财务数据和关键指标变化 - 第四季度房屋交付收入为14亿美元，同比下降12%，主要由于交付量下降7%和交付均价下降5%至每套375,000美元 [20] - 第四季度调整后房屋交付毛利率为19.3%，同比下降4个百分点，主要由于激励措施使用增加、土地成本上升以及杠杆效应减弱 [21][24] - 第四季度调整后稀释每股收益为1.67美元，同比下降30% [27] - 2025全年房屋交付收入为58亿美元，同比下降9% [27] - 2025全年调整后毛利率为20.8%，同比下降420个基点，调整后稀释每股收益为7.05美元，低于2024年的10.79美元 [28] - 第四季度有效所得税率为18.5%，低于去年同期的22.1%，部分原因是购买了低于市场价的清洁燃料生产税收抵免 [26] - 公司第四季度通过回购和股息向股东返还了1.79亿美元资本，2025全年共返还4.16亿美元，占全年总收益的92% [30][31] - 截至2025年12月31日，公司拥有现金7.75亿美元，信贷额度未使用，净负债与资本比率为16.9% [29] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第四季度销售订单为3,224套，同比下降2%，主要由于平均社区吸收率下降18%，但被平均社区数量增长18%部分抵消 [12] - 第四季度平均社区吸收率为每月3.2套净销售，低于去年同期的3.9套 [13] - 第四季度订单均价为374,000美元，同比下降6%，主要由于激励措施和折扣使用增加以及地域组合变化 [14] - 第四季度取消率上升至14%，但仍略低于历史平均水平 [12] - 第四季度房屋交付量为3,755套，积压订单转换率达到221%的历史新高 [17] - 截至季度末，积压订单约为1,200套，同比下降24% [17] - 第四季度新屋开工量约为2,700套，同比下降24%，环比下降12% [16] - 截至季度末，在建现房库存约为5,800套，同比下降17%，环比下降8% [18] - 第四季度每社区在建现房库存为17套，为2023年中以来最低水平 [18] - 2025全年销售量为14,650套，与上年基本持平，平均吸收率为每月3.9套 [7] 各个市场数据和关键指标变化 - 第四季度需求模式高度本地化，全国销售环境普遍更具挑战性 [15] - 达拉斯、休斯顿、北卡罗来纳和南卡罗来纳等市场因当地经济状况具有韧性，保持了强劲的吸收速度 [15] - 奥斯汀、圣安东尼奥、佛罗里达部分地区、北加州和科罗拉多等市场面临需求疲软和激烈的本地竞争 [16] - 西部区域（拥有最高均价）在本季度交付量中占比较小，影响了整体交付均价 [21] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司战略专注于现房库存、简化运营、多元化地理布局，以及通过60天交付保证和与房地产经纪人的紧密合作来与二手房市场竞争 [34] - 公司采取了平衡的资本配置方法，终止了部分土地交易以重新配置资本，用于回购股票和收购能增强长期投资组合的新土地 [9] - 公司致力于在2026年重新部署4亿美元用于股票回购，表明其认为股票价值被显著低估 [11] - 公司正在推进一项多年技术计划，专注于自动化和流程效率，以提高后台生产力 [10] - 公司长期目标是实现平均每月每社区4套净销售，这是其能够最有效运营并利用固定成本的速度 [13] - 公司计划在2026年将社区数量再增长5%-10% [12] - 公司计划在2026年每季度程序化回购1亿美元股票，前提是市场没有重大变化 [30] - 公司目标是土地库存组合中约60%为自有，40%为期权地块，并寻求平衡此类举措的利润率和内部收益率 [32] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2025年第四季度结束了比预期疲软得多的市场状况，负担能力挑战持续存在，买家信心恶化 [6] - 近期市场状况预计将继续受到抵押贷款利率高企、工作保障担忧以及更大的宏观经济地缘政治不确定性的影响 [8] - 长期住房需求仍受到有利的人口结构和美国经济适用房供应不足的支持 [8] - 与12月经历的更困难的需求动态相比，1月份的销售状况有所改善，令人鼓舞 [14] - 希望较低的抵押贷款利率能够缓解部分现有房主换房的锁定效应 [14] - 春季销售季的表现尚不确定，但公司持乐观态度 [14] - 激励措施水平预计在近期内将持续高企，尽管融资激励的成本开始缓和 [21] - 土地开发成本在2025年处于高位，这将持续影响2026年的利润率，但预计从2027年底开始，土地成本占均价的百分比应开始回归历史平均水平 [24] - 公司预计2026年全年交付量和房屋交付收入将与2025年表现持平 [33] - 消费者信心被认为是比负担能力更大的需求制约因素 [44] 其他重要信息 - 第四季度发生了4,290万美元的非经常性费用，包括2,790万美元的土地交易终止放弃费用、780万美元的房地产库存减值以及320万美元的遣散费 [21][27] - 公司退出了超过3,400块地块的合同，其中约三分之二的放弃费用来自东部区域 [22] - 第四季度每平方英尺直接成本同比下降近4% [24] - 建筑周期时间保持在110天以下，与第三季度一致，但较去年同期有所改善 [25] - 公司经纪人合作业务的捕获率保持在90%以上的高水平，并继续看到来自经纪人的重复业务增加 [26] - 第四季度土地支出为4.16亿美元，同比下降40% [29] - 截至2025年12月31日，公司拥有或控制约77,600块地块，相当于过去12个月交付量的5.2年供应量 [31] - 由于本季度终止的3,400块地块均为表外控制地块，年末自有地块比例暂时偏高，达到72% [32] - 公司40%的销售量来自重复业务 [66] 问答环节所有提问和回答 问题: 关于2026年展望和吸收率策略的变化 [35] - 回答: 第四季度许多建筑商在清理库存，导致激励措施增加，公司选择不追逐额外销售，暂时以略低的销量运营，目标是全年平均每月每社区4套净销售，但在当前环境下会根据竞争情况灵活调整 [35][36][37] 问题: 关于在建现房库存水平和完工现房比例的目标 [38] - 回答: 每社区17套的库存水平接近目标，可能根据市场情况略有下降，公司希望约三分之一的现房可在30天内入住，另三分之一在60天内入住，目前完工现房比例约为50%，高于约三分之一的目标，计划在春季销售季降低此比例 [39] 问题: 关于社区数量增长指引是基于年末数还是平均数 [40] - 回答: 5%-10%的社区数量增长是基于当前年末数量的增长，而非持平 [40] 问题: 关于第一季度利润率指引是否考虑了季节性因素 [41] - 回答: 第一季度利润率指引考虑了高达100个基点的杠杆损失季节性影响，当前趋势保持稳定，并对春季销售季抱有希望 [41][42] 问题: 关于2026年剩余时间的潜在顺风和逆风 [43] - 回答: 主要顺风是春季销售季可能改善、激励环境缓和及竞争稳定，主要逆风包括高利率（尤其影响首次购房者）、区域差异以及消费者信心疲软，消费者信心是目前比负担能力更大的制约因素 [43][44][45] 问题: 关于利润率潜在改善的因素 [46] - 回答: 利润率潜在改善可能来自利率锁定成本开始缓和，以及新开工房屋的直接成本较低（同比下降4%），这些好处将在2026年后期显现 [46] 问题: 关于1月份需求趋势和春季销售季“更好”的含义 [47][48] - 回答: “更好”是指比第四季度好，但不一定比去年春季销售季好，乐观因素包括销售渠道前景改善、经纪人反馈买家增多、1月前几周情况好于11月和12月，以及激励使用似乎开始缓和 [48][49] 问题: 关于政府对股票回购的评论及公司的看法 [50] - 回答: 公司认真对待联邦政府，致力于可负担性战略，同时认为回购是平衡资本配置的一部分，当股票交易价格显著低于内在价值时，回购是对股东的最佳投资，只要没有意外的负面影响，公司将继续进行 [51] 问题: 关于2026年交付量展望和季度分布 [53] - 回答: 全年交付量预计与2025年持平，第一季度同比下降约8%的指引反映了起步积压订单减少和第四季度销售疲软，公司对第一季度持相对保守态度，但目标是优化业务至每月每社区4套，除非需求过于缺乏弹性 [53] 问题: 关于销售与交付的时间差以及春季销售对交付的影响 [54] - 回答: 春季销售季的健康销售量将主要转化为第二季度和第三季度的交付量，尽管第一季度也会有一部分 [54] 问题: 关于新开社区的吸收速度是否优于现有社区 [55] - 回答: 新社区吸收速度略优于现有社区，但比传统稳定市场环境下的表现要温和得多，2026年新社区开设计划未假设初始吸收速度会大幅提升 [55] 问题: 关于第四季度费用削减带来的潜在年度化节省 [56] - 回答: 公司未提供具体的年度化节省金额，节省效果部分取决于2026年业绩，除了裁员节省，技术投入也开始带来后台运营效率提升，预计2026年销售管理费用杠杆会有所改善，但未提供具体指引 [56][57] 问题: 关于长期净负债与资本比率目标及表外融资机会 [58] - 回答: 长期净负债与资本比率目标为低20%区间，公司正寻求增加表外融资工具的使用，本季度因终止大量表外期权地块导致比例暂时失衡，预计2026年表外合作比例将增加 [58][59] 问题: 关于吸收率低于4时对利润率的量化影响 [60] - 回答: 没有简单的经验法则，小幅下降影响不大，但如果从4降至3.5并持续全年，影响可能不超过20-40个基点 [61] 问题: 关于现房入住策略在二手房库存回升时是否仍具吸引力 [62] - 回答: 该策略本就是为二手房市场回归时设计的，旨在通过与经纪人合作等方式，使新房成为比二手房更具竞争力的选择，而不仅仅是利用当前的锁定效应 [62][63] 问题: 关于抵押贷款利率下降时建筑商对利率买断策略的调整 [63] - 回答: 随着利率下降，利率买断成本已适度下降，不同建筑商策略不同，有的进一步降低利率，有的维持原水平从而降低成本，在需求稳定前，预计多数建筑商会维持现状而非立即提升利润率 [63][64] 问题: 关于第四季度其他收入较高的原因 [64] - 回答: 其他收入较高是由于现金余额高于预期、赚取利息时间较长以及一些法律和解收益，该科目难以预测 [65] 问题: 关于经纪人佣金结构和重复业务率高的原因 [65][66] - 回答: 公司支付市场标准的佣金，并有针对多次交易的经纪人小额忠诚度计划，40%的销售量来自重复业务，高合作率归因于能按时交付房屋的保证以及透明的定价 [66][67] 问题: 关于激励措施占均价的比例 [67] - 回答: 作为100%现房建筑商，公司不提供激励细节，因为房屋按全包价出售，但激励水平比历史平均水平高出几百个基点 [68]