核心观点 - 多户型住宅销售市场在经历数年迟滞后 预计2026年交易活动将显著升温 买卖双方对利率和价格的预期分歧正在收窄 市场情绪转向乐观 [2][6][7] - 行业并未出现此前普遍预期的大规模不良资产抛售潮 但高杠杆交易问题依然存在 贷款机构普遍采取“展期”策略 真正的压力测试可能推迟至2026年中后期 [9][10][11] - 租赁市场预计在2026年趋于稳定 随着新增供应消化 租金增长有望回归正常水平 这将为资产销售复苏奠定基础 [12][13] - 市场资金充裕 尤其是债务资金 但私人资本与公开市场估值存在脱节 导致大型REITs暂时选择观望或回购股票 而非积极收购 [15][16][21][22] 市场现状与预期 - 2025年市场未达行业预期的快速反弹 复苏进程比预期缓慢数年 [5] - 买卖双方对资产价值的认知存在长期分歧 卖方固守加息前价格 而买方则因资本成本上升而压低估值 [1][4] - 市场波动性在2025年成为交易的新障碍 [4] - 目前市场开始解冻 买卖双方对利率路径形成一定共识 交易意愿增强 [6][7] - 交易量正回升至能够促进价格发现的程度 买卖双方正越来越接近达成交易 [8] - 行业对2026年交易活动转强持乐观态度 因许多基金和投资者持有大量现金准备部署 [2][7] 不良资产与杠杆问题 - 过去几年 公寓投资者一直在积累资金等待不良资产出现 但大规模抛售潮并未成为现实 [9][10][11] - 贷款机构普遍非常不愿意收回房产 更倾向于将贷款展期12个月 [10] - 市场中存在大量具有显著杠杆问题的交易 [10] - 贷款机构最终将停止展期 贷款问题需要在某个时间点得到解决 这可能给卖方带来出售压力 [10] - 多数行业高管认为出现大规模不良资产抛售的可能性极低 部分商家开发商和价值增值型业主可能需要出售 但不会以超低价抛售 [11] 租赁市场与基本面 - 2025年销售活动存在地区差异 沿海地区交易多于阳光地带 因沿海地区收入增长更易预测 [12] - 随着新增供应被消化 高管们乐观预计2026年租赁市场将趋于稳定 [12][13] - 达拉斯咨询公司Witten Advisors首席执行官预计 到2026年底 租金增长将回归至2%高位的正常水平 [12] - 新增物业减少 大多数市场租金开始稳定甚至转正 部分市场入住率也开始转正 [13] - 供应减少将使得可供出租的单元更为紧张 从而吸引买家入场 [13] - 若就业市场恶化 经济问题可能颠覆租金复苏 进而阻碍销售复苏 [14] 资本与融资环境 - 市场可用于公寓投资的资金充裕 债务基金、银行、寿险公司及政府支持企业均活跃 [15][16] - 联邦住房金融局于11月将房利美和房地美的贷款上限各自提高至880亿美元 允许它们在2026年购买高达1760亿美元的多户型贷款 [15] - 债务资金充足 但股权兴趣的多寡存在争议 [16] - 有大量私人资本在场外等待 流动性强且对定价颇具攻击性 [16] - 自2025年关税宣布以来 观察到资本从其他领域流入多户型住宅 例如原本流向工业地产的资金部分转投多户型 [17] - 一些小型募资方在吸引投资者方面面临挑战 这限制了市场上的买家数量 [18] REITs（房地产投资信托基金）动态 - 目前寻求公寓投资的资本主要来自私人渠道 [19] - 规模较小的REITs正在审视其未来业务战略 例如Aimco（拥有2524个单位）董事会已决定在战略评估后清算公司 [19] - Elme Communities于8月以16亿美元现金将包含19处资产的组合出售给Cortland Partners 迈出了公司解散的第一步 并将出售其余9处资产 [20] - Centerspace（拥有超过12000个单位）董事会已启动对REIT战略替代方案的评估 [21] - 私人市场资产常以低于5%的资本化率交易且达到或超过重置成本 而公开市场股票估值更具吸引力 因此大型REITs目前选择观望并专注于股票回购 [21][22] - 大型REITs基于当前资本成本 在现行定价下不会大量收购 需要看到定价发生实质性变化才会大规模重返收购市场 [22][23]

