涉及的公司与行业 * 公司为The Real Brokerage Inc (纳斯达克代码: REAX) [1] * 行业为美国房地产经纪行业 [5] 行业核心观点与动态 行业当前压力与挑战 * 房地产市场过去三年处于低谷 给全行业带来压力 包括全国房地产经纪人协会(NAR) 经纪公司和贷款机构 [8] * 压力导致行业出现负面叙事 各方相互指责 但这对行业 消费者和经纪公司均不利 [8] * 美国房地产交易方式尚未优化 存在改进空间 [13][15] * 缺乏集中化MLS系统的市场(如希腊 法国) 消费者体验更差 表现为房源信息分散 过时或价格不一致 [18][20] 佣金结构与买方经纪人价值 * 2024年8月佣金规则改变后 市场实际并未发生变化 [28] * 全国平均佣金率仍为每边2.6% 在公司主要服务的约40万美元价格区间内 [37][40] * 佣金结构稳定证明买方经纪人提供的价值得到市场认可 [28] * 行业整体不善于展示自身价值 少数不良经纪人的行为损害了整个经纪人群体的声誉 [30][32] 行业整合与团队化趋势 * 行业存在整合趋势 例如Compass与Anywhere的并购提议 [65] * 并购事件短期内提高了从业者对选择长期合作平台的意识 但影响短暂 [69][73][77] * 团队(Teams)模式被视为更优化的商业模式 能在市场低迷时更好地支持业务 [57][59] * 市场环境对独立经纪人更为不利 团队模式的高绩效组织更能受益 [61][63] The Real Brokerage 公司战略与运营 代理人增长与吸引力 * 公司代理人数量增长强劲 今年迄今增加超7,000名 去年增加约10,000名 目前总数达31,000名 [49][82] * 增长100%为有机增长 从未收购过其他经纪公司 [82] * 吸引力的驱动因素是提供高价值与低成本的良好平衡 代理人对费用敏感度提高 [51][54][56] * 观察到中小型独立经纪公司主动接洽 希望加入更大平台以应对未来竞争 [51] 技术平台与AI战略（Leo） * 公司定位为一家恰好是经纪公司的纯科技公司 同时运营贷款和产权业务 [90] * 技术平台使用率达到100% 远高于同业通常的10%使用率 [92][94] * AI助手Leo最初服务于内部代理人的后台支持 现已推出面向消费者的版本(heyleo.com) [101][104] * Leo能通过语音与消费者互动 了解需求 办理贷款预审 安排看房等 未来将为每位代理人提供专属链接和电话号码 [106][108][109] * 经分析 买方经纪人近250项任务中 90%可实现自动化或由AI替代 [135][137] * 目标是将代理人提升为"超级代理人" 通过AI处理繁琐任务 使年交易量从20笔提升至40-50笔 [123][125] * 公司不直接进入潜在客户开发(lead gen)业务 而是通过Leo直接接触消费者 并向他们销售抵押贷款 产权保险等附加服务 与代理人共享收益 [143][144][147] * 公司将按Leo与客户通话的时长向代理人付费 以此激励代理人推广使用 [148][150] 财务与利润率展望 * 经纪业务毛利率约为9% 产权业务为83% 抵押贷款业务为50% RealWallet产品超过90% [222] * 未来战略重点是提高附加服务(产权 抵押贷款等)的渗透率 以改变整体利润率结构 [224] * 存在机会调整经纪业务定价以提高其利润率 [224] 其他重要内容 对宏观环境的看法 * 当前美国房地产市场年成交量约400万套 较历史平均的520万套低20%-25% 主要问题是可负担性 [218] * 由于库存不足 房价不大可能下降 抵押贷款利率是影响可负担性的关键变量 [218] * 若利率下降 市场交易量将提升 对公司业务是额外利好 但公司增长不依赖于此 [219] 对政策提议的评论 * 对"抵押贷款可移植性"等政策提议持谨慎态度 认为可能加剧有低利率抵押贷款者与新购房者之间的差距 不利于年轻购房者 [221]