至7%以上[4]