财务数据和关键指标变化 - 2024年实现收入增长3.4%，核心FFO增长3.6% [10] - 2024年运营模式转型带来3900万美元的NOI增量，较计划提前200万美元 [12] - 2024年其他租赁收入增长15%，预计2025年增长近9% [14] - 2023年同店工资支出下降，2024年为0 [14] - 预计2025年核心FFO每股增长3.5%，从2024年的每股11.01%增至每股11.39% [24] - 预计2025年同店住宅组合收入增长3%，运营费用增长4.1%，NOI增长2.4% [22] - 预计2025年开发新开工约16亿美元，从在建和租赁中的开发社区产生3000万美元住宅NOI [22] - 预计2025年资本使用21亿美元，其中投资支出13亿美元，债务到期和摊销8.35亿美元 [23] - 预计2025年筹集新资本9600万美元，出售股权远期合约再获得8.9亿美元，总计18.5亿美元 [23] - 预计2025年股息后产生约4.5亿美元自由现金流，年末无限制现金约2.75亿美元 [24] 各条业务线数据和关键指标变化 运营业务 - 2025年同店总租金收入预计增长3%，主要驱动因素为更高的租赁费率、其他租赁收入强劲增长以及居民无法收回租赁收入的改善 [33] - 2025年同店运营费用预计增长4.1%，包括3%的有机增长率、50个基点的盈利运营举措净影响以及物业税减免计划逐步取消带来的60个基点影响 [35] 投资业务 - 2025年计划将开发新开工增加至16亿美元，收益率在6% - 6.5% [37] - 预计2025年结构投资计划（SIP）业务规模从当前的1.9亿美元增加7500万美元，朝着4亿美元的目标规模发展 [39] 各个市场数据和关键指标变化 - 2025年公司既定沿海地区预计租金收入增长超过3%，扩张地区预计增长低于2% [34] - 2025年公司既定地区中，大西洋中部预计收入增长4%，西雅图预计增长3%，北加州和南加州预计增长约3%，纽约、新泽西和波士顿预计增长2% [34] - 2025年夏洛特可能持平或负增长，达拉斯预计增长2% - 3%，佛罗里达预计增长0% - 0.5% [153] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 持续优化投资组合，增加郊区和扩张市场的资产配置，目标是郊区占比达到80%，扩张市场占比达到25% [16][17] - 利用独特的开发能力，在行业整体开工下降时增加开发新开工，以获得更强的交易和回报 [19] - 继续利用集中服务和人工智能技术，提高运营效率和规模效益 [13] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2025年公寓基本面在既定地区仍然有利，公司有丰富的投资机会和良好的资产负债表，能够追求增值机会 [43] - 第三方预测显示2025年就业和工资增长环境将有所缓和，但仍保持健康，工资增长预计在3%以上，这将支持全年相对稳定的有效租金增长 [28] 其他重要信息 - 公司对上个月洛杉矶火灾的受害者表示慰问，并启动内部紧急救援计划，为员工提供援助，并向美国红十字会提供额外资金 [7][8] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 如何看待今年与去年相比开发收益的增长潜力 - 预计今年投资平台带来约15美分的收益增长，约合140个基点的增长，主要来自同店和再开发投资组合的NOI增长以及新投资的NOI [49] - 部分增长被资本市场活动带来的每股0.29美分的增加所抵消，包括较低的利息收入和较高的股份数量 [25] 问题2: 开发或运营BTR社区是否面临额外挑战，是否愿意考虑相关投资组合 - 公司愿意考虑与战略优先事项一致的投资组合 [53] - 目前BTR项目大多位于三线市场或主要市场的远郊，公司预计通过DFP或自行建设来增加此类产品 [54] - 公司在运营100% BTR社区方面经验不足，但认为其运营模式与公司现有的移动灵活劳动力模式相契合 [55][56] 问题3: 新租赁和续租的趋势如何，全年的轨迹是怎样的 - 预计全年同期限有效租金变化平均为3%，下半年增长略强于上半年 [62] - 全年续租预计平均为4% - 5%，新入住预计平均为1% - 2% [65] 问题4: 第四季度哪些市场表现出乎意料 - 丹佛是唯一有点意外的市场，但第四季度的不足对全年影响不大，主要原因是空置率略高于预期 [68][69] 问题5: 交易市场是否有改善，是否仍预计今年买卖平衡 - 交易市场波动较大，第四季度交易量显著增加，但主要是在利率较低时定价的交易 [78] - 预计第一季度市场将较为平静，需要债务利率更加稳定才能恢复 [79] - 公司去年是净卖家，今年年初有一些处置项目正在进行，希望增加资产交易规模至约10亿美元 [80][81][86] 问题6: 未来郊区资产配置目标是否会改变 - 公司每年进行战略评估，目前仍专注于增加郊区资产配置，目标是达到80% [97][98] 问题7: 如何看待关税对开发成本的影响 - 目前难以预测政策变化及其对公寓市场的影响，公司正在努力提前应对，如确保供应渠道和锁定价格 [102][103] - 关税可能会使总成本增加2%左右，每单位增加5000 - 7000美元，但目前劳动力和分包商市场对成本有积极影响 [108] 问题8: 如何看待波士顿市场的供需情况 - 公司在波士顿的经验相对积极，主要是郊区投资组合表现强劲，对新供应有较好的抵御能力 [113] 问题9: 今年的开发完成预期是多少 - 预计今年完成约3亿 - 3.5亿美元的开发项目，开发中项目将从目前的22亿美元增加到年底的35亿美元 [117] 问题10: 今年开发对收益增长的贡献是否异常 - 今年开发对收益增长的贡献可能略低于正常年份，主要是由于资本成本较高和入住率略低 [120][123] 问题11: 在计划购买的市场中，能够以多大幅度的折扣购买资产 - 公司通常关注5 - 10年房龄的资产，可能以10% - 20%的折扣购买，具体取决于子市场和产品类型 [129] 问题12: 如何看待洛杉矶市场的影响 - 公司在洛杉矶的部分租赁业务有所增加，约60份租赁来自受灾地区，但具体情况仍有待观察 [139] - 关于可能的驱逐禁令和租金冻结，公司尚未将其纳入指导范围，目前情况不明 [140][141] 问题13: 如何看待就业增长预测 - 公司以全国商业经济学家协会的预测为基础，预计今年就业增长将有所缓和，约为150万个工作岗位 [144][145] - 图表仅反映东南地区两个就业分类的情况，并非整体就业增长 [146] 问题14: 既定市场和扩张市场的租金变化情况如何 - 预计既定市场租金变化将更健康，扩张市场情况各异，夏洛特可能持平或负增长，达拉斯预计增长2% - 3%，佛罗里达预计增长0% - 0.5% [152][153] 问题15: 如何看待SIP业务的市场动态和增长目标 - 公司认为SIP业务的竞争主要在于寻找合适的交易，而不是输给其他资本提供者 [157] - 目前市场上一些交易的基础更好，公司在合适的交易中具有竞争力，预计能够实现增长目标 [160][163] 问题16: 如何看待费用收入对租金增长的影响 - 费用收入的影响取决于服务的组成和收费标准，如果能为居民提供价值，他们应该会认可 [169][171] 问题17: 是否会考虑减少在马里兰州的业务 - 公司将监管风险纳入整体投资组合配置战略，未来会继续出售监管风险较高地区的资产，但目前不打算在蒙哥马利县减持 [175][176][177] 问题18: 2025年能否更接近扩张市场25%的目标 - 公司将稳步推进扩张市场的资产配置，如果按正常进度，可能会增加2% - 3% [183] 问题19: 未来在扩张市场是更倾向于收购还是开发 - 公司认为收购和开发并非二选一的选择，会根据市场和子市场情况灵活配置资本 [187][188] 问题20: 2025年郊区和城市市场租金变化差距是否会保持相似 - 预计郊区投资组合将继续表现优于城市投资组合，主要是由于郊区新供应水平较低 [196] - 随着返岗潮的出现，城市市场可能会有一定提升，但目前尚未看到明显迹象 [197] 问题21: 2025年坏账假设中，哪些因素阻碍了达到历史水平 - 更严格的监管环境和更长的驱逐处理时间可能会对恢复到历史坏账水平造成阻碍 [199][200] - 行业现在有更好的工具来筛选欺诈行为，这有助于减少坏账 [201] 问题22: 开发量是否包括DFP，开发的联排别墅占比是多少 - 开发量包括公司自身开发和部分DFP项目，预计2025年新开工中约有2 - 3个项目为DFP [206] - 公司目前有多个项目包含联排别墅组件，并认为这种组合是一种有效的模式 [207][208][209] 问题23: 扩大BTR业务是否会增加管理费用 - DFP项目不会带来额外的内部管理费用，因为公司通过支付开发商费用来承担第三方开发商的管理费用 [211]