美国住房市场与抵押贷款利率动态 - 抵押贷款利率在多年低于4%后 于2022年开始上升 并持续数年维持在6%至7%的高位区间[1] - 高利率导致美国住房市场陷入困境 一方面使许多美国人无力购房 另一方面导致现有房主因不愿放弃原有的低利率而惜售 从而锁定了市场流动性[2] - 近期情况出现显著变化 上周30年期固定抵押贷款平均利率降至6.01% 为2022年9月以来的最低水平[3] 利率下行趋势与驱动因素 - 预计抵押贷款利率将进一步走低 因美联储准备在今年再进行多次降息[4] - 期货市场目前定价显示 到2026年底至少会有两次25个基点的降息 甚至可能更多[4] - 前总统特朗普施压美联储加快降息步伐 其提名的美联储主席新人选凯文·沃什也表示支持降低利率[4] - 抵押贷款利率与10年期国债收益率紧密相关 该收益率已从2025年1月近期峰值4.76%降至约4.1%[5] 住房建筑商股票表现强劲 - 受益于抵押贷款利率下降和可负担性上升 住房建筑商股票当前表现火热[5] - iShares美国房屋建筑ETF自年初以来上涨11.8%[6] - 主要建筑商个股表现突出：Lennar在2026年上涨10.3% D R Horton上涨12% PulteGroup上涨17.4%[6] - 相比之下 标普500指数年初至今下跌1%[6] 新房市场需求与供应短缺 - 市场对这些公司建造的房屋存在被压抑的强劲需求[7] - 自2007-2009年金融危机后建设放缓以来 全国一直存在住房短缺[7] - 高盛估计 为解决短缺问题 需要在正常建设水平之外 再建造至少300万至400万套额外住房[7] - 在抵押贷款利率高企期间 房价持续上涨 导致住房可负担性普遍下降[8] - 经济学家将可负担性危机归因于多项因素 包括限制新建和住房供应的政府政策 以及抑制需求的工资增长放缓[8]