财务数据和关键指标变化 - FFO(调整后)同比增长12%，年初至今增长8% [4] - 同店NOI增长7.4%(季度)和5.6%(年初至今)，剔除非经常性账单后为5.6% [4][14][15] - 2025年FFO(调整后)指引上调0.02美元至1.4-1.44美元/股，反映5%增长 [6][18] - 同店出租率提升至96.7%(上升10bps)，SHOP出租率达创纪录的92.5%(上升270bps) [5][10] 各条业务线数据和关键指标变化 - 二季度完成42笔租赁交易(48.2万平方英尺)，包括27笔续租(39.4万平方英尺，租金差12%)和15笔新租(8.8万平方英尺，租金差19%) [9] - 新租户包括Boot Barns、Fidelity Investments等，95%租赁管道为全国/区域级租户 [10] - 完成5个再开发项目，引入Burlington、Cava等品牌 [12] - 活跃再开发管道1.42亿美元，预期回报率15% [13] 各个市场数据和关键指标变化 - 资产出售方面，年内以4.9%综合资本化率售出6600万美元资产，包括Kennedy Commons(4100万美元)等 [6] - 自2023年10月以来，以7.2%资本化率收购5.52亿美元购物中心，以5.2%资本化率出售4.93亿美元非核心资产 [8] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 五大核心战略：聚焦DC-波士顿走廊、2400万美元已签约未开业项目(占NOI 8%)、再开发管道、资本循环、稳健资产负债表 [7] - 零售资产投资市场活跃，被形容为"nerds的复仇"，反映行业基本面改善 [5] - 未来资本支出将显著下降，因资产改善已完成70% [5][55][62] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 零售空间需求强劲，空置率低导致多轮竞价，推动租金上涨 [5] - 预计SHOP出租率将在2025年超过93% [10] - 租户破产(如At Home)被视为升级租户组合的机会 [11] 其他重要信息 - 资产负债表：15亿美元非追索权抵押贷款，42个无负担物业(价值近20亿美元)，2026年前到期债务仅1.39亿美元(占9%) [8] - 流动性8亿美元(含1.18亿美元现金)，净负债/EBITDA为5.5倍 [16][17] 问答环节所有的提问和回答 出租率与定价权 - SHOP出租率目标93-94%，需新增5-7万平方英尺 [24] - 定价权体现在租金、排他条款、开业时间等方面 [24] - 主力店空缺均有目标租户，部分交易将在三季度公布 [25] 资本循环与Kohl's动态 - 优质资产资本化率5.5-6%，对应8-9%无杠杆IRR [30] - Kohl's目前无紧迫关店计划，东北地区门店表现较好 [34] 再开发与市场扩张 - 所有资产均可出售(包括纽约都会区)，价格合适即可 [38] - 租户需求强劲(如Walmart、TJX等)支持再开发信心 [40] 租赁条款优化 - 成功提高租金涨幅条款，减少房东前期投入 [51] - 强化交付条件谈判(按现状交接)，缩短开业时间 [51] 资本支出趋势 - 维护性资本支出将从2022年3600万美元降至2025年1500万美元 [64] - 新入驻的高信用租户降低未来租户更替风险 [61] 管理费用调整 - 二季度包含200万美元遣散费和100万美元交易成本等非经常项目 [68] - 2025年经常性G&A指引下调50万美元至3500万美元 [18]