公司概况 * 公司为 Phillips Edison & Company (PECO)，是一家专注于以杂货店为核心、满足生活必需品的邻里购物中心的房地产投资信托基金 [2] * 公司是美国最大的以杂货店为核心的邻里购物中心所有者及运营商之一，拥有超过35年的历史 [3] * 公司的企业价值有明确的增长路径，目标超过100亿美元 [3] * 公司拥有集成的运营平台，管理业务的各个方面，并利用本地市场专业知识成为首选房东，年度调查的租户满意度达95% [3] 核心业务与战略 * 核心业务是规模适中、以杂货店为核心的邻里购物中心，其主力租户是当地销售额排名第一或第二的杂货商 [5] * 核心战略包括收购此类购物中心，目前占公司总年化基本租金收入的84% [12] * 公司在同行中，以杂货店为核心的购物中心占比最高，占年化基本租金收入的95% [12] * 公司战略还包括“影子锚定”中心（即杂货商拥有其店面空间），目前拥有23个此类中心，占全资拥有中心数量的约8%，占总可出租面积的约5% [13] * 公司通过其投资管理平台（与Northwestern Mutual、Lafayette Square以及Cohen & Steers的合资企业）扩大交易流和资本渠道 [13] 财务表现与增长目标 * 公司提高了2025年全年盈利指引的中点，调整后的NAREIT运营资金和核心运营资金每股增长指引中点分别代表7%和6.8%的增长 [4] * 2026年NAREIT运营资金、运营资金和核心运营资金的初步指引增长率预计为中个位数 [4] * 公司长期目标是实现3-4%的同店净营业收入增长，以及中高个位数的核心运营资金每股增长 [2] * 公司预计2026年同店净营业收入增长在3%-4%的范围内 [22] * 2026年NAREIT运营资金每股指引估计在2.65-2.71美元之间，中点同比增长5.7%；核心运营资金每股指引估计在2.71-2.77美元之间，中点同比增长5.6% [23] * 长期股东总回报目标为10%或更高，基于中高个位数核心运营资金每股增长和约3.8%的股息收益率 [5] * 公司董事会今年将股息率提高了5.7%，并通过月度股息为投资者提供可预测的收入流 [17] 运营指标与市场优势 * 公司拥有显著的定价权，新租约和续租租约的租金涨幅分别通常在2%-3%的范围内 [7] * 公司投资组合的续租率在2025年前三季度为93% [8] * 公司预计2026年入住率将保持高位，并相信可以再实现100-150个基点的同店非主力店出租率提升 [8] * 公司运营的中心位于家庭收入强劲、人口增长的郊区市场 [8] * 公司认为其投资组合面临风险的零售商敞口最低，观察名单规模小，预计2026年坏账与2025年一致 [20] * 公司预计2026年坏账指引范围在60-100个基点，与2025年一致 [36] 增量增长举措 **日常零售** * 日常零售（通常指无主力店中心）被视为核心业务的自然补充，旨在增强投资组合回报 [9] * 公司自2023年以来已向9个日常零售中心投资约1.81亿美元 [10] * 这9个中心的预期无杠杆内部收益率在10%及以上，收购资本化率在6.4%至7.6%之间，新租租金涨幅平均高于40%，续租租金涨幅平均高于25% [10] * 公司目标是在未来五年内将日常零售规模扩大到7亿至10亿美元，约占投资组合的7%-10% [10] * 日常零售中心预计能实现4%-5%的同店净营业收入增长 [68] * 目前9个中心的租户构成中，53%的租金来自全国性和区域性租户，47%来自本地租户 [89] **开发与再开发** * 公司每年平均在新建外铺开发和重新定位活动上投入约5000万美元，但2025年和2026年将接近7000万美元 [11] * 这些项目的加权平均现金回报率在9%至12%之间 [25] * 公司最近在佛罗里达州奥卡拉收购了34英亩土地用于一个以杂货店为核心的开发项目，初始投资1000万美元，预计未来五年将建造超过1万套新住宅 [11] **收购活动** * 公司预计2026年按PECO份额计算的收购总额在4亿至5亿美元之间 [12] * 公司是市场上最大的以杂货店为核心的购物中心买家之一 [33] * 