财务数据和关键指标变化 - 第一季度核心FFO为每股摊薄1.21美元，同店NOI同比增长2.1%，收入增长3.5%，费用增长5.8% [13][14] - 重申2025年核心FFO每股4.98美元的预期，同店NOI同比增长2.25% [15] - 债务加权平均成本为3.6%，加权平均到期时间为5.4年，总流动性超2.23亿美元 [16] 各条业务线数据和关键指标变化 - 同店组合加权平均入住率同比提高120个基点，当前平均实际入住率为96% [5] - 第一季度混合租赁利差上升70个基点，4月续约保留率约为57% [5] - 新租利差在2024年第四季度下降3.5%后，2025年第一季度升至 - 1.1%，4月升至2.4% [6] - 居民收入水平增长使租金收入比保持在21.6%，坏账约为40个基点 [6] 各个市场数据和关键指标变化 - 未来12个月市场公寓存量预计仅增长2.2%，低于上一年的3.8% [9] - 科罗拉多州和明尼阿波利斯市的机构级资产资本化率分别为4% - 5%和5%左右 [10] - 北达科他州年初至今混合租赁利差为5.3%，奥马哈市也有积极表现 [7] - 明尼阿波利斯市租赁利差高于投资组合平均水平，丹佛市受供应压力影响，但需求趋势有望改善新租率 [8] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司将专注于提升山区西部和中西部地区的差异化地理布局，评估新投资机会 [10][11] - 考虑公开市场和私人市场定价的差异，以及市场风险、杠杆、股票流动性和规模等因素 [11] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 多户家庭市场基本面强劲，需求持续推动净吸纳量，公司第一季度业绩良好，对全年前景乐观 [4][5] - 尽管宏观经济环境存在不确定性，但公司将保持纪律，抓住机会提升平台 [8] - 预计未来市场动态将向有利于公司的方向转变，租金增长有望加强 [9] 其他重要信息 - 公司2025年第一季度10 - Q表格已提交给美国证券交易委员会，收益报告等文件已发布在公司网站 [2] - 今日讲话包含前瞻性声明，存在风险和不确定性，需参考相关文件 [2][3] 问答环节所有提问和回答 问题: 公司运营是否保守，实际情况是否领先于计划 - 公司预计中西部市场今年表现强劲，目前运营符合计划，且该地区市场有较大增长空间 [19][20][21] 问题: 公司是否计划在旺季放弃部分入住率以提高租金 - 公司预计全年平均入住率为95%，目前为96%，若需求持续，将在保持入住率的同时提高租金 [22][23][24] 问题: 如何看待房地产税和公用事业费用在今年剩余时间的增长，是否会有额外波动 - 费用波动预计出现在第一和第四季度，主要因去年同期的上诉退款和新评估导致，已提高非可控支出中点2.25%，即65万美元 [27][28][30] 问题: 本季度客户保留率下降的原因 - 第一季度续约率较低与到期租约数量少有关，内布拉斯加州的增值项目导致部分租户迁出，4月保留率升至58% - 59%，预计第二季度保留率将上升 [31][32][33] 问题: 如何看待丹佛市场今年剩余时间和2026年的租金走势 - 4月新租利差有改善，预计今年年底租金将转正，2026年保持积极态势，市场需求强劲，入住率较高 [36][38][39] 问题: 北达科他州市场表现强劲，是否改变资本回收策略 - 公司仍考虑将资本回收至流动性更强、投资者可见性更高、长期增长前景更好的市场 [40][41] 问题: 哪些市场仍面临较大供应压力，第二季度新租增长2.4%时，完成进度如何 - 丹佛和罗切斯特仍面临供应压力，截至5月2日，第二季度新租完成约25% - 30% [44][45][48] 问题: 奥马哈入住率下降220个基点的原因 - 奥马哈的增值项目导致部分租户迁出，造成入住率下降 [51][52] 问题: 农业对公司所在市场的经济有何影响 - 农业对公司所在市场的经济影响较小，主要驱动因素为医疗保健和教育，可能存在一定的二次影响 [55][56][57] 问题: 公司保留率与沿海和阳光地带房地产投资信托基金不同的原因 - 丹佛市场供应较高，选择更多，第一季度保留率处于中低水平，抵消了其他市场的强劲表现，全年保留率预计为51% - 55% [60][61][63] 问题: 新租率今年的走势及混合租赁利差预期是否有变化 - 新租率走势符合预期，预计在5 - 6月达到峰值，然后趋于平稳并在年底下降，无需调整预期 [67][68][69] 问题: 公司有哪些有吸引力的资本用途或投资机会，何时重新进行收购 - 公司希望抓住投资机会，提升山区西部的差异化布局，可能的形式包括收购、夹层融资等，目前正在积极寻找合适项目 [70][71][72]