政策行动 - 美国总统宣布指示联邦政府购买2000亿美元的抵押贷款债券 旨在降低抵押贷款利率和月供 使购房成本更可负担 [1][3] - 此举被视为对选民在中期选举前对住房负担能力担忧的回应 政府试图展示其正在采取行动 [2] 市场背景与问题 - 住房价格普遍上涨速度快于收入 主要原因是持续的住房建设短缺 这使得首次购房者和现有业主升级房产变得困难 [2] - 历史上 美联储曾在经济动荡时期购买抵押债券以降低利率 导致许多房主得以将利率再融资至3%或更低 [4] - 过去的低利率使房主不愿出售房产 导致市场库存减少 [4] 涉及机构与资金 - 购买资金将来自处于政府接管下的两家抵押贷款公司房利美和房地美 它们拥有2000亿美元现金 [3] - 房地美数据显示 抵押贷款利率平均约为6.2% 自2022年9月以来 30年期抵押贷款利率从未低于6% [7] 潜在影响与专家观点 - 房地产经纪公司Redfin的首席经济学家估计 政府购买抵押贷款债务可能使30年期固定抵押贷款利率降低0.25至0.5个百分点 [6] - 专家认为 这如同在更深层问题上贴创可贴 可能不足以真正消除抵押贷款利率锁定的效应 [5] - 降低利率可能会在边际上刺激更多需求 但无法解决住房市场存在的根本性限制 如市场上房屋的长期短缺 [6][7]