2025年公司评估了585笔交易，并向投资委员会提交了327笔，而2024年分别为284笔和152笔 [33] * 核心收购策略的目标是无杠杆内部收益率为9%，日常零售中心的目标则高于10% [30] * 预计2026年收购组合中，约80%为核心杂货店锚定中心（其中可能包括“影子锚定”），20%为日常零售中心 [72] 资产负债表与资本管理 * 公司拥有投资级资产负债表，标普和穆迪分别给予BBB和BAA2评级 [17] * 长期杠杆目标是净债务与调整后税息折旧及摊销前利润之比在5倍左右的低至中段 [17] * 公司每年可以收购3亿美元资产而保持杠杆中性，并且在支付股息和维护性资本支出后产生超过1亿美元的自由现金流 [17] * 公司计划在2026年出售1亿至2亿美元的资产，用于为收购提供资金并改善长期增长状况 [16] * 公司没有重大的债务到期直到2027年，并计划在明年进行再融资 [21] * 公司利率互换的固定利率比例在2025年12月到期后约为84%，长期目标是90% [53][92] 市场展望与风险 * 公司对2026年的展望不假设经济衰退，认为消费者具有韧性，主力杂货商和生活必需品零售商持续为公司中心带来稳定客流量 [19] * 近期利率的显著下降预计将继续对房地产价值产生积极影响 [21] * 过去十年及未来新建供应有限，当前的经济回报使得新建购物中心难以合理化，这放大了需求因素的影响 [22] * 公司认为，如果出现更疲软的经济环境，其以杂货店为核心、生活必需品为主的业务重点将展现投资组合的韧性，正如在全球金融危机和疫情期间所表现的那样 [20] * 关于关税影响，公司认为主要冲击已经过去，现在将是边际影响，其业务中约85%的租户所受影响较小 [49][50] * 对于快餐行业，尽管市场存在一些担忧，但每平方英尺销售额保持稳定，且该类别需求旺盛，即使有租户退出也有充足的后备需求 [62][63]

财务数据和关键指标变化 - 第三季度净营业收入及资金运营利润为8930万美元，摊薄后每股064美元，同比增长67% [12] - 第三季度核心资金运营利润为9060万美元，摊薄后每股065美元，同比增长48% [12] - 公司提高2025年全年净营业收入及资金运营利润和核心资金运营利润指引，中点分别同比增长68%和66% [3][15] - 2025年同中心净营业收入增长指引中点维持在335%，但预计第四季度增长放缓至1%-2%，主要因2024年第四季度回收款基数较高 [13] - 长期来看，公司认为同中心净营业收入年增长率可维持在3%-4% [14] - 净负债与过去12个月年化调整后税息折旧及摊销前利润比率为53倍，按上季度年化计算为51倍 [12] - 公司拥有约977亿美元流动性支持收购计划，无重大债务到期直至2027年 [12] 各条业务线数据和关键指标变化 - 投资组合出租率保持高位，季度末为976% [10] - 主力租户出租率为992%，同店内联租户出租率为95%，环比增长20个基点 [10] - 第三季度租户保留率高达94% [9] - 可比续租租金差幅创纪录达232%，新租租金差幅保持强劲为245% [9] - 第三季度执行的新租和续租合约平均年租金涨幅为26% [9] - 坏账费用保持在指引范围内，约为75-80个基点，公司对近期坏账不担忧 [10][36] - 目前有22个开发及再开发项目在建，总投资约7590万美元，平均预估收益率为9%-12% [11] - 截至2023年9月30日，年内有14个项目稳定，交付超过222,000平方英尺空间，年化新增净营业收入约430万美元 [11] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司拥有同行中最高的食品杂货锚定社区购物中心所有权比例 [3] - 年基本租金收入的70%来自必需品商品和服务，提供可预测的高质量现金流 [3] - 年内至今总收购额（含季度末后收购）达到376亿美元 [4] - 自6月30日以来，公司收购了9600万美元资产，包括两个无锚定中心，这些中心提供可靠的基本面和更强的长期增长前景 [5] - 与Lafayette Square和Northwestern Mutual的合资企业在第三季度收购了The Village at