核心观点 - 公司2025年第四季度及全年业绩表现强劲，入住率持续改善至疫情以来最高水平，并连续三个季度高于80%的拐点 [5][7] - 公司通过运营优化、资产组合精简及再投资等举措，驱动了调整后EBITDA连续四年实现两位数增长，并对2026年给出了更高的每可用房间收入增长和调整后EBITDA指引 [4][5][6] - 公司财务状况持续改善，流动性增加、杠杆率下降，并制定了明确的去杠杆目标，同时通过资产出售和再融资优化了资本结构和债务到期期限 [6][13][14] 运营表现与入住率 - 管理层重申80%左右的入住率是公司模型因固定成本杠杆而出现拐点的标志 [1] - 2025年第四季度，加权平均入住率在合并基础上达到82.5%，在同店基础上达到83.5%，为2020年第一季度疫情开始以来的最高水平 [3] - 第四季度合并入住率同比增长310个基点，环比增长70个基点；季度末合并入住率为83.7%，同店基础为84.3% [3] - 公司已连续三个季度合并加权平均入住率高于80% [2] - 2025年全年，合并加权平均入住率为80.9%，同店加权平均入住率为82.3% [2] - 入住率低于70%的社区占比从2025年第一季度的23%下降至第四季度的15%，而入住率高于90%的社区占比同期从25%增加至34% [1] - 在第四季度入住率低于70%的80个社区中，预计有14个将在2026年上半年出售，另有21个正由内部“SWAT”团队进行运营和商业改进 [8] 财务业绩 - 2025年全年，公司每可用房间收入增长5.7%，调整后EBITDA总计4.58亿美元，超出最初指引区间，并高于其最终上调后的4.55亿至4.6亿美元区间的中点 [6][9] - 2025年调整后EBITDA同比增长19% [9] - 第四季度调整后EBITDA为1.06亿美元，较上年同期增加700万美元，增长7% [10] - 2025年全年居民费用增长2.4%至30亿美元，这反映了5.7%的每可用房间收入增长，但被因资产组合优化导致的总平均可用单元数下降3.2%部分抵消 [10] - 第四季度居民费用为7.15亿美元，同比下降4%，主要受总平均单元数减少10.5%驱动，但被每可用房间收入增长7.1%部分抵消 [10] - 第四季度每占用房间收入同比增长3.1%，每占用单元费用同比增长2.6%，产生50个基点的正价差；2025年全年，每占用房间收入改善2.7%，每占用单元费用增长1.8%，产生90个基点的正价差 [11] 现金流、流动性与杠杆 - 2025年公司产生2300万美元的正向调整后自由现金流，低于其3000万至5000万美元的目标，但这是自2020年以来的首个正向调整后自由现金流年度 [6][12] - 截至2025年12月31日，总流动性为3.78亿美元，环比增加2600万美元 [13] - 调整后年化杠杆率改善至基于过去十二个月调整后EBITDA的8.9倍，而上年同期为9.9倍 [13] - 管理层重申目标是在2028年底前将杠杆率降至6倍以下，主要通过EBITDA扩张实现，并指出约90%的总债务是无追索权的，由物业级抵押贷款担保 [13] - 公司已在2026年1月对剩余的所有2026年抵押贷款到期债务及部分2027年到期债务进行了再融资，延长了近期到期期限，支持了“良好错开”的到期时间表 [14] 资产组合、资本支出与运营架构 - 截至2025年底，合并资产组合拥有548个社区（370个自有，178个租赁），较第三季度末减少2个自有和43个租赁社区 [15] - 2025年，公司通过终止租约退出了58个社区，包括终止了55个Ventas社区的租约，但将继续管理其中8个未续约的社区 [16] - 修订后的Ventas租赁结构包括业主资助的资本改善拨款和3%的年租金递增 [16] - 2025年公司以扣除交易成本后2610万美元的净收益出售了12个自有社区 [17] - 2026年，公司预计将出售剩余的29个先前宣布的自有社区（2364个单元），大部分预计在年中完成，估计收益约为2亿美元 [17] - 2025年非开发性资本支出总计1.707亿美元，公司预计2026年资本支出在1.75亿至1.95亿美元之间 [18] - 运营架构方面，公司聘请了十多年来的首位首席运营官，并实施了新的六大区域运营结构，同时设立了新的战略运营高级副总裁职位，将定价策略、劳动力管理和资本投资决策整合到运营部门下 [19] 2026年业绩指引与长期驱动因素 - 公司对2026年的指引为：每可用房间收入增长8%至9%，调整后EBITDA在5.02亿至5.16亿美元之间，这意味着从中值约4.45亿美元的基准水平实现中双位数增长 [6][20] - 驱动因素包括：自1月1日起生效的更高的现有费率上调、预计由入住需求支持的入住率增长、以及资产处置的增值影响 [20] - 公司预计劳动力成本环境将“稳定且可预测”，劳动力成本约占设施运营费用的65% [20] - 2026年的其他假设包括：一般及行政费用（不包括股权激励薪酬和某些其他成本）约为1.62亿美元，现金设施运营租赁付款约为1.8亿美元 [21] - 长期人口结构顺风：2026年第一批婴儿潮一代将年满80岁，该年龄段占公司新入住居民的一半以上，平均入住年龄约为83岁；报告显示未来十年80岁以上人口将以超过4%的复合年增长率增长，而2025年底的老年住房供应增长率约为0.6% [21][22] 健康服务与社区规模 - 2025年，Brookdale HealthPlus平台推广至8个州的另外58个社区，包括3个新州，使服务社区总数超过180个 [23] - 该计划有助于减少可避免的急诊就诊和住院，并支持了参与社区的居民保留率和员工流失率改善 [23] - 公司在美国和波多黎各管理着700多个社区，为数万名居民提供服务 [25]