Sand Hill购物中心 [7] - 在佛罗里达州奥卡拉收购了34英亩土地，计划开发食品杂货锚定零售项目 [8] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司积极扩大开发和再开发管道，在停车场建设和收购相邻土地 [8] - 战略包括将低内部收益率的资产回收置换为高内部收益率的资产，以推动盈利增长 [15] - 计划在2025年出售5000万至1亿美元资产，年内至今已出售4400万美元 [15] - 计划2026年出售1亿至2亿美元资产，主要通过单笔交易进行，旨在置换为增长更高的资产 [61] - 专注于无锚定中心（日常零售中心）战略，已收购8处此类资产约155亿美元，早期运营势头积极 [41][42] - 行业竞争保持稳定，需求来自重复投资者、机构玩家和私人投资者 [48] - 公司平台定位为每年实现中高个位数的核心资金运营利润每股增长 [16] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 经营环境持续强劲，租赁活动和出租率保持高位 [5] - 零售环境强劲，预计新租和续租租金差幅在未来保持强劲 [9] - 对食品杂货锚定购物中心的交易市场活动持乐观态度，尽管公司在下半年更加选择性 [5] - 公司对实现全年收购指引充满信心，并计划在12月17日的业务更新中分享更多长期增长计划 [8][17] - 食品杂货商反馈消费者韧性持续，未出现明显收缩，对环境和成本转嫁能力持积极态度 [53] - 公司认为其高质量现金流可降低贝塔风险，增长实力可提高阿尔法收益 [110] 其他重要信息 - 计划于12月17日举行虚拟业务更新网络直播，分享无锚定投资分析、初步2026年指引和长期增长计划 [6][17] - 公司重申不依赖股权资本市场来驱动增长，2025年剩余时间指引未假设任何股权发行 [15] - 一般行政费用增加主要与绩效激励薪酬以及技术和资源投资有关，预计未来将保持在该范围 [99] - 利息支出下降源于收购时间安排的保守预测，公司目标长期固定利率债务占比90%，目前浮动利率为5% [63] 问答环节所有的提问和回答 问题: 关于在当前周期收购开发土地的考量 - 收购决策基于与全国性食品杂货商的合作机会和市场增长前景（如奥卡拉南部未来五年新增1万套住宅） [19] - 该项目预计无杠杆回报率约105%，属于个别机会，未来会继续在合理情况下寻找类似地块 [19][20] 问题: 当前收购管道构成和年末前增量交易量 - 收购指引范围底部为35亿美元，目前已超过25亿美元，预计处于范围低端，但交易关闭时间存在波动 [22] - 年内已收购18处资产共376亿美元，平均无杠杆回报率超过9%，收购资产平均出租率约915%-92%，为未来同中心净营业收入增长提供空间 [23] 问题: 杠杆率上限和作为融资来源的考量 - 长期目标净负债与税息折旧及摊销前利润比率保持在55%或以下，当前51倍提供良好增长容量，有机会愿意适度提高但会控制回目标范围 [27] 问题: 资产处置计划、收购与处置资本化率差异及资产类型 - 资产置换的稀释或增值取决于售出和购入资产的组合，公司是内部收益率买卖方，相信长期对每股盈利有益 [30] - 策略是交易出低增长资产置换高增长资产，预计未来资本化率差异将缩窄 [31][32] - 2026年计划出售1-2亿美元资产，主要为完全稳定的资产，预计交易资本化率在63%-68%之间 [61][88] 问题: 再开发管道目标规模和融资方式 - 过去几年再开发项目年投资额在4000万至5500万美元之间，收益率为9%-12%，预计每年贡献50-60万美元投资，为同中心净营业收入增长增加100-125个基点 [34] 问题: 坏账费用是否可作为未来季度和2026年的基准 - 坏账费用在75-80个基点之间，指引中点90基点为预留空间，预计2025年第四季度和2026年环境无重大变化，70-80基点较为合理 [36] 问题: 内联租户出租率上行空间和租金提升与保留率的权衡 - 当前内联出租率为947%，预计还有125-150个基点的提升空间，需求强劲且管道可见性高 [39] - 94%的保留率非常稳固，本季度续租租金差幅232%仅需每平方英尺100美元租户改进成本，无新供应竞争，预计势头持续 [39] 问题: 无锚定中心战略更新和机会集 - 已收购8处资产约155亿美元，收购成本约每平方英尺300-305美元，无杠杆回报率在105%-12%之间，新租和续租租金差幅分别超过45%和30% [41][42] - 该战略是核心业务的自然补充，团队可运用现有租赁机器提升回报 [43] 问题: 下半年更加选择性的具体含义 - 选择性体现在更严格的租金差幅和租赁速度预测，以应对经济稳定性潜在风险，这导致出价更低，但公司仍保持纪律，年内400亿美元收购额为同行中最高 [46][47] 问题: 竞争格局是否更加激烈及交易失败原因 - 竞争格局稳定，需求方包括重复投资者、机构和私人玩家，公司凭借全国覆盖和头号食品杂货商策略持续获得产品 [48][49] 问题: 食品杂货商前景和消费者行为 - 与食品杂货商沟通显示消费者韧性持续，无显著收缩迹象，头部食品杂货商如Publix、HEB和Trader Joe's积极扩张，对环境和成本转嫁能力乐观 [53] 问题: 股票回购在资本来源中的角色 - 回购是工具之一，在股价合适且为最佳投资时使用，当前有更优资本用途，但会持续评估 [54] 问题: 收购指引是否保守 - 每季度10亿美元收购额可达指引中点40亿美元，公司对指引水平满意，未计划更激进或下调 [56] 问题: 2026年处置计划是否涉及特定资产段或更大规模交易 - 计划出售1-2亿美元资产，主要为完全稳定、内部收益率达65%-75%的资产，通过置换为9%-105%无杠杆回报的资产获取200基点利差，预计以单笔交易为主 [61] 问题: 利息支出下降驱动因素和利率互换到期更新 - 利息指引调整源于保守预测和收购时间安排，当前5%浮动利率，若利率互换到期无变化将升至15%，长期目标90%固定利率，可能发行长期债券，无重大到期直至2027年 [63] 问题: occupancy中性基础上净营业收入长期上行空间驱动因素 - 长期同中心净营业收入增长目标3%-4%，驱动包括约110基点租金上涨、强劲租赁差幅、外地块开发等，收购资产出租率空间也将贡献增长 [67][68] 问题: 2026年收购管道资金源及当前资本成本下债务融资考量 - 资金源包括股息后保留的超过1亿美元自由现金流、基础增长以及资产回收，当前51倍杠杆率有容量，处置计划平衡收购机会 [69] 问题: 期权对租金差幅和净营业收入增长的影响及限制措施 - 期权主要来自全国性租户，公司谈判策略以无期权为起点，要求期权期租金涨幅25%以上，过去12个月新租和续租差幅分别为30%和21%，若无期权净增长可达25% [75][77] 问题: 食品杂货锚定资本化率展望和合资企业扩大可能性 - 资本化率供需动态稳定，无重大压缩，按市场细分不同，公司现有两个活跃合资企业，视为增长和提升回报的机会，可能考虑对长期持有但增长较慢资产减少股权 [79][80] 问题: 2026年收购资金源是否更多依赖处置而非债务 - 资金策略保持平衡，包括自由现金流、基础增长和资产回收，51倍杠杆率有容量，债务融资在利率下降环境下仍会考虑，但保护资产负债表是重点 [85][86] 问题: Point Lumnis资产出售中Kroger关闭对价值影响 - 该资产已知食品杂货商困境七年，资本化率已调整，公司仍实现盈利，关闭本身不导致资本化率骤变 [91][93] 问题: 新开发项目若保留食品杂货商所有权对内部收益率的影响 - 此问题将在12月17日更新中详细讨论，保留食品杂货商所有权内部收益率会较低 [95] 问题: 2026年收购重点是否会转向无锚定中心及该类资产出租率空间 - 2026年收购额预计与今年相近，无锚定战略将更积极，早期结果显示更好回报，该类资产机会集大，公司选择性收购，目标无杠杆回报率超过10% [97] 问题: 一般行政费用增长原因及2026年展望 - 增长主要源于绩效激励薪酬和科技投资，预计未来保持该范围，公司效率仍高，重点驱动每股盈利增长 [99] 问题: 收购资产出租率上行空间对长期净营业收入目标的贡献及资产质量含义 - 收购资产出租率从82%至100%不等，决策基于30年经验、市场增长、客流量等标准，资产人口统计优于核心组合，质量无下滑，公司保持纪律 [103][104]